N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00631 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GOSK

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT – OPHLM

C/

[K] [U]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 26 Février 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 14 Janvier 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 26 Février 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT – OPHLM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [K] [U]

née le 08 Janvier 1976 en GUINÉE

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 14 Janvier 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 26 Février 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet du 14 octobre 2013, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a donné en location à [K] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 282,70 €.

Le 17 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a fait délivrer à [K] [U] un commandement de payer la somme de 2 120,84 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 août 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a assigné [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

— l’expulsion de [K] [U] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 2 120,84 € au titre des loyers et charges impayés, terme d’août 2025 inclus ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 janvier 2026, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT), représenté par son conseil, réitère ses demandes, précisant que la somme actualisée au 7 janvier 2026 inclus est de 2 607,57 €. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement à condition que la locataire fournisse un justificatif d‘assurance habitation.

[K] [U], comparante en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et son maintien dans les lieux, proposant de régler sa dette par paiement mensuel d’un montant de 40 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ainsi que de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :

— que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;

— que le commandement du 17 juin 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;

— que [K] [U] , ainsi que le révèlent les décomptes produits par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) et non contestés par elle, ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement de la locataire à l’obligation de payer les loyers et charges n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 17 août 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [K] [U] est occupante sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [K] [U], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [K] [U] s’élève désormais à la somme de 2 478,03 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de décembre 2025 incluse.

En effet, il n’y a pas lieu de tenir compte des frais de dossier intitulés « SLS OPS » d’un montant cumulé de 129,54 €, dont ni la nature exacte ni le fondement ne sont justifiés par le bailleur.

Ainsi, il y a lieu de condamner [K] [U] au paiement de la somme de 2 478,03 € à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, à hauteur de 2 120,84 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, compte tenu de la demande de la locataire acceptée par le bailleur ainsi que de sa reprise du paiement du loyer courant, il convient, afin de solder cette dette tout en assumant le paiement du loyer courant, d’accorder à la locataire un délai de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il n’y a pas lieu de conditionner l’octroi de ces délais de paiements à la délivrance d’un justificatif d’assurance habitation, dont le bailleur ne démontre pas qu’il a valablement mis en demeure la locataire de le fournir.

Il convient de préciser que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi octroyés tant que [K] [U] respectera les modalités de remboursement de la dette en plus du paiement de l’indemnité d’occupation et des charges courantes.

En revanche, en cas de non-respect du paiement de l’une de ces échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors définitivement acquise au bailleur qui pourra immédiatement poursuivre sans délai l’expulsion de [K] [U] selon les modalités précitées, cette dernière devant payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [U], succombant au procès, sera tenue aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et [K] [U] sera donc condamnée à lui payer la somme de 100 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS l’acquisition, au bénéfice de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT), de la clause résolutoire insérée au bail en date du 14 octobre 2013 portant sur le logement situé [Adresse 3] à compter du 17 août 2025 ;

DISONS que, depuis cette date, [K] [U] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNONS [K] [U] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) :

— la somme provisionnelle de 2 478,03 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés, terme du mois de décembre 2025 inclus ;

— les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 2 120,84 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 233,26 €, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de janvier 2026 inclus jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

AUTORISONS [K] [U] à régler la somme de 2 478,03 € sous la forme de 36 versements de 40 € chacun, le reliquat de la dette étant exigible en plus de la dernière échéance ;

DISONS que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et les suivantes au plus tard le 10e jour des 35 mois suivants ;

DISONS que ces paiements devront intervenir en plus du paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation et des charges courantes et que, à compter de la signification de la présente décision, faute de paiement de l’un d’entre eux dans le délai fixé et après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, le solde de l’intégralité de la dette de [K] [U] deviendra immédiatement exigible ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés ;

DISONS que si [K] [U] respecte ses engagements et se libère de sa dette dans le délai fixé et selon les modalités indiquées, la clause résolutoire du bail sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’au contraire, à défaut du règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme à son exacte échéance et après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours :

— l’intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera immédiatement résilié sans autre décision judiciaire ;

ORDONNONS, dans cette dernière hypothèse et faute de départ volontaire, l’expulsion de [K] [U] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [K] [U] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [K] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE