CCC + CE adressées le / /26 à :

M^e Didier PILOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

DU : 23 Janvier 2026

N°RG : N° RG 25/00381 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DNY3

Nature Affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions

Minute : 2026/

JUGEMENT

Rendu le 23 Janvier 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]

sis [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA NORMANDIE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 394 288 401, ayant son siège social [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

Monsieur [E] [W]

de nationalité Française, né le 07 janvier 1945 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

non représenté

Madame [J] [F]

de nationalité Française, née le 31 juillet 1943 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 04 Novembre 2025, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement le 06 janvier 2026, délibéré prorogé pour être rendu ce jour : 23 Janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [W] et Mme [K] [W] sont propriétaires des lots n°27 (appartement) et n°35 (parking) au sein d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 8] sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Cet ensemble immobilier a pour syndic le cabinet Foncia Normandie à [Localité 6].

Par actes de commissaire de justice délivrés les 3 et 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a assigné M. [E] [W] et Mme [K] [W] devant le tribunal judiciaire de Lisieux et lui demande, au visa notamment des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

— Condamner solidairement M. [E] [W] et Mme [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 14 202,02 euros au titre des charges courantes impayées (arrêtée au 1er avril 2025) outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2022 ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner solidairement M. [E] [W] et Mme [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner solidairement M. [E] [W] et Mme [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ;

— Condamner solidairement M. [E] [W] et Mme [K] [W] aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les défendeurs n’ont pas payés les charges courantes mises à la charge des copropriétaires pour la part les concernant et ce, pour un montant de 14 202,02 euros arrêté au 1er avril 2025. En outre, il solllicite des dommages et intérêts en réparation d’un préjudice financier constitué par l’avance des sommes dues par les défendeurs ainsi que le frais imputable au suivi du recouvrement par son Syndic.

La clôture est intervenue le 15 octobre 2025 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.

Bien que régulièrement assignés, M. et Mme [W] n’ont pas constitué avocat. Il sera statué par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, conformément à l’application des dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile.

Les prétentions et moyens du demandeur sont plus amplement exposées dans l’assignation susvisée à laquelle, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Aux termes de l’article 10-1 de cette même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

L’article 14-1 de cette même loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte notamment des procès-verbaux des assemblées générales produites aux débats, des appels de fonds émis depuis 2020, du relevé de compte individuel des défendeurs, de jugement du tribunal d’instance de Lisieux du 15 septembre 2014, dont il convient de déduire le montant des condamnations prononcées à l’encontre de ces derniers, qu’ils doivent au syndicat des copropriétaires, 12 337,94 euros au titre de charges de copropriété impayées le 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2022, date du commandement de payer adressé aux défendeurs, aucun des frais revendiqués au titre de l’article 10-1 susvisé n’étant justifié aux termes des pièces produites, sans capitalisation des intérêts.

La solidarité ne se présumant pas, n’étant pas de droit, ni automatique à la demande, comme en l’espèce, sans explication ni motivation de la part du syndicat des copropriétaires, il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à condamnation solidaire de M. [E] [W] et Mme [K] [W] au titre de la présente décision.

Il n’y a pas lieu au paiement de dommages-intérêts supplémentaires, le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires étant d’ores et déjà réparé, notamment par le versement des intérêts au taux légal.

En conséquence, M. [E] [W] et Mme [K] [W] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 337,94 euros au titre de charges de copropriété impayées le 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2022.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [E] [W] et Mme [K] [W], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [E] [W] et Mme [K] [W], partie condamnée aux dépens, seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [E] [W] et Mme [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet Foncia Normandie, pris en son agence Foncia Normandie-[Localité 6] Decaens, la somme de 12 337,94 euros au titre de charges de copropriété impayées le 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2022, sans capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [W] et Mme [K] [W] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [W] et Mme [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,