N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00267 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLHK

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[H] [W]

C/

[X] [G]

[R] [G]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 05 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 24 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 05 Novembre 2025 :

Entre :

Madame [H] [W]

née le 11 Octobre 1976 à [Localité 5] (19)

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [X] [G]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [R] [G]

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTS en personne ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 28 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2025 où une réouverture des débats a été ordonnée au 24 Septembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie,et les défendeurs en leurs observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 05 Novembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 11.01.2024, Mme [H] [W] a donné à bail à Mme [X] [B] et M.[R] [B] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel outre une provision sur charges comprise.

Le 06.11.2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4100 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [B] et M.[R] [B] le 07.11.2024

Par acte de commissaire de justice en date du 17.02.2025, Mme [H] [W] a fait assigner Mme [X] [B] et M.[R] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [X] [B] et M.[R] [B] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

* 500 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 17.02.2025,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer,outre la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20.03.2025.

A l’audience, Mme [H] [W] maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17.09.2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3886.05 €.

Mme [X] [B] et M.[R] [B] actualisent leur situation et sollicitent de pouvoir rester dans le logement jusqu’à l’attribution d’un logement social.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’a pas été réalisé, Mme [X] [B] et M.[R] [B] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [H] [W] a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [X] [B] et M.[R] [B].

Mme [X] [B] et M.[R] [B] ont précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05.11.2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [X] [B] et M.[R] [B] s’étant présentés, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6], par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

Or, Mme [H] [W] justifie avoir régulièrement signifié le 06.11.2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 4100 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 07.01.2025.

Mme [X] [B] et M.[R] [B] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour Mme [H] [W] , propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment à en retrouver la libre disposition.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [X] [B] et M.[R] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet en outre au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

Mme [H] [W] produit un décompte arrêté au 17.09.2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3886.05 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Mme [H] [W] est établie tant dans son principe que dans son montant ; Mme [X] [B] et M.[R] [B] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

Mme [X] [B] et M.[R] [B] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à titre provisionnel par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. Cette indemnité sera due solidairement par Mme [X] [B] et M.[R] [B] en application des stipulations du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes :

Mme [X] [B] et M.[R] [B], qui succombent à l’ instance, devront supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 €.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation à compter du 07.01.2025 du bail conclu le 11.01.2024 entre Mme [H] [W] et Mme [X] [B] et M.[R] [B],

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de Mme [X] [B] et M.[R] [B] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 3] , si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNONS Mme [X] [B] et M.[R] [B] à payer solidairement à Mme [H] [W] la somme provisionnelle de 3886.05 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 17.09.2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation,outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXONS l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due in solidum par Mme [X] [B] et M.[R] [B] à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi; à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNONS solidairement à verser à Mme [H] [W] à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS Mme [X] [B] et M.[R] [B] à payer in solidum à Mme [H] [W] la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 06.11.2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL