MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00633 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GAVY

AFFAIRE : [V] [T] C/ [D] [K]

NATURE : 50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Première Chambre Civile

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [T]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Lionel MAGNE, substitué par M^e Sandrine PAGNOU avocats au barreau de LIMOGES

DEFENDEUR

Monsieur [D] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Jean-philippe BOURRA, substitué par M^e Florence MAUSSET avocats au barreau de LIMOGES

La cause a été appelée à l’audience du

02 Décembre 2025 après avoir été fixée à plaider à Juge Unique, sans opposition des parties ;

Vu la décision du Président du Tribunal Judiciaire chargeant Madame GOUGUET, Vice-Présidente, de tenir l’audience.

A ladite audience, M^e Sandrine PAGNOU, M^e Florence MAUSSET, Avocats, ont été entendus en leurs observations;

L’affaire a été mise en délibéré au 27 Janvier 2026. Le Président a avisé les parties que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe de la première chambre civile.

Le 27 Janvier 2026, le Tribunal a rendu le jugement suivant:

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Faits constants

Suivant acte authentique en date du 27 décembre 2021, M. [V] [T] a acquis auprès de M. [D] [K] et de Mme [A] [K] née [R] une maison d’habitation sise [Adresse 3], pour la somme de

65 000€.

M. [T] se plaignant de désordres affectant le poêle à granulés et le système électrique de la maison, suivant courrier recommandé dont l’accusé de réception a été signé le 13 mars 2023, le cabinet UNION D’EXPERTS, mandaté par l’assureur protection juridique de M. [T], a convoqué M. [K] à une réunion d’expertise amiable.

Le rapport d’expertise a été rendu le 07 avril 2023 et n’a pas permis aux parties de trouver un accord faute de présence de M. [K] lors des opérations.

Par courrier recommandé dont l’accusé réception a été signé le 03 février 2024, le conseil de M. [T] a mis en demeure M. [K] de régler la somme totale de 4 540,75 € correspondant aux réparations effectuées sur le poêle à granulés et le système électrique de la maison.

Par courrier du 12 février 2024, M. [K] a refusé de régler les travaux que M. [T] a fait effectuer dans la maison.

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice en date du 03 avril 2024, M. [V] [T] a fait assigner M. [D] [K] devant ce tribunal.

Par ordonnance du 18 novembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l’audience de plaidoirie au 02 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 06 février 2025, M. [V] [T] demande au présent tribunal de :

A titre principal,

juger que la maison de Monsieur [V] [T] est affectée de vices cachés, résultant des non-conformités du poêle à granulés et de l’installation électrique au regard des normes en vigueur ;

A titre subsidiaire,

juger responsable Monsieur [D] [K] sur le fondement de la responsabilité dolosive ;

En conséquence,

condamner Monsieur [D] [K], à payer à Monsieur [V] [T] la somme de 11 606,89 € au titre des travaux de réparation, se décomposant comme ce qui suit : 4 070,75 € au titre des frais de réparation du poêle à granulés, 1 827,14 € au titre des frais de réparations de l’électricité effectuées,5 709 € au titre des frais de mise en conformité de l’électricité au regard d’un devis,

condamner Monsieur [D] [K], à payer à Monsieur [V] [T] la somme de 1 000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

condamner Monsieur [D] [K], à payer à Monsieur [V] [T] la somme de 1 000 € au titre de son préjudice moral ;

condamner Monsieur [D] [K], à payer à Monsieur [V] [T] la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

débouter Monsieur [K] de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

condamner Monsieur [D] [K] aux entiers dépens.

S’agissant de l’action en garantie des vices cachés, il fait valoir qu’elle n’est pas prescrite en ce que la prise de possession des lieux a eu lieu le 19 octobre 2022 et qu’il n’a eu connaissance de la non-conformité du poêle que le 18 janvier 2023, lors de l’intervention de la société ROUV KREATION.

Concernant le poêle à granulés, celui-ci présente des désordres le rendant impropre à son usage, la société ROUV KREATION ayant attesté sur l’honneur de la non-conformité du poêle aux normes en vigueur. Il expose enfin que lors de l’acquisition du bien, il ne pouvait avoir connaissance des désordres eu égard à la présence de la planche clouée au-dessus du poêle qui masquait les conduits surdimensionnés.

S’agissant de l’électricité, il soutient avoir constaté des désordres attestant de la non-conformité aux normes en vigueur.

Il fait valoir que s’il avait eu connaissance de ces deux défauts affectant la maison, il ne l’aurait pas acquise ou à tout le moins, à d’autres conditions financières.

A titre subsidiaire, il avance, au visa de l’article 1137 du code civil, que par le biais du rapport d’expertise amiable et de l’attestation de la société ROUV KREATION, plusieurs désordres affectant le poêle à granulés ont été relevés, que la société ROUV KREATION a en outre noté que M. [K] n’avait pas entretenu le poêle de manière annuelle. Ces deux éléments pouvant avoir des conséquences sur la santé des habitants et sur la maison, et M. [K] ayant cloué une planche masquant les désordres, le silence gardé par ce dernier serait constitutif d’une manœuvre dolosive.

S’agissant de ses demandes indemnitaires, M. [T] fait valoir, au visa de l’article 1644 du code civil, avoir été contraint de procéder à diverses réparations : 4 070,75 € concernant le poêle à granulés ; 1 827, 14 € quant à la mise aux normes des installations électriques. Il ajoute avoir fait établir un devis afin de chiffrer le coût des travaux de mise en conformité de l’électricité, évalués à la somme de 5 709€.

En outre, il expose, au visa de l’article 544 du code civil, avoir subi un préjudice de jouissance en ce qu’il n’a pu chauffer convenablement son habitation jusqu’aux réparations effectuées en janvier 2023.

Il ajoute, au visa de l’article 1645 du code civil, avoir subi un préjudice moral résultant de la procédure en cours, des démarches à réaliser ainsi que des risques encourus dans son habitation.

Suivant ses conclusions signifiées par RPVA en date du 24 avril 2025, M. [D] [K] demande au présent tribunal de :

déclarer irrecevable la demande de Monsieur [T] sur le fondement de la garantie des vices cachés au motif de la prescription ;

Pour le cas où la demande de Monsieur [T] serait jugée recevable, le débouter de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés ;En tout état de cause,

le débouter de ses demandes fondées sur le dol ;

débouter Monsieur [T] de toutes ses demandes indemnitaires ;

dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

Condamner Monsieur [V] [T] à verser à Monsieur [D] [K] à la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner Monsieur [V] [T] aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’exécution du jugement à intervenir ;

débouter Monsieur [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, au visa de l’article 1648 du code civil, que l’assignation ayant été délivrée plus de deux ans après le 27 décembre 2021, date d’entrée dans les lieux, l’action intentée sur le fondement de la garantie des vices cachés est prescrite. Il ajoute que M. [T] ne prouve pas avoir emménagé à une date ultérieure et que même si la prise de possession n’avait été effectuée qu’à partir d’octobre 2022, il n’est pas démontré l’impossibilité pour lui de découvrir les vices argués.

En outre, il met en exergue, au visa de l’article 1643 du code civil, que l’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie légale des vices cachés.

Subsidiairement, il fait valoir, au visa de l’article 16 du code de procédure civile, qu’il ne peut être tenu compte du rapport d’expertise extra-judiciaire pour retenir l’existence d’un vice caché. Il ajoute que la planche fixée devant les tuyaux avait simplement une vocation esthétique. Il estime que remplacement du poêle à granulés par un poêle à bois par le demandeur empêche désormais de procéder à une expertise. Il conclut que M. [T] ne rapporte pas la preuve d’un vice caché.

S’agissant des demandes fondées sur le dol, il soutient que M. [T] ne démontre ni la volonté de M. [K] de dissimulation des informations, ni le fait que ces dernières présentaient pour l’acheteur un caractère déterminant de son consentement à la vente. En outre, il indique que le demandeur a fait usage du poêle litigieux pendant un an avant de signaler un dysfonctionnement. Il ajoute le diagnostic de performance fourni avant la vente faisait état d’un système de chauffage via une pompe à chaleur.

S’agissant de l’installation électrique, il fait valoir que la vente a été précédée d’un diagnostic électrique qui n’a révélé aucune anomalie. Au surplus, les points relevés par l’expert amiable étaient apparents. Enfin, le fait qu’un électricien est intervenu postérieurement à la vente fait obstacle à la responsabilité de M. [K].

Concernant les demandes indemnitaires, il argue que le prix de vente du bien tenait compte de son état et des travaux de rénovation à réaliser.

Subsidiairement, si des remboursements étaient acceptés, il sollicite que les sommes afférentes à l’installation électrique ne soient pas retenues, compte tenu des constatations du rapport d’expertise amiable qui ne retiennent pas le vice caché.

S’agissant du préjudice de jouissance, il soutient que s’il est avéré, il n’aura duré que trois mois, soit de la date d’entrée en jouissance arguée par le demandeur, octobre 2022, à la date de remplacement du poêle, janvier 2023. Il ajoute que la maison était dotée d’une pompe à chaleur de sorte que M. [T] n’est jamais restée sans chauffage.

Sur le préjudice moral, il soutient, au visa de l’article 1645 du code civil, qu’aucune preuve de manœuvre dolosive n’ayant été démontrée, il ne saurait indemniser le demandeur.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux écritures susvisées quant à l’exposé complet des moyens des parties.

SUR CE

1. sur la garantie des vices cachés :

a. Sur la prescription de l’action

En vertu de l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En l’espèce, M. [T] soutient n’avoir été informé des vices cachés affectant le poêle à granulés que le 18 janvier 2023, soit à la date de rédaction de l’attestation de la société ROUV KREATION en vertu de laquelle il est « fortement » déconseillé d’utiliser l’ouvrage « car des émanations de fumée sont plus que possibles ». Il résulte de cette affirmation que M. [T], qui n’établit pas n’avoir intégré les lieux que le 19 octobre 2022, a certes utilisé le poêle pendant plus d’un an sans faire état de difficultés, mais pouvait, en sa qualité de néophyte en matière de poêle à granulés, ne pas avoir conscience que les dysfonctionnements dont il a fait état auprès de l’expert, et qui se sont suivis de la panne du poêle en janvier 2023, provenaient de vices existant avant la vente de l’immeuble, ce lien de causalité n’étant d’ailleurs pas identifié en tant que tel par la société ROUV KREATION.

C’est donc à raison qu’il est relevé que M. [T] n’avait pas connaissance du vice affectant le poêle avant le 18 janvier 2023, ce dont il résulte que son action n’est pas atteinte par la prescription prévue à l’article 1648 du code civil.

b. Sur le bien-fondé de l’action concernant le poêle à granulés

Suivant l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Les clauses limitatives ou élusives de responsabilité trouvent à s’appliquer dans les rapports unissant deux parties non professionnelles, et uniquement dans l’hypothèse dans laquelle le vendeur n’avait pas conscience du vice affectant la chose cédée, et était donc de bonne foi.

En l’espèce, il est indiqué, en pages neuf et dix de l’acte notarié de vente, que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité ;

— ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Il n’est ici pas contesté que tant le vendeur que l’acheteur ne sont pas des professionnels de l’immobilier.

Par ailleurs, si M. [T] soutient que le vendeur ne pouvait qu’avoir connaissance du vice affectant l’ouvrage, soit du fait, relevé par la société ROUV KREATION qui est la seule à le détailler, que le conduit existant aurait été disproportionné pour un poêle à granulés, il n’établit nullement la mauvaise foi de M. [K].

En effet, il n’apporte pas la preuve des propos tenus devant l’expert amiable suivant lesquels le poêle fumait anormalement lors de son utilisation, qu’il chauffait mal, se mettait en sécurité régulièrement puis était tombé en panne au mois de janvier 2023. Ces dires sont en outre aujourd’hui invérifiables dès lors que M. [T] a fait changer le poêle. Or, M. [K] affirme que, pendant la période durant laquelle il a été propriétaire des lieux, le poêle fonctionnait normalement.

En outre, M. [T] ne fait qu’affirmer sans le prouver que M. [K] a installé lui-même le poêle et que la planche clouée derrière l’ouvrage était issue d’une volonté de dissimuler les dimensions des conduits de fumée car elle pouvait n’avoir qu’une fonction purement esthétique.

En conséquence, la clause ayant vocation à s’appliquer à des parties non professionnelles et en l’absence de preuve de la connaissance par le vendeur des désordres affectant le poêle à granulés, il y a lieu de débouter M. [T] de ses demandes d’indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés et sollicitées au titre des travaux de réparation, du préjudice moral et du préjudice de jouissance.

c. Sur le bien-fondé de l’action concernant l’installation électrique

En l’espèce, M. [T] est défaillant dans sa charge d’apporter la preuve du caractère caché des désordres affectant l’installation électrique dès lors que l’expert amiable a relevé que les vices consistaient en un fil électrique relié en aérien par un domino et en un interrupteur avec des fils apparents.

M. [T] sera donc débouté de ses deux demandes indemnitaires fondées sur la garantie des vices cachés portant sur l’installation électrique de la maison ainsi acquise par lui.

2. Sur la responsabilité contractuelle :

Vu l’article 1217 du code civil ;

En l’espèce, il faut comprendre des conclusions de M. [T] qui ne demande pas la nullité du contrat, que celui-ci affirme que M. [K] a commis une faute contractuelle consistant en une réticence dolosive et qui entraîne l’obligation d’indemniser M. [T] de ses préjudices.

Toutefois, il a été précédemment démontré que M. [T] n’apporte pas la preuve que M. [K] a intentionnellement dissimulé les conduits de fumée du poêle à granulés, en connaissance du caractère non adapté des dimensions de ces derniers.

M. [T] ne pourra donc qu’être débouté de ses demandes indemnitaires fondées sur la responsabilité contractuelle de M. [K].

3. Sur les demandes accessoires :

En l’espèce, M. [T] succombant à l’instance sera condamné aux dépens. Il n’apparaît en outre pas inéquitable de le condamner à payer à M. [K] la somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire attachée de droit au présent jugement ne sera enfin pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE M. [V] [T] de l’intégralité de ses demandes dirigées contre M. [D] [K] ;

CONDAMNE M. [V] [T] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [V] [T] à payer à M. [D] [K] la somme de 1 500€ fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée de droit au présent jugement.

AINSI JUGÉ et PRONONCÉ par Madame GOUGUET, Vice-Présidente, assistée de Madame COULAUDON-DUTHEIL, Faisant fonction de Greffier, par mise à disposition au greffe de la première chambre civile du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES du vingt sept Janvier deux mil vingt six.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,