AUDIENCE DU 05 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 24/00713 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DNLC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le CINQ MARS DEUX MIL VINGT SIX a rendu le jugement suivant :

ENTRE

S.C.I. AVIGNON, immatriculée au RCS DE CARCASSONNE sous le N° 880 334 313, dont le siège social est sis 7 chemin de la Ville – 11290 ROULLENS

représentée par la SELARL GILLES VAISSIERE, avocats au barreau de CARCASSONNE

ET

Monsieur [U] [I]

né le 10 Juillet 1975 à CARCASSONNE, demeurant 10, Rue Bandido – 34970 LATTES/FRANCE

Monsieur [W] [I]

né le 22 Juin 1949 à LIMOUX, demeurant 290, Allée de la Compagnie, Appartement 202 – 34280 LA GRANDE MOTTE/FRANCE

Madame [H] [O] épouse [I]

née le 23 Avril 1948 à ESPERAZA, demeurant 290, Allée de la Compagnie, Appartement 202 – 34280 LA GRANDE MOTTE/FRANCE

représentés par la SELAS PASCAL LORENT, avocats au barreau de CARCASSONNE

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 01 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Emmanuelle SPILLEBOUT, Cadre Greffier, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 04 Décembre 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ MARS DEUX MIL VINGT SIX par Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente qui a signé avec la greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 11 janvier 2020, la SCI Avignon, dont la gérante est Mme [L] [B], a acquis auprès des consorts [I] une maison à usage d’habitation sise 7 chemin de la Ville à Roullens au prix de 185.000 €.

A l’occasion de travaux d’isolation engagés postérieurement à l’acquisition de la maison, la société en charge de ces travaux a alerté la SCI Avignon de l’existence d’anomalies dans le vide sanitaire sous le salon. La SCI Avignon a alors fait appel au bureau d’étude structures GCIS pour procéder à un diagnostic, lequel a notamment mis en évidence des fissures au sol et un affaissement du plancher visible dans le vide sanitaire sous le salon.

La SCI Avignon a assigné les vendeurs en référé expertise.

Le 21 juillet 2022, le président du tribunal judiciaire de Carcassonne a ordonné une expertise confiée à M. [X].

Le rapport d’expertise a été déposé le 16 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 9 avril 2024, la SCI Avignon a assigné M. [U] [I], M. [W] [I] et Mme [H] [O] épouse [I] en lecture du rapport d’expertise devant le tribunal judiciaire de Carcassonne pour obtenir leur condamnation solidaire à indemniser le coût des travaux de reprise et leur préjudice de jouissance sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2025, la SCI Avignon demande, à titre principal au visa de l’article 1641 du code civil, à titre subsidiaire sur le fondement des articles 1116, 1117 et 1231-1 du code civil, de :

débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,condamner solidairement les consorts [I] à lui payer la somme de 16.000 €, soit 19.200 € TTC, somme à indexer sur l’indice du coût de la construction jusqu’à parfait paiement,condamner les mêmes à lui payer la somme de 10.000 € au titre de son préjudice de jouissance,condamner les mêmes à lui payer la somme de 4 .500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et de référé, en ce compris le coût de l’expertise,rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.La SCI Avignon considère, au visa du rapport d’expertise judiciaire, que le vice était antérieur à la vente et que le diagnostic parasitaire auxquels les vendeurs font référence a été écarté par l’expert en raison de ses incohérences. Elle estime qu’en sa qualité d’acquéreur profane, elle ne pouvait pas connaître le vice dans son ampleur et ses conséquences, de sorte qu’il était caché. Elle estime que la clause d’exclusion de responsabilité ne peut trouver à s’appliquer dès lors que les consorts [I] sont réputés constructeurs de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil et qu’en tout état de cause, il est impossible qu’ils n’aient pas eu connaissance de l’affaissement du plancher alors qu’ils sont restés propriétaires pendant de nombreuses années.

À titre subsidiaire, elle considère que le silence gardé par les consorts [I] sur l’affaissement du plancher constitue une réticence dolosive à son égard, et fait ainsi obstacle à l’application de la clause contractuelle d’exclusion de responsabilité.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 12 mai 2025, M. [U] [I], M. [W] [I] et Mme [H] [O] épouse [I], concluent au débouté et demandent la condamnation de la SCI Avignon à leur payer à chacun la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Ils font valoir pour l’essentiel que le rapport d’expertise judiciaire est particulièrement sommaire et ne permet pas de conclure que la solidité du plancher serait mise en cause. Ils estiment, en se référant au diagnostic parasitaire préalable à la vente, que les désordres sont apparus postérieurement à la vente de sorte que les demandes de l’acquéreur ne peuvent prospérer.

A titre subsidiaire, ils se prévalent de la clause exonérative de responsabilité figurant dans l’acte de vente, en faisant valoir qu’ils n’avaient pas connaissance du vice et qu’ils ne sont pas des professionnels du bâtiment ; ils estiment qu’en tout état de cause, l’action sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs est forclose dans la mesure où les travaux réalisés par la société Pecal se sont achevés en 2003, soit 17 ans après l’acte de vente. Ils s’opposent également à l’affirmation de la demanderesse selon laquelle ils lui auraient volontairement dissimulé les désordres affectant le plancher, rappelant que rien n’établit qu’ils en auraient eu connaissance ainsi que l’a retenu l’expert.

Les consorts [I] indiquent que la SCI Avignon ne peut pas se prévaloir de la garantie des vices cachés, dès lors que selon l’expert, qui n’a pas été en mesure d’indiquer la date d’apparition des désordres, si les vices sont antérieurs à la vente, ils étaient nécessairement visibles tant par les vendeurs que par l’acquéreur.

Il sera fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 1er juillet 2025 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 4 décembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les désordres invoqués par la demanderesse sont avérés dès lors que l’expert a constaté l’affaissement du plancher du vide sanitaire au niveau du salon ainsi que les fissures affectant le carrelage du salon.

Ces désordres résultent selon l’expert d’un défaut d’étaiement au moment du coulage du plancher en 2003 survenu à l’occasion de travaux d’extension de la maison confiés par M. et Mme [I] à l’entreprise Pecal.

Selon l’expert, le vice existe depuis 2003 et ne peut être décelé qu’à la condition de regarder dans le vide sanitaire ; il considère que la solidité du plancher s’en trouve compromise même si aucune évacuation n’est à prévoir.

Ainsi, et contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, l’expert démontre sans aucune ambiguïté que le vice présente un caractère antérieur à la vente, ce qui n’est pas remis en cause par le diagnostic parasitaire fourni préalablement à la vente, dont se prévalent les vendeurs.

Par ailleurs, l’expert indique que le vice, bien que présent depuis 2003, ne pouvait être décelé, tant par le vendeur que par l’acquéreur, qu’à la condition de se rendre dans le vide sanitaire, qui ne constitue pas une zone de passage.

Or, les parties n’avaient pas de raison particulière de se rendre dans le vide sanitaire, puisque tant l’affaissement du plancher que les fissurations du carrelage, qualifiées de limitées par l’expert, n’ont été révélés qu’au moment où Mme [B] a fait procéder à des travaux d’isolation de la maison.

Dans ces conditions, le caractère caché du vice est établi.

Enfin, le rapport d’expertise démontre que le vice diminue l’usage de l’immeuble en ce que la solidité du plancher en est affectée, de sorte que la SCI Avignon n’aurait manifestement pas acquis le bien ou en aurait proposé un prix moindre si elle en avait eu connaissance.

L’acte authentique de vente comporte en page 9 une clause exonératoire de responsabilité aux termes de laquelle l’acquéreur s’engage à prendre le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices cachés. Dans cette dernière hypothèse, l’acte prévoit que la clause d’exonération de garantie ne s’applique pas si l’acquéreur prouve que les vices cachés étaient en réalité connus par le vendeur, ou si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel.

Au cas d’espèce, il n’est pas démontré que les vendeurs aient eu connaissance du vice affectant le plancher du salon, l’expert ayant clairement indiqué que le vice ne pouvait être décelé qu’à la condition de se rendre dans le vide sanitaire, alors qu’il ne s’agit pas d’une zone de passage et qu’aucun élément en procédure ne permet de retenir que les vendeurs avaient connaissance de ce vice, lequel ne s’est révélé qu’à la suite des travaux engagés par l’acquéreur, même la fissuration du carrelage étant minime et non facilement détectable.

Pour écarter la clause contractuelle d’exclusion de responsabilité, la SCI Avignon considère que les vendeurs sont réputés constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil, aux termes duquel est réputée constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Toutefois, cet article ne trouve pas à s’appliquer dans le cadre de la garantie des vices cachés et ne concerne que les actions fondées sur la garantie décennale.

En effet, la qualité de vendeur mentionnée dans la clause contractuelle d’exclusion de responsabilité fait référence à celui qui a procédé seul aux travaux à l’origine du vice, et s’est ainsi comporté comme un professionnel de la construction, de sorte qu’en disposant des connaissances et compétences suffisantes pour effectuer lui-même les travaux, il avait aussi nécessairement connaissance du vice les affectant. Tel n’est pas le cas des consorts [I], lesquels n’ont aucune connaissance en matière de construction, et ont fait appel à un professionnel de la construction pour réaliser les travaux d’extension de la maison.

En tout état de cause, le délai d’épreuve de 10 ans qui a commencé à courir à tout le moins à partir du moment où les consorts [I] sont entrés dans les lieux et ont de fait accepté au moins tacitement les travaux, soit en 2003, était nécessairement forclos au moment de la vente.

Les vendeurs sont donc bien fondés à se prévaloir de la clause d’exclusion de responsabilité et l’action de la SCI Avignon sur le fondement de la garantie des vices cachés ne saurait valablement prospérer.

Sur la réticence dolosive

Selon les articles 1103 et suivants du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Il s’ensuit que le vendeur est tenu de communiquer toutes les informations nécessaires au consentement de son cocontractant avant la conclusion du contrat.

De plus, il résulte des dispositions des articles 1130 et 1137 du code civil que le dol constitue une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

Au cas présent, force est de constater que la SCI Avignon se contente de procéder par affirmation, aucun élément en procédure n’établissant que les vendeurs avaient connaissance du vice affectant le plancher, ainsi que l’a relevé l’expert, le seul d’avoir habité pendant plusieurs années dans l’immeuble ne suffisant pas à établir cette connaissance.

Cette demande ne saurait prospérer.

Sur les autres demandes

La SCI Avignon qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce compris ceux de l’instance en référé ainsi que le coût de l’expertise judiciaire.

Elle sera également condamnée à payer aux consorts [I] ensemble une indemnité pour frais de procès que l’équité commande de fixer à 2.500 €.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI Avignon de l’intégralité de ses demandes,

Condamne la SCI Avignon aux entiers dépens, en ce compris ceux de l’instance en référé et de l’expertise judiciaire,

Condamne la SCI Avignon à payer à M. [U] [I], M. [W] [I] et Mme [H] [O] épouse [I] ensemble la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé le CINQ MARS DEUX MILLE VINGT-SIX par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE