N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00619 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GOO6

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[Y] [B]

C/

[Z] [N]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 26 Février 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 14 Janvier 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 26 Février 2026 :

Entre :

Monsieur [Y] [B]

né le 24 Novembre 1948 à [Localité 1] (95) demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Carole GUILLOUT, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [Z] [N]

demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 14 Janvier 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 26 Février 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 septembre 2023, [Y] [B] a donné en location à [Z] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], maison lot n°29, [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 705 €.

Le 9 avril 2025, [Y] [B] a fait délivrer à [Z] [N] un commandement de payer la somme de 1.913,73 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 août 2025, [Y] [B] a assigné [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

— l’expulsion de [Z] [N] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 4.117,61 € au titre des loyers et charges impayés, terme d’août 2025 inclus ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 janvier 2026, [Y] [B], représenté par son conseil réitère ses demandes, précisant que la somme actualisée au mois de janvier 2026 inclus est de 7.430,35 €.

[Z] [N], comparant en personne, ne conteste pas le montant de sa dette locative, indiquant sans en justifier disposer d’un contrat de travail a durée indéterminée avec une rémunération mensuelle de 1.750 € et avoir déposé un dossier de surendettement qui aurait été déclaré recevable mais qui ne mentionnerait pas la dette locative.

Il explique vouloir trouver un autre logement adapté à ses revenus et ses enfants.

Il n’a pas été fait droit à sa demande de renvoi pour contacter son avocat, alors que l’assignation date de cinq mois, que la dette locative augmente rapidement et que le loyer courant n’est pas payé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :

— que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;

— que le commandement du 9 avril 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;

— que [Z] [N], ainsi que le révèlent les décomptes produits par [Y] [B] et non contestés par lui, ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement du locataire à l’obligation de payer les loyers et charges n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 22 mai 2025, soit six semaines après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [Z] [N] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [Z] [N], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [Z] [N] s’élève désormais à la somme de 7.430,35 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de janvier 2025 incluse.

Ainsi, il y a lieu de condamner [Z] [N] au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 1.913,73 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [N], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de [Y] [B] les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et [Z] [N] sera donc condamné à lui payer la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS l’acquisition, au bénéfice de [Y] [B], de la clause résolutoire insérée au bail en date du 19 septembre 2023 portant sur le logement situé [Adresse 4], [Localité 2] à compter du 22 mai 2025 ;

DISONS que, depuis cette date, [Z] [N] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNONS [Z] [N] à payer à [Y] [B] :

— la somme provisionnelle de 7.430,35 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés, terme du mois de janvier 2026 inclus ;

— les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 1.913,73 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 755,54 €, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de février 2026 inclus jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de [Z] [N] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [Z] [N] à payer à [Y] [B] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [Z] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE