TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Mars 2026

N° RG 24/08571 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZNBH

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C., [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

C/

,

[E], [K],, [X], [N]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.D.C. RES LE LUTH, pris en la personne de son syndic

SAS HOMELAND,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K49

DEFENDEURS

Monsieur, [E], [K],

[Adresse 3],

[Localité 3]

défaillant

Madame, [X], [N],

[Adresse 4],

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT,Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [E], [K] et Madame, [X], [N] sont propriétaires indivis de plusieurs lots au sein de l’immeuble ", [Adresse 1] " sis, [Adresse 5] à, [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M., [K] et Mme, [N] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet HOMELAND, les a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 07 octobre 2024 aux fins de :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ; de l’article 1240 du code civil ; vu les pièces visées aux débats ;

Il est demandé au tribunal judiciaire de :

Juger recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à, [Localité 4],, [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet HOMELAND ;

En conséquence,

Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur, [E], [K] et Madame, [X], [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à, [Localité 4],, [Adresse 6], les sommes suivantes :

-12.103,13 euros au titre des charges postérieures aux appels du 1er octobre 2021 et arrêtées au 08 septembre 2024 inclus (après répartition exercices 2020, 2021, 2022 et 2023 approuvées par assemblée générale du 11 juin 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

-1.715,60 euros au titre des frais de recouvrement ;

En tout état de cause,

Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur, [E], [K] et Madame, [X], [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à, [Localité 4],, [Adresse 6], la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur, [E], [K] et Madame, [X], [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à, Gennevilliers (92230,)[Adresse 7], la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur, [E], [K] et Madame, [X], [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAFA, [Localité 5], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par « conclusions récapitulatives et d’actualisation » signifiées aux défendeurs le 20 février 2025 et notifiées par voie électronique le 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ; de l’article 1240 du code civil ; vu les pièces visées aux débats ;

Il est demandé au tribunal judiciaire de :

Juger recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à, Gennevilliers (92230,)[Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet HOMELAND ;

En conséquence,

Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur, [E], [K] et Madame, [X], [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à, [Localité 4],, [Adresse 6], les sommes suivantes :

-14.375,20 euros au titre des charges postérieures aux appels du 1er octobre 2021 inclus (après répartition exercices 2020, 2021, 2022 et 2023 approuvées par Assemblée générale du 11 juin 2024), et arrêtées au 1er janvier 2025 inclus (avant répartition exercice 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

-2.294,60 euros au titre des frais de recouvrement ;

En tout état de cause,

Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur, [E], [K] et Madame, [X], [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à, [Localité 4],, [Adresse 6], la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur, [E], [K] et Madame, [X], [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à, Gennevilliers (92230,)[Adresse 7], la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur, [E], [K] et Madame, [X], [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAFA, [Localité 5], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile il est fait expressément référence aux termes de ces dernières conclusions pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

Assignés par actes remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, M., [K] et Mme, [N] n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes tendant à voir « déclarer bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur cette demande.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n’est pas contestée.

I. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M., [K] et Mme, [N] au paiement de la somme de 14.375,20 euros au titre des charges postérieures aux appels du 1er octobre 2021 et arrêtées au 1er janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

***

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ces dispositions sont d’ordre public.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que M., [K] et Mme, [N] sont propriétaires indivis des lots n° 204, 486 et 143 de l’état descriptif de division,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 décembre 2020, 12 juillet 2021, 22 juin 2022, 18 décembre 2023, 22 janvier 2024 et 11 juin 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2024 (qui était en cours) et 2025, et voté divers travaux,

— les appels de fonds du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2025 inclus,

— une mise en demeure en date du 26 janvier 2022 pour le paiement de la somme de 11.681,33 euros,

— une mise en demeure par voie d’avocat en date du 22 septembre 2023 pour le paiement de la somme de 8.621,85 euros,

— un décompte de charges des défendeurs, dans la partie « actualisation » de ses dernières conclu-sions, qui laisse apparaître un solde débiteur au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2025, 1er tri-mestre 2025 inclus, d’un montant de 14.375,20 euros.

Toutefois, au vu de ce décompte, le syndic a facturé le 30 mars 2023 une somme de 19,80 euros intitulée « émetteur parking », sans qu’il en soit justifié. Cette somme sera donc écartée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, d’un montant de 14.355,40 euros (14 375,20- 19,80), que M., [K] et Mme, [N] seront condamnés à lui verser.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaire, les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l’assignation sur la somme de 12.103,13 euros et à compter des conclusions d’actualisation pour le surplus (2.252,27 euros).

Sur les sommes réclamées au titre des frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire con-cerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de re-lance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmis-sion de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration cou-rante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au pro-rata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automa-tiques ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 2.294,60 euros au titre de frais de recouvrement.

Il ne produit toutefois que le contrat de syndic couvrant la période du 11 juin 2024 au 30 septembre 2025 de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant prévu au contrat pour les prestations facturées avant sa conclusion. Ces sommes seront donc écartées.

Par ailleurs les frais des différents « suivi dossier recouvrement » relèvent de la mission de base de tout syndic et doivent être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Ces sommes seront donc également écartées.

Enfin le syndicat n’apporte pas aux débats l’accusé de réception du courrier de mise en demeure facturée le 12 décembre 2024.

En conséquence seront seuls comptabilisés dans les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais de mise en demeure avec accusé de réception, en date du 08 septembre 2024, dont il est justifié et qui sont prévus au contrat de syndic, pour un montant total de 39 euros, que les défendeurs seront condamnés à verser au syndicat.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Il fait valoir que tout retard dans le paiement des charges cause un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Il rappelle que les copropriétaires votent chaque année le montant du budget nécessaire au fonctionnement de la copropriété, que les appels de charges constituent des besoins de trésorerie permettant de faire face aux dépenses qu’elle a budgétisées ou exposées et que l’importance de la somme due par les défendeurs cause ainsi des problèmes de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui doit faire l’avance des charges impayées pour régler ses propres fournisseurs.

Il explique qu’il s’agit de la quatrième procédure diligentée à l’encontre de M., [K] et Mme, [N].

Il ressort des pièces versées aux débats que M., [K] et Mme, [N], déjà condamnés pour charges de copropriété impayées, ont de nouveau failli à leurs obligations de copropriétaires en accumulant de nouveaux arriérés de charges ce qui a contraint le syndicat des copropriétaires à les faire assigner devant le tribunal une nouvelle fois.

Le comportement des défendeurs, qui ne s’expliquent pas sur leur situation financière et personnelle, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 1.500 euros que M., [K] et Mme, [N] seront condamnés à lui verser.

Sur la demande de condamnation solidaire ou à défaut in solidum des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement ou à défaut in solidum au paiement des sommes mises à leurs charges, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur le fondement de la solidarité qu’il invoque, sa demande sera rejetée.

Les défendeurs seront condamnés in solidum.

III. Sur les demandes accessoires

M., [K] et Mme, [N], qui succombent, supporteront, in solidum, la charge des entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens pourront être recouvrés par la SELAFA, [Localité 5], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que les défendeurs seront condamnés, in solidum, à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur, [E], [K] et Madame, [X], [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 8], [Adresse 9] sis, [Adresse 10] à, [Localité 4], les sommes suivantes :

-14.355,40 euros au titre des charges impayées sur la période du 1er octobre 2021 inclus au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 12.103,13 euros et à compter des conclusions d’actualisation pour le surplus (2.252,27 euros) ;

-39 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [E], [K] et Madame, [X], [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [E], [K] et Madame, [X], [N] aux entiers dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par la SELAFA, [Localité 5], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [E], [K] et Madame, [X], [N] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble RES, [Adresse 9] sis, [Adresse 10] à, [Localité 4] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Marion COUSIGNE,Greffière, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT