Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00083 – N° Portalis DBW6-W-B7K-DRPN

JUGEMENT

DU 13 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sara TRAIKZI

Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 09 Février 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée "[Adresse 3]" sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, le Cabinet INTERPLAGES, Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°B 841 407 331, elle-même prise en la personne de sa Présidente et dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Laurence LECLERCQ-DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS

PARTIE DÉFENDERESSE

La S.C.I. DUNE, Société Civile Immobilière immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°D 840 675 706, prise en la personne de sa gérante et dont le siège social est sis [Adresse 6]

non représentée

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI DUNE est propriétaire des lots de copropriété n°73, n°84 et n°89 au sein de la [Adresse 7] située [Adresse 4].

Par lettres recommandées des 13 novembre 2023, 03 mars 2025, 07 avril 2025 et 19 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic, la société INTERPLAGES, a vainement mis en demeure la SCI DUNE de payer les sommes dues au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 01 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a fait délivrer à la SCI DUNE une sommation de payer la somme de 3 789,03 euros soit 3 635,55 euros au titre des charges de copropriété et frais dus au 25 septembre 2025 et 153,48 euros au titre du coût de cet acte.

Suivant acte de commissaire de justice du 20 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic, la société INTERPLAGES, a fait assigner la SCI DUNE devant la présente juridiction aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner celle-ci:

à lui payer les sommes de : o 2 835,61 euros au titre des charges de copropriété échues au premier trimestre 2026 inclus, frais non compris, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 01 octobre 2025 pour les sommes visées par celle-ci et, pour le surplus des sommes réclamées, à compter de l’assignation,

o 330,23 euros au titre des frais,

o 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice matériel subi par le syndicat,

o 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 09 février 2026.

A ladite audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] est représenté par son conseil. Il maintient ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance et s’en rapporte à ses écritures et pièces.

La SCI DUNE ne se fait pas représenter à l’audience.

MOTIFS DU JUGEMENT

Selon les articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part au syndicat de rapporter la preuve des sommes dues par le copropriétaire défendeur, et d’autre part, à ce dernier de démontrer qu’il s’est effectivement libéré de cette dette.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de cotiser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de cette même loi, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable du budget précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de cette loi édicte que demeurent à la charge exclusive du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En outre, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part des charges et le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Enfin, suivant l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce notamment les pièces suivantes :

l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI DUNE,le procès-verbal des assemblées générales ordinaires des 15 avril 2023, 07 juin 2024 et 21 juin 2025, approuvant la désignation du syndic, le budget prévisionnel et la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble, et contre lesquelles il n’est allégué aucune contestation,les appels de fonds,les diverses lettres de mise en demeure la sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 1er octobre 2025,un relevé de compte arrêté au 1er janvier 2026.

Il résulte de ces éléments que la SCI DUNE demeurait encore débitrice, le 1er janvier 2026, envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 2 835,61 euros au titre des charges de copropriété.

Le syndicat estime par ailleurs que la SCI DUNE lui doit la somme de 330,23 euros au titre des frais engendrés par ces impayés, somme décomposée comme suit :

o 123 euros (3x41) pour les mises en demeure des 13 novembre 2023, 03 mars 2025 et 07 avril 2025,

o 157,23 euros pour la sommation de payer du 1er octobre 2025,

o 50 euros pour la mise en demeure du 19 décembre 2025.

Néanmoins, la sommation de payer n’ayant aucune efficacité procédurale supérieure à celle d’une lettre recommandée et correspondant à un moyen de mise en demeure plus onéreux résultant de la simple volonté du demandeur d’utiliser ce mode de transmission, le syndicat sera débouté de sa demande d’indemnisation à ce titre.

Bien qu’avisée des causes et enjeux du procès, la SCI DUNE n’a fait connaître aucune réaction, ni cause de libération de la dette dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, la demande sera accueillie à hauteur de 2 835,61 euros s’agissant des charges de copropriété dues au 1er janvier 2026.

La sommation de payer délivrée le 1er octobre 2025 portait sur les charges dues au 25 septembre 2025. Seules ces sommes, soit 1 485,31 euros au total après imputation des paiements sur les charges échues les plus anciennes, produiront donc intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025.

Les montants de 687,90 euros et de 662,40 soit la somme totale de 1 350,30 euros, correspondant aux appels de fonds du 4ème trimestre 2025 et du 1er trimestre 2026, produiront intérêts à compter du 20 janvier 2026, date de l’assignation.

En outre, la SCI DUNE sera condamnée à payer au syndicat la somme de 173 euros (330,23 – 157,23) au titre des frais nécessaires exposés en raison de sa défaillance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, le syndicat demandeur n’administre aucune démonstration de la mauvaise foi de la SCI DUNE.

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

La SCI DUNE, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Par conséquent, la SCI DUNE sera condamnée à lui payer la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE la SCI DUNE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 3] située [Adresse 4] la somme de 2 835,61 euros, au titre des charges de copropriété dues au 01 janvier 2026, avec intérêts au taux légal :

à compter du 01 octobre 2025 sur la somme de 1 485,31 euros, età compter du 20 janvier 2026 pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI DUNE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 4] la somme de 173 euros au titre des frais nécessaires exposés en raison de sa défaillance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 4] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE la SCI DUNE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 4] la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DUNE aux dépens de l’instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,