TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

N° RG 25/02023 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FKHF

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

05 décembre 2025

Association COALLIA anciennement dénommée AFTAM

c/

Monsieur [E] [Y]

DEMANDERESSE

Association COALLIA anciennement dénommée AFTAM

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Gatien PIERROT, de la SCP THEMIS TROYES, avocats au barreau de l’AUBE.

DEFENDEUR

Monsieur [E] [Y]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 octobre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 décembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

L’association COALLIA a donné en location à M. [E] [Y] un logement sis [Adresse 4], par un contrat du 31 janvier 2022, moyennant une redevance mensuelle de 501,18 €, comprenant 24,71 € au titre des prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association COALLIA a mis M. [E] [Y] en demeure de régulariser son arriéré, par lettre recommandée en date du 21 février 2024 revenue avec la mention “pli avisé non réclamé”.

Elle l’a ensuite fait assigner par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré.

A l’audience du 03 octobre 2025, l’association COALLIA – représentée par son conseil – s’en réfère à son assignation et demande au tribunal, à titre principal, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner à M. [E] [Y] de libérer les lieux qu’il occupe dès signification du jugement à intervenir ; ordonner l’expulsion de M. [E] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin avec dispense du délai de deux mois suivant le commandement de payer ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner M. [E] [Y] au paiement de la somme de 4149,98 € due au titre des redevances impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; condamner M. [E] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance courante et ce jusqu’à libération des lieux ; rejeter toute demande de délais.

A titre subsidiaire, l’association COALLIA demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur pour non paiement des redevances ; ordonner à M. [E] [Y] de libérer les lieux dès la signification du jugement à intervenir ; ordonner l’expulsion de M. [E] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin avec dispense du délai de deux mois suivant le commandement de payer ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner M. [E] [Y] au paiement de la somme de 4149,98 € due au titre des redevances impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; condamner M. [E] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance courante et ce jusqu’à libération des lieux ; rejeter toute demande de délais.

A titre plus subsidiaire, dans l’éventualité de délais de paiement, l’association COALLIA demande au tribunal de :

ordonner à M. [E] [Y] de s’acquitter de sa redevance au taux fixé ;

ordonner qu’à défaut de respecter cette obligation comme en cas de non paiement d’une mensualité prévue à son échéance, la déchéance du terme sera acquise et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

En tout état de cause, l’association COALLIA demande au tribunal de :

rejeter toutes les demandes de délais et de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie ; condamner M. [E] [Y] au paiement d’une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [E] [Y] aux entiers dépens, comprenant les frais de mise en demeure et d’assignation.

Au soutien de ses demandes, l’association COALLIA se prévaut, à titre principal, des articles L.633-2 et R.633-2 du code de la construction et de l’habitation, des stipulations du contrat signé le 31 janvier 2022, de la mise en demeure du 21 février 2024 et celle du 08 avril 2024. Elle expose avoir mis en demeure le défendeur de s’acquitter des redevances dues sans effet et qu’ainsi, la clause résolutoire inscrite au bail est acquise, telle que visée dans courrier de résiliation du 08 avril 2024. Elle soutient que les mises en demeure demeurent valables et que leur retour en pli avisé non réclamé est sans incidence en ce qu’il appartient au locatair de retirer son courrier. Elle indique que de nouveaux impayés sont intervenus et actualise le montant de la dette à l’audience. La demanderesse prétend également que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont inapplicables au contrat litigieux et que dès lors, aucune demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause ne peut prospérer.

A titre subsidiaire, l’association COALLIA fait valoir que les manquements répétés de M. [E] [Y] à son obligation de payer les redevances constituent un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du contrat.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice remis à étude le 17 septembre 2025, M. [E] [Y] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 05 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que "II – le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L.633-2 sous réserve d’un délai de préavis : a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…)

III.-la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. IV.-lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. (…)".

L’article 11 du contrat de résidence conclu le 31 janvier 2022 contient une clause résolutoire, aux termes de laquelle "[…] Coallia peut résilier le contrat de résidence sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayées ou bien en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à eux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste du à Coallia […]".

L’association COALLIA justifie avoir notifié à M. [E] [Y] une mise en demeure de régulariser un arriéré de 1 888,94 €, représentant au moins trois fois le montant mensuel de la redevance acquittée pour le logement et les charges, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 21 février 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 08 avril 2014, l’association COALLIA a ensuite notifié la résiliation du contrat.

La mise en demeure étant restée vaine pendant plus d’un mois, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 mars 2024.

M. [E] [Y] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [E] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser l’association COALLIA, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [E] [Y].

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [E] [Y] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE

L’article du code civile dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le contrat signé entre les parties le 31 janvier 2022 stipule en son article 7 que "Le résident s’engage expressément à respecter les obligations essentielles suivantes : 1- Paiement de la redevance aux termes convenus des facturations de fluide et des éventuelles prestations facultatives. Le résident s’engage à payer chaque mois et sans retard les redevances et facturations telles que prévues à l’article 5 du présent contrat. […]".

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [E] [Y] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 22 mars 2024 et qui sera fixée à un montant équivalent au montant de la redevance, des charges et des prestations obligatoires, tels qu’elles auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien.

L’association COALLIA produit un décompte démontrant que M. [E] [Y] reste lui devoir la somme de 4149,98 € à la date du 9 octobre 2024 au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 incluse.

M. [E] [Y], non comparant, n’apporte aucune élément de nature à contester cette dette, de sorte qu’il sera condamné au paiement de cette somme de 4149,98 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 888,94 € à compter du 21 février 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [E] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’association COALLIA, M. [E] [Y] sera condamné à lui payer une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 31 janvier 2022 entre la l’association COALLIA et M. [E] [Y] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 22 mars 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à M. [E] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association COALLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [E] [Y] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTE l’association COALLIA de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer à l’association COALLIA la somme de 4 149,98 € (QUATRE MILLE CENT QUARANTE-NEUF EUROS QUATRE-VINGT-DIX-HUIT CENTIMES) au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées incluant l’échéance du mois de septembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 21 février 2024 ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer à l’association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à la redevance, aux charges et aux prestations obligatoires, tels qu’elles auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 01 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer à l’association COALLIA une somme de 300,00 € (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,