Cour d’appel de Caen

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00164 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DJ6D

JUGEMENT

DU 12 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sara TRAIKZI, Juge des contentieux de la protection

Greffière lors des débats : Karine PREVOT

Greffière lors de la mise à disposition : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 01 Décembre 2025 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIES DEMANDERESSES

Monsieur [W] [O],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX substitué par M^e Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN

Madame [Z] [H],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX substitué par M^e Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [Q] [M],

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e David DREUX, avocat au barreau de CAEN substitué par M^e Célia COURAYE, avocat au barreau de CAEN

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 02 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 12 mars 2026 par mention au dossier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2019, Monsieur [W] [O] et Madame [Z] [H] ont donné en location à Monsieur [Q] [M] un logement sis [Adresse 6], moyennant un loyer de 820 €.

Un état des lieux d’entrée a été effectué le 12 juillet 2019 contradictoirement.

Par lettre recommandée du 18 octobre 2022, l’agence LCB IMMO mandatée par les bailleurs a demandé à Monsieur [Q] [M] de procéder à l’entretien régulier des espaces verts.

Par courrier remis en mains propres le 31 mars 2023 à l’agence LCB IMMO, Monsieur [Q] [M] a donné congé et a informé qu’il quitterait le logement le 15 juin 2023.

Un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie a été dressé le 15 juin 2023 en présence de Monsieur [Q] [M] par Maître [X] [S], commissaire de justice, mandatée par Monsieur [W] [O] et Madame [Z] [H].

Par lettre recommandée du 8 septembre 2023, l’agence LCB IMMO mandatée par les bailleurs a mis en demeure Monsieur [Q] [M] de payer la somme totale de 4.094,15 € au titre d’un arriéré locatif de juin 2023 et des frais de remise en état du jardin, après déduction du montant du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, Monsieur [W] [O] et Madame [Z] [H] ont fait assigner Monsieur [Q] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux, au visa de la loi du 06 juillet 1989, aux fins de voir :

– condamner Monsieur [Q] [M] à leur payer la somme de 4500 € à titre d’indemnisation des réparations locatives résultant de l’absence d’entretien des extérieurs,

– condamner Monsieur [Q] [M] à leur payer la somme de 1210 € à titre d’indemnisation des réparations locatives résultant des dégradations de la peinture du salon et de la cuisine,

– ordonner la compensation partielle des sommes dues par Monsieur [Q] [M] avec la somme de 820 € retenue à titre de dépôt de garantie,

– condamner Monsieur [Q] [M] à leur payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit,

– condamner Monsieur [Q] [M] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2024, et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties. Elle a été plaidée à l’audience du 1er décembre 2025.

Monsieur [W] [O] et Madame [Z] [H] sont représentés à l’audience par leur conseil. Se référant à leurs conclusions en réponse n°2, ils maintiennent l’intégralité de leurs demandes et sollicitent en outre le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [Q] [M].

Monsieur [Q] [M] est représenté à l’audience par son conseil. Se référant à ses conclusions récapitulatives n°2, il sollicite de voir :

– débouter Monsieur [W] [O] et Madame [Z] [H] de l’intégralité de leurs demandes,

– condamner Monsieur [W] [O] et Madame [Z] [H] à lui restituer le montant du dépôt de garantie d’un montant de 820 €,

– condamner Monsieur [W] [O] et Madame [Z] [H] à lui payer la somme de 2550 € à titre de dommages et intérêts,

– condamner Monsieur [W] [O] et Madame [Z] [H] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Monsieur [W] [O] et Madame [Z] [H] aux entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les conclusions susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le juge se réfère.

MOTIFS

— Sur les réparations locatives

En application de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties

En l’espèce, le contrat de location signé entre les parties le 12 mai 2019 porte sur une maison d’habitation de 100 m² habitable avec un terrain d’environ 3600 m².

Il ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé de manière contradictoire le 12 juillet 2019 que le logement était donné en location dans un bon état général. Concernant le séjour et la cuisine, les mentions suivantes étaient notées :

— séjour : papier peint / bois sur les murs en bon état, peinture blanche au plafond en bon état, mais la précision suivante était apportée : “tuyau écaillé papier peint décollé 3 vis porte frotte”,

— cuisine : le papier peint des murs, et la peinture blanche au plafond était notée en bon état mais la mention suivante était apportée : “cuisine : tache eau plafond, marque peinture sur tuyau, 4 trous au vis porte frotte”.

Concernant le jardin privatif, il était relevé que l’herbe était coupée.

Monsieur [O] et Madame [H] ont mandaté un commissaire de justice pour établir un état des lieux de sortie le 15 juin 2023 soit le jour de la restitution des lieux, en présence de Monsieur [M].

S’agissant en premier lieu des extérieurs, la commissaire de justice a relevé que:

— la haie située sur la partie sud et la haie située dans le prolongement de la maison ne sont pas taillées,

— l’herbe n’est pas coupée et est très haute sur environ un tiers du terrain sur sa partie sud,

— le carré potager n’est pas entretenu, des allées ont toutefois été tondues pour accéder à l’ensemble,

— de la mousse est présente au niveau des accès de la maison,

— à l’arrière, les haies ne sont pas taillées le long de la maison mais le chemin est dégagé.

Des photographies sont annexées au dit procès-verbal et laissent apparaître des hebes très hautes, venant confirmer les constatations faites.

Le défaut d’entretien des extérieurs, imputable au locataire sortant, apparaît dès lors établi. Les demandeurs sollicitent à ce titre la condamnation de Monsieur [M] au paiement d’une somme de 4500 €, et produisent un devis du 5 juillet 2023 de l’entreprise LEXO ARTISAN d’un montant de 4500 € TTC pour des travaux de :

— taille de haie en hauteur et contour,

— débroussaillage, ramassage d’herbes et voyage déchetterie.

Les conditions de paiement suivantes y sont indiquées : “100 % soit 4500 € payé (virement) : le 5 juillet 2023 (paiement comptant)”, et une mention dactylographiée indiquant “facture régularisée le 5 juillet 2023 montant restant dû = 0 €” a été apposée sur le devis. Le document intitulé “ devis travaux M. [O]” porte également numéro de facture.

Monsieur [Q] [M], qui ne conteste pas l’absence d’entretien des espaces verts dans ses conclusions, conteste en revanche la somme demandée au titre de ces réparations locatives faisant valoir que le devis produit est excessif et que Monsieur [O] et Madame [H] ne justifient pas l’avoir réglé.

Tout d’abord, il est constant qu’en matière de réparations locatives, la loi n’impose pas aux bailleurs de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux. La production de devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l’exécution des réparations locatives n’étant pas exigée.

De plus, le défendeur, qui conteste le devis, ne produit aucun élément d’évaluation permettant d’établir que ce devis est réellement excessif, étant par ailleurs rappelé que la surface extérieure louée était de 3600 m². Le devis de la société LEXO ARTISAN sera en conséquence retenu, et mis à la charge du défendeur au titre des réparations locatives, soit une somme de 4500€.

S’agissant des dégradations alléguées dans le salon et la cuisine, il ressort de l’état des lieux de sortie que ;

— dans le séjour : les murs présentent des traces d’usage, la peinture du plafond est légèrement jaunie,

— dans la cuisine : des photographies sont annexées, aucune mention écrite n’est faite concernant l’état des peintures.

Les photographies produites ne permettent pas de démontrer l’existence d’une dégradation au niveau des peintures de la cuisine. Concernant celles du salon, seules des traces d’usage ont été notées ainsi qu’un léger jaunissement au plafond. Ces constatations sont en lien avec un usage normal des lieux par un locataire ayant occupé ceux-ci pendant près de 4 ans, et sont dès lors insuffisantes pour démontrer des dégradations locatives rendant nécessaires une réfection complète des peintures dans ces deux pièces.

Monsieur [W] [O] et Madame [Z] [H] seront déboutés de leurs demandes au titre des réparations locatives dans la cuisine et le salon.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [Q] [M] sera condamné à régler la somme de 4.500 € à Monsieur [W] [O] et Madame [Z] [H] au titre des réparations locatives (entretien des extérieurs).

Sur le montant dû au titre des réparations locatives

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiée.[…].

Monsieur [W] [O] et Madame [Z] [H] ont expressément demandé la compensation des sommes dues par Monsieur [Q] [M] avec la somme 820 € versée à titre de dépôt de garantie.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que Monsieur [Q] [M] reste redevable des sommes de:

4500 € au titre de l’entretien des extérieurs,

—  820 € au titre du dépôt de garantie,

Soit un solde de 3680 €

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [Q] [M] au paiement de la somme de 3.680 € au titre des réparations locatives.

— Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [M]

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant […].

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée

En l’espèce, Monsieur [Q] [M] sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer une somme totale de 2550 € à titre de dommages et intérêts en raison de leur manquement à l’obligation de délivrer un logement décent. Il fait état de deux sinistres survenus dans le logement en 2022. Il évoque en premier lieu un dégât des eaux en février 2022 qui a rendu une des chambres totalement inhabitable car remplie d’humidité et qui demeurait humide lors de l’état des lieux de sortie. Il précise qu’un déshumidificateur a été installé pendant plusieurs mois impliquant une nuisance sonore continue, et rendant cette pièce destinée être une chambre à coucher, inhabitable. Monsieur [M] ajoute qu’en avril 2022, la chaudière qui était vétuste a pris feu si bien qu’il s’est retrouvé sans chaudière jusqu’à la fin du bail. Il rappelle qu’il avait effectué un entretien annuel obligatoire de la chaudière en novembre 2021 soit cinq mois avant le sinistre.

Les dégâts dans la chambre à coucher résultant d’une fuite de la toiture ne sont pas contestés et sont établis par les pièces produites, à savoir les déclarations d’assurance et photographies (des traces d’humidité et de la présence d’un déshumidificateur électrique dans la pièce). De plus, une dégradation importante du mur de la chambre n°1 est constatée dans le procès-verbal de constat du 15 juin 2023 avec d’importantes traces d’humidité sur un pan du mur, démontrant que les conséquences de la fuite n’avaient pas été réparées plus d’un an après la survenance du dégâts des eaux.

Monsieur [W] [O] et Madame [Z] [H] expliquent que la fuite a persisté malgré les réparations, qu’il a été proposé au locataire de poser des assécheurs, que cette solution a été refusée par Monsieur [M] qui ne l’aurait finalement acceptée qu’en juillet 2022.

Toutefois, aucune pièce n’est produite démontrant un refus du locataire et donc une mise en place tardive de ces assécheurs. Au surplus, les demandeurs ne démontrent pas que les dégradations et l’humidité du mur seraient dues à la mise en place tardive de ces assécheurs.

De plus, s’il est établi que des moyens d’assèchement ont été mis en place par l’entreprise AD TECH du 18 juillet 2022 au 19 septembre 2022 et financés par les bailleurs (facture de la société AD TECH du 26 septembre 2022 d’un montant de 572 € TTC pour la mise en oeuvre de moyen d’assèchement de la chambre), force est de constater que les marques d’humidité au mur étaient toujours présentes en juin 2023 lorsque le logement a été restitué, et que les bailleurs n’ont pas procédé à la réfection de cette pièce, alors qu’il leur appartenait de maintenir le logement en bon état d’usage, ce qui impliquait des travaux nécessaires pour assurer la sécurité et le confort du locataire. Les bailleurs n’ont ainsi que partiellement rempli leur obligation à ce titre.

En conséquence, Monsieur [M] n’a pas pu utiliser cette pièce comme chambre à coucher compte tenu des marques d’humidité sur le mur de celle-ci et des risques induits, et de l’absence de réparation, pendant une période de 16 mois. Le préjudice subi à ce titre sera évalué à la somme 60 € par mois, soit une indemnisation globale de 960 € compte tenu des mesures partielles prises par les bailleurs. Monsieur [O] et Madame [H] seront en conséquence condamnés au paiement d’une somme de 960 € à titre de dommages en réparation du préjudice subi du fait du manquement à leur obligation de délivrance d’un logement décent.

S’agissant du second sinistre, il est constant qu’un incendie est survenu au niveau de la chaudière à fioul en avril 2022. Ce sinistre a été déclaré par chacune des parties à son assurance et une expertise amiable contradictoire a été réalisée (rapport d’expertise déposée le 25 juillet 2022). Il ressort du rapport d’expertise produit par Monsieur [O] et Madame [H] que le sinistre a pour origine un dysfonctionnement du gicleur de la chaudière ayant entraîné un goudronnage important du corps de chauffe puis son inflammation. L’expert mandaté par l’assureur des bailleurs conclut à la responsabilité du locataire dans la survenance du sinistre en indiquant que l’expert adverse mandaté par l’assureur AXA de Monsieur [M] était parfaitement d’accord sur la responsabilité de son assuré et déposerait un rapport en ce sens.

Il convient de constater que Monsieur [M] ne produit pas le rapport d’expertise établi par l’expert mandaté par son assureur et qui était présent lors de la réunion d’expertise. Il est en outre établi que Monsieur [O] et Madame [H] ont obtenu réparation par leur assureur pour ce dommage. Dès lors, en l’état des pièces produites, la responsabilité des bailleurs dans la survenance du dommage n’est pas établie et la responsabilité du locataire apparaît engagée.

Enfin, et contrairement à ce que soutient Monsieur [M], les bailleurs, s’ils n’ont pas procédé au remplacement de la chaudière par une chaudière neuve, ont néanmoins fait procéder à une intervention de nettoyage complet de la chaudière et de son brûleur (selon facture du 17 octobre 2022 de la SARL Jacky MARIE). Le défendeur est en conséquence mal fondé à solliciter des dommages et intérêts du fait du dysfonctionnement de la chaudière et sera débouté de ses demandes à ce titre.

— Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombe partiellement dans ses prétentions. Dès lors, il convient de dire que chacune d’entre elle gardera à sa charge les dépens d’appel qu’elle a exposés.

Dans ces conditions il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Q] [M] à payer à Monsieur [W] [O] et Madame [Z] [H] la somme de 3.680 € au titre des réparations locatives portant sur l’entretien des extérieurs, après déduction du montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] et Madame [Z] [H] à payer à Monsieur [Q] [M] la somme de 960 € à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE,