TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Juillet 2025

GROSSE :

Le 26 septembre 2025

à M^e EBERT Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 septembre 2025

à M^e Laura CAPPELLO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00528 – N° Portalis DBW3-W-B7J-56YP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SFHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [L] [Z], demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représentée par M^e Laura CAPPELLO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous signature privé signés le 16 mars 2024, la Société Française des Habitations Economiques (SFHE) a consenti à Mme [L] [Z] un bail d’habitation portant sur un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 814,51 euros, outre 101,28 euros de provision pour charges pour le logement et 35 euros pour l’emplacement de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [L] [Z], le 12 juillet 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme 1.788,03 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la SFHE a fait assigner en référé Mme [L] [Z], devant le juge des contentieux de la protection et demande de :

— condamner Mme [L] [Z] à payer à titre provisionnel les sommes dues à ce jour au titre des loyers et charges impayées, soit 3.989,63 euros avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance,

— sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— au cas où le tribunal entendrait accorder des délais de paiement au requis, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir,

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de Mme [L] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [L] [Z] à payer à notre requérant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à libération effective des lieux, ou reprise de possession des lieux, par le Commissaire de justice,

— condamner Mme [L] [Z] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [L] [Z] à payer au requérant la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] [Z] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, la SFHE, représentée par son avocat, indique se désister de sa demande d’expulsion dès lors que la somme du commandement de payer a été réglée dans les délais. Elle expose qu’il reste dû une dette locative non contestée de 7.615,53 euros au 9 juillet 2025. Elle fait valoir que la requise invoque des désordres dont elle ne rapporte pas la preuve et demande le rejet de sa contestation sérieuse. Elle indique qu’un seul règlement est intervenu depuis le mois d’août 2024, à savoir le 11 juin 2025 et que le règlement du 9 juillet 2025 a été rejeté.

La SFHE demande la condamnation de Mme [L] [Z] à la dette et à l’article 700 et aux dépens et précise se désister également de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts.

Mme [L] [Z], représentée par son avocat, sollicite du tribunal, aux termes de ses conclusions responsives, de :

DECLARER la SFHE irrecevable en ses demandes.

PRONONCER l’irrecevabilité des demandes de la SFHE tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, à la résiliation du bail, à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation.

SE DECLARER incompétent au profit du juge du fond, compte tenu des contestations sérieuses qui affectent les demandes de la SFHE.

DEBOUTER la SFHE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

JUGER que Madame [L] [Z] est de bonne foi.

ACCORDER à Madame [L] [Z], les plus larges délais de paiement, en l’espèce 36 mois de délais pour apurer sa dette.

DEBOUTER la SFHE de sa demande de condamnation de Madame [L] [Z] à lui verser 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

DEBOUTER la SFHE de sa demande de condamnation de Madame [L] [Z] à lui verser 1.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

STATUER de ce que de droit en matière de dépens, comme en matière d’aide juridictionnelle.

JUGER que les frais afférents au commandement de payer du 12 juillet 2024 devront rester à la charge exclusive de la société SFHE.

Elle précise accepter le désistement sur la demande d’expulsion et expose que si le logement est neuf, il y a eu des désordres constatés dès l’entrée dans les lieux alors même qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué. Elle fait valoir de nombreuses réclamations enregistrées sur la plateforme du bailleur caractérisant son trouble de jouissance et l’existence de contestations sérieuses.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le locataire peut se prévaloir d’une exception d’inexécution de cette obligation en application de l’article 1219 du code civil si le logement est inhabitable.

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [L] [Z] reste devoir la somme de 7.615,53 euros, à la date du 9 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Il convient en outre de déduire la somme de 128,83 euros au titre des frais de procédure.

Mme [L] [Z] ne conteste pas le montant de la dette.

Mme [L] [Z] est donc redevable de la somme de 7.486,70 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le trouble de jouissance

En application des dispositions des articles 1719 du code civil et 6 a), b) et c) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis, ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement d’une surface de 63,90 m2. S’il est mentionné la remise de l’état des lieux lors de la signature du contrat de bail, force est de constater que ce document n’est pas produit.

Sur les réclamations faites par Mme [L] [Z] à la SA SFHE, des captures d’écran de textos sont insuffisantes à les prouver. En l’absence d’autres éléments versés au débat, il n’est pas rapporté la preuve de l’existence des désordres invoqués.

Mme [L] [Z] n’apporte ainsi pas la preuve en l’espèce d’une contestation sérieuse tirée d’un trouble de jouissance.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Mme [L] [Z] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette.

Il ressort du décompte versé au débat que la locataire a repris au jour de l’audience le paiement des loyers et charges dès lors que la somme de 980 euros a été payé le 11 juin 2025.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’autoriser Mme [L] [Z] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 211 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [L] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [Z] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SFHE qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

CONDAMNONS Mme [L] [Z] à payer à la SFHE, à titre provisionnel, la somme de la somme de 7.486,70 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 9 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS des délais de paiement de 36 mois à Mme [L] [Z] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 7.486,70 euros et disons qu’elle devra régler cette somme selon 36 mensualités de 207 euros chacune, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Mme [L] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTONS la SFHE de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE