Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00450 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DOKZ

JUGEMENT

DU 13 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sara TRAIKZI

Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 09 Février 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 3]" sis [Adresse 4], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la S.A.S. POZZO GESTION CALVADOS, Société par Actions Simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°450 784 467, prise en la personne de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN substitué par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN

PARTIES DÉFENDERESSES

Monsieur [V] [A],

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Benjamin HONIG, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [D] [A],

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A] sont propriétaires en indivision des lots de copropriété numéro 246 et 120 au sein de la résidence située [Adresse 8] (résidence “[Etablissement 1]”).

Par lettres recommandées datées des 29 janvier 2024 et 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic la société POZZO GESTION CALVADOS a mis en demeure Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A] de lui régler des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 10 décembre 2024 et adressée par son conseil, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic la société POZZO GESTION CALVADOS a vainement mis en demeure Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A] de lui régler la somme de 6375,72 € au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er octobre 2024.

Suivant actes de commissaire de justice en dates des 30 avril 2025 et 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic la société POZZO GESTION CALVADOS a fait assigner Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A] devant la présente juridiction aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner solidairement ceux-ci :

à lui payer la somme de 8482, 38 € arrêtée au 1er avril 2025 et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 6375,72 € à compter du 16 décembre 2024, date de réception de la mise en demeure, et à compter de l’assignation pour le surplus, le tout jusqu’à parfait paiement, à lui payer la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts,aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2025, et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties. Elle a été plaidée à l’audience du 9 février 2026.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence “ [Etablissement 1]”, représenté par son conseil, se référant à ses conclusions, actualise sa demande principale de condamnation solidaire des défendeurs au paiement des charges de copropriété à la somme de 20967,40 € arrêtée au 21 octobre 2025, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 6375,72 € à compter du 16 décembre 2024 date de la réception de la mise en demeure, et à compter de l’assignation pour le surplus. Il maintient ses autres demandes conformément à l’assignation.

Il s’en rapporte s’agissant des demandes de délais de paiement formulées par les défendeurs. Il sollicite que la condamnation soit prononcée en deniers ou quittances, les défendeurs évoquant de nouveaux paiements.

À l’appui de ses demandes, le syndicat de copropriétaires rappelle que le règlement de copropriété comprend une clause de solidarité et que Monsieur [V] [A] est tenu solidairement au paiement des charges de copropriété bien qu’il ne soit pas occupant des lieux.

Concernant les charges contestées par Monsieur [D] [A], le demandeur fait valoir qu’il justifie des charges de copropriété et des frais réclamés en produisant aux débats les appels de fonds, les procès-verbaux des assemblées générales, l’ensemble des factures du syndic, le contrat de syndic, et le règlement de copropriété.

En réponse aux moyens adverses, le demandeur précise qu’en vertu de l’article 1342-10 du code civil, les règlements de Monsieur [D] [A] ont été affectés au paiement des charges de copropriété les plus anciennes, antérieures au 1er juillet 2023 et en imputant le reliquat (solde créditeur après règlement des charges antérieures au 1er juillet 2023) au crédit des charges réclamées comme cela résulte des extraits de compte produits. Il soutient en outre qu’il appartient aux défendeurs de prouver la réalité des paiements effectués en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Monsieur [V] [A] est représenté à l’audience par son conseil. Bien qu’il ait sollicité au titre des conclusions déposées à l’audience de :

— voir constater que Monsieur [D] [A] occupe à titre personnel, privatif, à titre de résidence permanente, mais indûment, le bien en indivision depuis une date remontant au moins à juin 2021,

— juger qu’à ce titre Monsieur [D] [A] est et demeure seul redevable des charges de copropriété dues au syndicat de copropriété demandeur,

— le condamner seul aux paiements desdites charges,

— débouter le syndicat demandeur de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [V] [A] ,

Il indique oralement à l’audience qu’il ne conteste pas le règlement de copropriété, qu’il sollicite les plus larges délais de paiement, et qu’il a effectué un paiement de 900 € au mois de janvier 2026.

Monsieur [V] [A] précise qu’il a sollicité la sortie de l’indivision et l’expulsion de Monsieur [D] [A] du bien indivis, et produit à ce titre un jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 26 novembre 2024. Il précise que les comptes entre lui et son frère Monsieur [D] [A] seront faits par la suite, et que la vente envisagée du logement permettra de rembourser la dette au titre des charges de copropriété.

Monsieur [D] [A] comparaît l’audience en personne. Il estime ne devoir que la somme de 7995,38 € et sollicite des délais de paiement. Il soutient que le syndicat de copropriétaires ne justifie pas du surplus de sa créance en application de l’article 1353 du code civil. Il estime qu’il est seul tenu au paiement des charges de copropriété depuis le 1er juillet 2021, date à laquelle il s’est trouvé seul occupant des lieux. Il souhaite que les paiements qu’il a effectués soient imputés sur les charges de copropriété dues à compter du 1er juillet 2021 et qu’il n’y ait pas d’imputation de ces paiements sur les charges de copropriété les plus anciennes. Il indique avoir déjà versé la somme de 11500 €.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part au syndicat de rapporter la preuve des sommes dues par le copropriétaire défendeur, et d’autre part, à ce dernier de démontrer qu’il s’est effectivement libéré de cette dette.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de cotiser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de cette même loi, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable du budget précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de cette loi édicte que demeurent à la charge exclusive du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En outre, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part des charges et le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce notamment les pièces suivantes :

l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A], ces derniers étant propriétaires indivis,les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires des 1er octobre 2022, 24 juin 2023, 24 février 2024, 15 juin 2024, approuvant la désignation du syndic, le budget prévisionnel et la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble, et contre lesquelles il n’est allégué aucune contestation, le règlement de copropriété, les appels de fonds jusqu’au 23 septembre 2025,les extraits de compte de Messieurs [V] et [D] [A] des années 2022, 2023, 2024, établis par le syndic, la société POZZO GESTION CALVADOS,les lettres de mise en demeure,un relevé de compte arrêté au 21 octobre 2025, le contrat de syndic.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires estime que Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A] lui doivent encore la somme de 20967,40 euros au 21 octobre 2025 se décomposant comme suit :

—  20213,40 € au titre des charges de copropriété due du 1er juillet 2023 au 21 octobre 2025,

—  754 € au titre des frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

À titre liminaire, le règlement de copropriété prévoit que : « les obligations de chaque propriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, en conséquence, le syndicat pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers au représentant d’un copropriétaire. Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges, vis-à-vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des propriétaires indivis.»

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Etablissement 1]” est bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs, copropriétaires indivis, au paiement des sommes dues.

De plus, et en application de cette solidarité, les paiements effectués par l’un ou l’autre des défendeurs sont affectés sur la totalité de la somme réclamée par le syndicat de copropriétaires.

Par ailleurs, en application de l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil, les paiements effectués ont valablement été imputés sur les charges de copropriété dues les plus anciennes.

S’agissant de la somme de 20213,40 € réclamée au titre des charges de copropriété arrêtée au 21 octobre 2025 , échéance du 4ème trimestre 2025 incluse, celle-ci apparaît justifiée au regard de l’ensemble des pièces produites par le demandeur et visées ci-dessus.

Aussi, la demande sera accueillie à hauteur de 20 213,40 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 21 octobre 2025, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse.

La condamnation solidaire de Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A] sera prononcée en ce sens en deniers et quittances, les défendeurs ayant évoqué des règlements postérieurs, et assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 6375,72 euros, le surplus de la condamnation produisant intérêts au même taux à compter de la date du présent jugement.

Concernant les frais réclamés à hauteur de 754 €, le syndicat des copropriétaires détaille sa créance comme suit :

—  120 € au titre d’un protocole d’accord facturé le 22 septembre 2023,

—  50 € au titre de frais de relance facturés le 29 janvier 2024,

—  50 € au titre de frais de relance facturés le 17 juin 2024,

—  178 € au titre de “contentieux – ouverture dossier avocat” facturé le 5 décembre 2024;

—  89 € au titre de “ contentieux – envoi documents complémentaire assignation” facturé le 23 janvier 2025,

—  89 € pour le dépôt l’assignation facturée le 3 avril 2025 ,

—  89 € pour le “suivi du dossier avocat”facturé le 18 septembre 2025,

—  89 € pour le “suivi du dossier avocat”facturé le 21 octobre 2025.

Il convient de tenir compte, au titre des “frais nécessaires”au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, des diligences efficientes marquant une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar d’une mise en demeure.

Toutefois, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat qui font parties des frais d’administration courante, les frais d’assignation qui feront l’objet d’une condamnation aux dépens de l’instance, et les frais d’avocat qui seront pris en compte dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, ne relèvent pas de ces dispositions.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi des deux mises en demeure les 29 janvier 2024 et 17 juin 2024, de sorte qu’il convient de tenir compte de la somme de 100 € (2 x 50 €) au titre des frais nécessaires.

Le syndicat de copropriétaires ne produit pas le protocole d’accord facturé 120 € le 22 septembre 2023.

Au vu de ces éléments, et des développements qui précèdent, Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 100 € au titre des frais nécessaires, et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande correspondant à des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, le syndicat demandeur n’administre aucune démonstration de la mauvaise foi de Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A].

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code Civil, le juge peut accorder des délais de paiement, dans la limite de deux ans, en prenant en compte les besoins du créancier et la situation du débiteur.

En l’espèce, Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A] ont tous deux sollicité l’octroi de délais de paiement aux fins d’apurer leur dette.

Le syndicat des copropriétaires s’en est rapporté sur la demande de délai de paiement.

Monsieur [D] [A] a déclaré percevoir une retraite de 2700 € par mois. Monsieur [V] [A] n’a pas justifié de sa situation. Cependant, il n’est pas contesté qu’il a effectué des paiements partiels avant l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement sur une durée de 24 mois, selon les modalités reprises dans le dispositif de la présente décision

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Par conséquent, Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE SOLIDAIREMENT en deniers et quittances Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 8] (résidence “[Etablissement 1]”) la somme de 20.213,40 euros, au titre des charges de copropriété dues au 21 octobre 2025, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal :

à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 6.375,72 euros, età compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 8] (résidence “[Etablissement 1]”) la somme de 100 € au titre des frais nécessaires ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites à l’égard de Monsieur [V] [A] et AUTORISE Monsieur [V] [A] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 23 mensualités de 300 € chacune, la 24ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites l’égard de Monsieur [D] [A] et AUTORISE Monsieur [D] [A] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 23 mensualités de 300 € chacune, la 24ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette ;

DIT que le non-paiement d’une mensualité, passée une mise en demeure envoyée en courrier recommandé infructueuse au bout d’un délai de quinze jours, rendra les délais de paiement caducs et le solde de la dette immédiatement exigible ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 9] [Localité 4] [Adresse 10] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 8] la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat demandeur du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [V] [A] et Monsieur [D] [A] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,