MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00756 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G6EA

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. HALF, immatriculée au RCS sous le numéro 799276969, dont le siège social est sis 65A la Petite Rue – 76210 SAINT EUSTACHE LA FORET

Représentée par Monsieur [L] [M], Gérant

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [B]

né le 14 Mars 1996 à LE HAVRE (76600), demeurant 1, rue Camille Blanc – 76400 FECAMP

Non comparant ni représenté

Madame [O] [J]

née le 17 Juillet 1986 à HARFLEUR (76700), demeurant 3 rue du Mesnil – 76170 LILLEBONNE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 1er Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2025, la SCI HALF a donné à bail à Madame [O] [J] un logement situé 3 rue du Mesnil, à LILLEBONNE (76170), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 570 euros, payable d’avance le premier de chaque mois.

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2025, Monsieur [E] [B] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire pour une durée indéterminée.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 570 euros au titre du loyer de mars 2025 impayé, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, la bailleresse a fait dénoncer le commandement de payer à Monsieur [B], en sa qualité de caution.

Par actes de commissaire de justice en date des 1er et 13 août 2025, la SCI HALF a fait assigner Madame [J] et Monsieur [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant ;

— prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti à Madame [J] ;

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [J] ainsi que de celle de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

— condamner solidairement Madame [J] et Monsieur [B] à lui payer les sommes suivantes :

* le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 2 280 euros, avec intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

* le montant des loyers et charges depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail. Subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

* une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale ;

* la somme de 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 août 2025. Un bordereau de carence dans le cadre du diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience du 1er décembre lors de laquelle elle a été plaidée.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 1er décembre 2025, la SCI HALF, régulièrement représentée par Monsieur [L] [M], son gérant, a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative en principal à la somme de 5 700 euros.

Le juge a mis d’office dans les débats l’irrecevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail faute de justification du caractère familial de la SCI HALF au vu de l’extrait K bis produit et de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Le gérant de la SCI HALF a indiqué que la société avait pour associés ses deux fils et sa concubine, qu’elle n’est pas déclarée comme SCI familiale et qu’il pensait que le commissaire de justice avait fait le nécessaire pour la notification à la CCAPEX.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à tiers présent au domicile, Madame [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Assigné par acte de commissaire de justice délivré sur procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS

Sur l’absence des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 : « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

Selon les dispositions de l’article 515-8 du code civil : le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt de la 1ère chambre civile du 28 février 2018 que le lien d’alliance résultait uniquement du mariage.

En l’espèce, il ressort de l’extrait K bis produit à l’audience que la SCI HALF a notamment pour associée Madame [G] [T] qui, selon les dires de son gérant, Monsieur [L] [M], est sa concubine.

Le concubinage étant une union de fait et non un lien d’alliance, il en résulte que la SCI HALF n’est pas une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus.

Dès lors, la CCAPEX devait être saisie au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Cette formalité n’ayant pas été accomplie, la bailleresse sera déclarée irrecevable en sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Par conséquent, elle sera déboutée de ses demandes au titre de l’expulsion et de la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande au titre de l’arriéré

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré de 5 130 euros dû au 18 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, hors frais de procédure.

Madame [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer à la SCI HALF la somme de 5 130 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 18 novembre 2025.

Sur la dette de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, aux termes de son engagement de caution en date du 1er février 2025, Monsieur [B] s’est engagé expressément à garantir le paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu du bail.

Monsieur [B] s’est vu dénoncer le 23 avril 2025 le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 avril 2025 à Madame [J], soit dans le délai de 15 jours requis par l’article 24 susvisé.

Compte tenu de son engagement de caution, il y a lieu de condamner Monsieur [B] en cette qualité, à payer solidairement avec Madame [J] les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement Madame [J] et Monsieur [B], parties perdantes, aux dépens y inclus le coût du commandement de payer du 10 avril 2025, de sa dénonciation à caution du 23 avril 2025 et de l’assignation, mais à l’exclusion du coût de la notification de l’assignation à la préfecture, la SCI HALF succombant en sa demande de constat de la résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations en considération de ces éléments.

Madame [J] et Monsieur [B] étant tenus aux dépens, il y a lieu de les condamner in solidum à payer à la SCI HALF une somme de 500 euros en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI HALF irrecevable en sa demande de constat de la résiliation du bail conclu le 1er février 2025 avec Madame [O] [J] ;

DEBOUTE la SCI HALF de sa demande d’expulsion ;

DEBOUTE la SCI HALF de sa demande aux fins de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [J] et Monsieur [E] [B] à payer à la SCI HALF la somme de 5 130 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 18 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [J] et Monsieur [E] [B] aux dépens y inclus le coût du commandement de payer du 10 avril 2025, de sa dénonciation à caution du 23 avril 2025 et de l’assignation, mais à l’exclusion du coût de la notification de l’assignation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [J] et Monsieur [E] [B] à payer à la SCI HALF la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI HALF de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 16 FEVRIER 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Grégory RIBALTCHENKO