Cour d’appel de Caen

— -----

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00381 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DMO7

JUGEMENT

DU 12 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sara TRAIKZI, Juge des contentieux de la protection

Greffière lors des débats : Karine PREVOT

Greffière lors de la mise à disposition : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 01 Décembre 2025 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

La S.A. PARTELIOS HABITAT, Société Anonyme immatriculée au RCS de CAEN sous le n°626 150 106, représentée par Monsieur le Président de son conseil d’administration et dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [P] [R] munie d’un pouvoir spécial

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [W] [D],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Floriane GABRIEL, avocat au barreau de LISIEUX substitué par M^e Marie-Pia CLAUSSE, avocat au barreau de LISIEUX

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 02 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 12 mars 2026 par mention au dossier.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2009, la SA PARTELIOS HABITAT a donné en location à Madame [H] [O] épouse [D] un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 425 €, provision sur charges incluse.

Monsieur [W] [D] a emménagé chez sa mère, Madame [H] [O] épouse [D], à compter de l’année 2014.

Madame [H] [O] épouse [D] est décédée le 12 septembre 2023. Monsieur [W] [D] s’est maintenu dans le logement.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la S.A. PARTELIOS HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [D], devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Lisieux, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail suite au décès de Madame [D], ou prononcer la résiliation du bail conformément aux articles 1224 et 1225 du Code civil,

— dire que Monsieur [W] [D] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,

— autoriser le cas échéant le bailleur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— condamner Monsieur [W] [D] à payer:

* la somme de 4289,27 € euros au titre des indemnités d’occupation suivant situation arrêtée au 17 septembre 2024,

* les indemnités d’occupation irrégulière jusqu’à la libération du logement,

* la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [W] [D] aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2025, et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Le logement a été restitué le 16 octobre 2024.

La SA PARTELIOS HABITAT a fait dresser un procès-verbal de constat du logement par un commissaire de justice le 16 octobre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 1er décembre 2025.

A l’audience, la SA PARTELIOS HABITAT est représentée par Madame [P] [R], munie d’un pouvoir.

Se référant à ses conclusions, la SA PARTELIOS HABITAT indique se désister de ses demandes principales de résiliation du bail et d’expulsion, et demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Monsieur [D] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Monsieur [D] au paiement d’une somme de 5555,63 € (3157,16 € au titre de l’arriéré locatif, 2466,07 € au titre des réparations locatives, 252,40 € au titre des frais d’huissier, et déduction du dépôt de garantie de 320 €),

— condamner Monsieur [D] aux dépens d’instance,

— condamner Monsieur [D] au paiement d’une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA PARTELIOS indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement, en précisant que Monsieur [D] verse chaque mois la somme de 100 € depuis le 7 janvier 2025.

Monsieur [W] [D] est représenté à l’audience par son conseil. Se référant ses conclusions responsives n°2, il sollicite de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

A titre principal,

— constater que les demandes liées à la résiliation du bail consenti à Madame [H] [D] sont devenues sans objet,

— débouter la SA PARTELIOS HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusions faute de fixer avec certitude sa créance,

A titre subsidiaire,

— accorder à Monsieur [W] [D] 36 mois de délais pour s’acquitter de la dette dont il serait débiteur,

— débouter la SA PARTELIOS HABITAT pour le surplus,

en tout état de cause,

— condamner la SA PARTELIOS HABITAT à verser à Monsieur [W] [D] la somme de 1200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAPARTELIOS HABITAT aux entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les conclusions susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le juge se réfère

MOTIFS :

— Sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion

A l’audience, la SA PARTELIOS HABITAT s’est désistée de ses demandes aux fins de résiliation du bail et d’expulsion, précisant que le logement a été restitué.

Monsieur [W] [D] a également indiqué que ces demandes étaient sans objet du fait de la restitution des lieux en octobre 2024.

Dans ces conditions, il convient de constater le désistement de la SA PARTELIOS HABITAT de ses deux demandes.

— Sur la demande en paiement

— Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est constant que Monsieur [D] a occupé le logement donné en location à sa mère à compter de 2014, et était donc en occupant du chef de la locataire. Au surplus, il a la qualité d’ayant droit de Madame [H] [D].

Le logement a été restitué le 16 octobre 2024.

La SA PARTELIOS HABITAT produit aux débats le contrat de bail et un décompte définitif arrêté au 14 novembre 2025.

Monsieur [D] indique qu’il bénéficie d’une mesure d’aide au budget exercée par l’UDAF, qu’il effectue dans ce cadre de nombreux versements au bailleur qui n’ont pas été pris en compte. Il sollicite le rejet des demandes de la SA PARTELIOS HABITAT faute de justifier de sa créance.

Au vu de l’ensemble des pièces produites par les parties, il apparaît que Monsieur [D] reste redevable de la somme de 3157,16 € au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 14 novembre 2025 échéance d’octobre 2024 incluse (calculée au prorata du temps d’occupation)

et régularisations de charges incluses. Tous les paiements évoqués par Monsieur [D] ont bien été pris en compte par la SA PARTELIOS HABITAT dans le décompte produit, et ont ainsi bien été déduits des sommes dues.

— Sur les réparations locatives

Par ailleurs, l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Enfin, l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.”

En l’espèce, le logement a été donné en location à Madame [H] [D] à compter du 1er septembre 2009. Monsieur [D] indique avoir occupé le logement à compter de l’année 2014 et a ainsi occupé les lieux pendant 10 ans jusqu’à leur restitution en octobre 2024. De plus, le logement a été occupé pour une période totale de 15 ans.

La SA PARTELIOS HABITAT produit aux débats l’état des lieux d’entrée contradictoire, signé par Madame [H] [D] le 30 juillet 2009, faisant état d’un logement en bon état général, à l’exception des plafonds notés en “état moyen” ou “état usé” dans certaines pièces. Il est en outre relevé qu’il y avait des marques et impacts sur le sol de l’entrée, que le sol du séjour présentait des traces et impacts, que le papier peint de la chambre n°2 était “jaunissant”, et des dalles étaient rayées au sol dans cette pièce.

Faute d’état des lieux de sortie contradictoire, la SA PARTELIOS HABITAT a fait dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de justice le 16 octobre 2024.

Le commissaire de justice a indiqué qu’il avait préalablement convoqué le défendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 4 octobre 2024, soit plus de sept jours avant la réalisation du procès-verbal de constat, conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [W] [D] était en outre présent lors de la réalisation de ce procès-verbal de constat qui lui est dès lors pleinement opposable.

Ce procès-verbal de constat du 16 octobre 2024 laisse apparaître les dégradations suivantes :

— dans l’entrée : le plafond est usagé et sale, la porte de la penderie est dégradée et comporte des chocs et enfoncement, les dalles de revêtement de sol sont usées et détachées, le papier peint est vétuste, un meuble a été abandonné par Monsieur [D],

— dans le couloir : les dalles de revêtement au sol sont usées et comportent des accrocs, les plinthes murales sont usagées, le papier peint est vétuste, dégradé et hors d’usage, les dalles du faux plafond sont hors d’usage,

— dans les toilettes : les dalles de revêtement de sol sont usées et comportent des accrocs, les plinthes sont usagées, le papier peint est vétuste et dégradé, le plafond est dégradé et présente des taches d’humidité de boursouflures, une étagère murale a été abandonnée et est en mauvais état, le panneau de porte est sale et comporte des éclats,

— dans la salle de bain: le revêtement de sol est usé, les plinthes sont usées, la fibre de verre peinte murale comporte des taches, la peinture du plafond est usée et sale, le panneau de porte comporte un choc,

— dans la chambre : le sol, les plinthes murales, le papier peint sont usagés et dégradés, la peinture au plafond est usagée et sale, les vitres de l’ouvrant de la fenêtre sont cassées, Monsieur [D] indiquait avoir fait une déclaration de sinistre à son assurance,

— dans la cuisine: le revêtement de sol est usé et taché, les plinthes, la fibre de verre murale et la peinture au plafond sont usagées,

— dans le séjour: les dalles de revêtement sont fortement dégradées, présentent des traces d’enfoncement de meubles, des trous entre les radiateurs et l’ouverture du salon, le papier peint est usagé et dégradé, la peinture au plafond est dégradée et comporte de nombreuses traces,

— dans le salon/ chambre : les dalles de revêtement de sol sont son usées, le papier peint mural est hors d’usage et comporte des taches et est décollé par endroit, la peinture au plafond est dégradée et comporte de nombreuses taches, la penderie dont la serrure est dépourvue de clés est usagée, les dalles à l’intérieur sont usagées et sales et le papier peint est vétuste et taché, une conduite présente une fuite d’eau.

La SA PARTELIOS HABITAT sollicite une somme totale de 2.466,07 € au titre des réparations locatives (hors frais de commissaire de justice et déduction du dépôt de garantie) correspondant à :

—  362,25 € pour la réfection du sol de la cuisine,

—  724,50 € pour la réfection du sol du séjour,

—  180,55 € pour la réfection du plafond du séjour,

—  180,55 € pour la réfection du plafond d’une chambre,

(Soit une somme de 1.447,85 € TTC pour les travaux de peinture et réfection des sols)

—  286 € pour le remplacement de la vitre cassée dans la chambre,

—  366,11 € pour la réfection de la façade du placard d’entrée,

—  366,11 € pour la réparation de la façade du placard de la chambre

(soit une somme de 1.018,22 € TTC pour les travaux de menuiserie).

La SA PARTELIOS HABITAT fonde ses demandes sur :

— une facture de la société Netto Decor Habitat d’un montant total de 6.894,22 € TTC pour des travaux de peinture (réfection complète de l’appartement) et de réfection des sols et les plinthes,

comprenant la somme de 1447,96 € qu’elle souhaite voir imputer à Monsieur [D] selon le détail précédemment développé,

— une facture de l’entreprise de menuiserie JAR d’un montant total de 2.736,61 € TTC dont 1.018,22 € qu’elle souhaite voir mettre à la charge de Monsieur [D].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu d’imputer à Monsieur [D] les travaux de peinture et de reprise des sols d’un montant de 1.447,85 €. En effet, eu égard à la durée d’occupation du logement (15 ans), à la durée de vie prévisible de ces équipements (sols, peintures) et à l’état des lieux d’entrée démontrant que le logement n’avait pas été donné en location dans un état neuf, le bailleur aurait en tout état de cause procédé à ces réparations et rénovations avant de relouer le logement, quels qu’aient pu être les soins apportés par les occupants.

S’agissant des frais de menuiserie portant sur la réparation de la vitre cassée dans la chambre et des placards, les dégradations sont sans lien avec un usage normal du logement, et les réparations d’un montant de 1.018,22 €, seront mises à la charge de Monsieur [D].

S’agissant enfin des frais relatifs au procès-verbal de constat sollicités, ceux-ci doivent être pris en charge par moitié entre Monsieur [D] et le bailleur en application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé. La SA PARTELIOS HABITAT sollicite une somme de 252,40 € au titre des “frais d’huissier”. Or, elle ne précise pas le détail de ces frais. Le coût de l’acte figurant sur la dernière page du procès-verbal de constat est de 166,02 € TTC. La moitié de cette somme, soit la somme de 83,01 €, sera ainsi mise à la charge de Monsieur [D].

***

Sur le montant dû :

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que Monsieur [W] [D] reste redevable de la somme de :

* 3.157,16 € au titre de l’arriéré locatif, échéance d’octobre 2024 et régularisation de charges incluses ;

*1.018,22 € au titre des réparations locatives,

* 83,01 € au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat,

* – 320 € au titre du dépôt de garantie,

Soit un solde de 3938,39 €

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [W] [D] au paiement de la somme de 3.938,39 € au titre des réparations locatives, de l’arriéré locatif échéance d’octobre 2024 incluse, et de la moitié du coût du procès-verbal de constat.

— Sur la demande de délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, le juge peut accorder des délais de paiement, dans la limite de deux ans, en prenant en compte les besoins du créancier et la situation du débiteur.

En l’espèce, Monsieur [D] a sollicité des délais de paiement. La SA PARTELIOS HABITAT ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, précisant que Monsieur [D] verser déjà 100 € par mois depuis janvier 2025.

Monsieur [D] a justifié qu’il percevait l’allocation adulte handicapée (AAH) et qu’il bénéficiait en outre du mesure d’aide à la gestion du budget.

Au vu de ces éléments, du montant de la dette et de la situation de Monsieur [D], il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, selon les modalités reprises dans le dispositif de la présente décision.

— Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [D], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. La SA PARTELIOS HABITAT sera en conséquence déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Au vu de la solution apporté au litige, Monsieur [D] sera également débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la SA PARTELIOS HABITAT de ses demandes aux fins de résiliation du bail et d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à payer à la SA PARTELIOS HABITAT la somme de 3.938,39 € au titre des réparations locatives, de l’arriéré locatif, échéance d’octobre 2024 incluse, et de la moitié du coût du procès-verbal de constat ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [W] [D] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 23 mensualités de 100 € chacune, la 24ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette ;

DIT que le non-paiement d’une mensualité, passée une mise en demeure envoyée en courrier recommandé infructueuse au bout d’un délai de quinze jours, rendra les délais de paiement caducs et le solde de la dette immédiatement exigible ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

DÉBOUTE la SA PARTELIOS HABITAT et Monsieur [W] [D] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE,