TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [I] [L]

Madame [O] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [Localité 7] ILLOUZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01532 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LSU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic La société JFT GESTION SARL dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître François ILLOUZ de la SELARL ILLOUZ AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0038

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [L]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [L]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI,Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 04 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01532 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LSU

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [L] et Mme [O] [L] sont propriétaires des lots n°108, 119, 120 et 147 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société JFT GESTION, a assigné M. [I] [L] et Mme [O] [L] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes:

—  7474,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 janvier 2025,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a déposé des conclusions écrites signifiées aux défendeurs et soutenues oralement au terme desquelles il a actualisé sa demande au titre des charges de copropriété à la somme de 3005,45 euros. Au soutien de ses demandes, il a fait valoir que M. [I] [L] et Mme [O] [L]ne payaient pas régulièrement leurs appels de charges et que cela entraînait pour lui des difficultés de gestion. Il a précisé qu’ils avaient toutefois procédé à des paiements en février 2025.

Assignés à étude, M. [I] [L] et Mme [O] [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°108, 119, 120 et 147,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 2ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024,

— les régularisations de charges 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2023 et 8 avril 2024 comportant :

o vote des budgets prévisionnels 2024 et 2025,

o approbation des comptes 2023,

— un décompte en date du 5 septembre 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 2428,62 euros au 3 février 2025, selon décompte du 5 septembre 2025, portant sur la période du 2ème trimestre 2023 inclus au 1er trimestre 2025 inclus. En effet, il convient de soustraire les frais en lien avec la présente procédure. A ce titre, il sera précisé qu’aucune demande relative aux frais ne figure dans les demandes de l’assignation et des conclusions.

M. [I] [L] et Mme [O] [L] seront condamnés à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [I] [L] et Mme [O] [L] ne payent pas régulièrement leurs charges de copropriété. Toutefois, ils ont procédé à plusieurs règlements depuis la délivrance de l’assignation, ce qui tend à montrer leur volonté d’apurer leur dette.

Ils ne seront pas condamnés à payer des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeurs, qui succombent supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer, qui est un choix du syndic.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la facture communiquée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [L] et Mme [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice la société JFT GESTION, les sommes de:

—  2428,62 euros au 3 février 2025, selon décompte du 5 septembre 2025, portant sur la période du 2ème trimestre 2023 inclus au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 9] ([Adresse 6]), représenté par son syndic en exercice la société JFT GESTION, au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [I] [L] et Mme [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice la société JFT GESTION, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [L] et Mme [O] [L] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente

Décision du 04 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01532 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LSU