N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00903 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GRD6

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[L] [N]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 01 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Mai 2026 :

Entre :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [L] [N]

né le 27 Février 1996 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Catherine DIAS, substituée par Maître Camilla TIERNEY-HANCOCK, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 01 Avril 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2022, à effet au 26 octobre 2022, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à M. [L] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 330,63 € outre une provision sur charges d’un montant de 84,55 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 330,63 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 4 décembre 2025, la SA CDC Habitat Social a fait assigner M. [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater la résiliation du bail ;

▸ ordonner l’expulsion de M. [N] et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

▸ le condamner au paiement d’une somme de 2 186,98 € à titre de provision ;

▸ dire que M. [N] devra verser une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux qu’il occupe, tant lui-même que toutes personnes de son chef ;

▸ condamner M. [N] au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ le condamner aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2026.

A l’audience susdite, la SA CDC Habitat Social, représentée par son avocat, s’en rapporte s’agissant de la demande de délais de paiement présentée par M.[N].

M. [L] [N], représenté par son avocat, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement à hauteur de 80 € par mois en plus du paiement du loyer courant pour régler la dette locative qu’il ne conteste pas, tout en précisant avoir réglé la somme de 550 € en mars 2026. Il explique sa dette par la perte de son emploi fin 2024. Il précise percevoir la somme de 985 € au titre de l’allocation de retour à l’emploi.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 11 février 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 4 décembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC Habitat Social justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocation familiales la situation d’impayé du locataire le 18 octobre 2024, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, la SA CDC Habitat Social a fait délivrer à M. [L] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 214,95 € arrêté au 18 septembre 2025, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 novembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [L] [N] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme de 3 505,54 € selon décompte arrêté au 1er avril 2026, lequel tient compte du versement de 550 € effectué par M.[N] le 30 mars 2026.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 247,64 € (91,52 € + 156,12 €). S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [L] [N] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 257,90 € (3 505,54 € – 247,64 €), arrêtée au 1er avril 2026.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que M. [L] [N] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’il a commencé à apurer la dette locative.

Par ailleurs, il ressort des déclarations faites à l’audience que M. [L] [N] perçoit 985 € de ressources mensuelles.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements faites à l’audience, des règlements d’ores et déjà effectués, de la capacité financière du locataire à apurer le solde de la dette locative tel que résultant des justificatifs fournis, et de l’absence d’opposition du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser M. [L] [N] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par 36 mensualités de 80 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si M. [L] [N] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de M. [L] [N] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— M. [L] [N] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 444 € (selon dernier avis d’échéance du mois de mars 2026) ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [N], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC Habitat Social les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [L] [N] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 23 novembre 2025 ;

CONDAMNONS M. [L] [N] à payer à titre provisionnel la SA CDC Habitat Social la somme de 3 257,90 € (Trois mille deux cent cinquante-sept euros et quatre-vingt-dix centimes), arrêtée au 1er avril 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISONS M. [L] [N] à régler les sommes dues sur 36 mois à l’aide de 36 mensualités de 80 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [L] [N] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [L] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [L] [N] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 444 € ;

CONDAMNONS M. [L] [N] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 200 € (Deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [L] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON