TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e François DARRICARRERE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05588 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BXZ

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e François DARRICARRERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1996

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2025 et prorogée au 14 mars 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 14 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05588 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BXZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2010 à effet au 3 mai 2010, la SCI du [Adresse 1] a donné à bail à Madame [Y] [M] un appartement à usage d’habitation (avec cave et emplacement de parking) situé [Adresse 5]), 4ème étage, pour un loyer mensuel initial de 730 euros, outre les provisions mensuelles sur charges.

Des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, la SA IMMOBILIERE 3F, qui vient aux droits de la SCI du [Adresse 1], a fait délivrer à Madame [Y] [M] un commandement de payer dans les 6 semaines la somme principale de 5931,61 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de février 2024 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a assigné en référé Madame [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [Y] [M] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique le cas échéant,

— ordonner le transport et la séquestration de tous meubles garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira aux demandeurs aux frais et risques du défendeur,

— condamner par provision Madame [Y] [M] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 7913,55 euros au titre des loyers et charges,

— condamner par provision Madame [Y] [M] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 50%, taxes et charges révisés et revalorisés de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés,

— condamner Madame [Y] [M] à payer la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 29 octobre 2024 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 5 décembre 2024. À cette audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 13859,37 euros, terme d’octobre 2024 inclus et hors frais de contentieux. Le bailleur a accepté l’octroi d’éventuels délais de paiement et ne s’est pas opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, le paiement du loyer courant hors charges n’ayant pas repris avant l’audience, le bailleur a déclaré renoncer à la condition de reprise du loyer.

Régulièrement assignée, Madame [Y] [M] a comparu et était assistée de son conseil. Elle a précisé avoir saisi la commission de surendettement et que la décision serait prise au cours du 1er trimestre 2025. Par ailleurs, vivant seule avec ses trois enfants, elle a expliqué que la dette était née suite à la suspension des aides au logement et au départ de son conjoint. Au regard des aides au logement qui devraient être réattribuer suite aux démarches de Madame [M] et de la décision de la commission de surendettement, elle a sollicité l’octroi de délais de paiement sur une période de 36 mois et demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social a été transmis dont il a été fait lecture à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 février 2025 et prorogée au 14 mars 2025

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (délai de 2 mois) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024 pour la somme en principal de 5931,61 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

La locataire n’ayant effectué aucun règlement pendant le délai imparti, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 mai 2024 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [Y] [M] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte actualisé produit que Madame [Y] [M] est redevable de la somme de 13859,37 euros (hors frais de contentieux), échéance du mois d’octobre 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et aux charges impayés.

Cette somme n’est pas contestée par la défenderesse, ni en son montant ni en son principe.

Il en résulte que Madame [Y] [M] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 13859,37 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, en précisant que le bailleur a accepté des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [Y] [M], qui semble en situation de régler sa dette locative en cas de reprise des aides au logement, sera autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision, notamment au regard de la prochaine décision de la commission de surendettement. En outre, le bailleur ayant renoncé à la condition de reprise des loyers, la suspension des effets de la clause résolutoire lui sera accordée.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [M].

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Y] [M] au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Madame [M], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, il convient de débouter la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA IMMOBILIERE 3F d’une part, et Madame [Y] [M] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation (avec cave et place de parking) situé [Adresse 3] à [Localité 7], 4ème étage, sont réunies à la date du 27 mai 2024 à minuit,

CONDAMNONS Madame [Y] [M] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de la somme provisionnelle de 13859,37 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Madame [Y] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 premières mensualités de 30 euros chacune, puis 12 mensualités de 90 euros, puis 17 mensualités de 150 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Madame [Y] [M] soit condamnée à verser à la SA IMMOBILIERE 3F, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, taxes et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Madame [Y] [M] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection