N° RG 25/07841 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZ57

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/07841

N° Portalis DB2E-W-B7J-NZ57

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

31 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1] représenté par son Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [Q] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 31 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 29 janvier 2019, CUS Habitat devenu OPHEA a donné en location à Madame [S] [Q] un logement situé [Adresse 6] [Localité 1] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 527,82 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 février 2025, revenu avec la mention « pli avisé non réclamé » puis notifiée par exploit de commissaire de justice le 3 avril 2025, OPHEA a notifié à Madame [S] [Q] un congé pour le 31 mai 2025 pour « non-paiement de loyers et accessoires » auquel était joint un décompte des sommes dues pour 1 439,86 euros, échéance de janvier 2025 incluse, et visant l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par assignation délivrée le 21 juillet 2025, OPHEA a fait citer Madame [S] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de constat de la régularité du congé, du prononcé de la déchéance de tout droit au maintien dans les lieux, d’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et indemnités d’occupation.

A l’audience du 23 janvier 2026, OPHEA, dûment représentée, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Constater que le congé délivré est régulier,

— Prononcer la déchéance de la défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, en application de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948,

— Condamner Madame [S] [Q] ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés [Adresse 7] à [Localité 5].

— Prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

— Condamner Madame [S] [Q] à lui payer la somme de 1814.53 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

— Condamner en tout état de cause Madame [S] [Q] à lui payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le tribunal, en quittances et deniers,

— Condamner Madame [S] [Q] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 669.82 (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

— Condamner Madame [S] [Q] à lui payer la somme de 200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [S] [Q] aux entiers dépens.

— Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision

OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de Madame [S] [Q] est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi. Elle précise que la dette locative s’élève au 14 janvier 2026 à la somme de 2292.05 euros et que le paiement des loyers courants n’a pas repris.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 février 2025.

L’assignation a été notifiée le 22 juillet 2025 à l’autorité préfectorale.

Citée à personne, Madame [S] [Q] ne s’est ni présenter ni fait représenter. Susceptible d’appel le jugement sera réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur les effets du congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

«  les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [S] [Q] pour le 31 mai 2025 au vu des impayés de loyers à cette date (1 439,86 euros au 21 février 2025) ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 31 mai 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 31 mai 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 21 juillet 2025, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 1 814,53 euros (échéance du mois de juin 2025 incluse).

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Madame [S] [Q].

Elle doit donc être déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra donc qu’être ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [S] [Q] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans le présent jugement.

Sur la demande en paiement

Au vu du décompte produit et joint à l’assignation, et en l’absence de la défenderesse lors de l’actualisation de sa dette locative, Madame [S] [Q] sera condamnée au règlement de la somme de 1 814,53 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 02 juillet 2025 (dernière échéance incluse : juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, soit le 21 juillet 2025.

Sur l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, en conséquence de la résiliation du bail, Madame [S] [Q] sera condamnée au paiement d’une indemnité équivalente aux loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour la période courant depuis la date de résiliation du contrat soit le 31 mai 2025 à compter de laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [S] [Q] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1 814,53 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 31 mai 2025.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce il ressort du dernier décompte produit, en date du 14 janvier 2026, que le règlement du loyer courant a repris.

Toutefois Madame [S] [Q], non comparante, ne justifie pas de ses revenus, et aucune enquête sociale ne permet de connaitre sa situation financière, ce qui ne permet pas au tribunal d’apprécier sa solvabilité pour l’octroi le cas échéant de délais de paiement.

En conséquence, il n’y a pas lieu à accorder d’office des délais de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [S] [Q], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais relatifs à la délivrance du congé ;

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 mai 2025 du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Madame [S] [Q] d’autre part, portant sur un logement sis [Adresse 4], [Localité 4] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [S] [Q] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [S] [Q] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [Q] à verser à OPHEA la somme de 1 814,53 euros (mille huit cent quatorze euros et cinquante-trois centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 02 juillet 2025 (jusqu’à l’échéance de juin 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article1343-5 du code civil ;

CONDAMNE Madame [S] [Q] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 31 mai 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges avec intérêts légaux à compter de chaque échéance. Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [S] [Q] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1 814,53 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 31 mai 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [Q] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE