N° RG 24/10903 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGTW

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/10903

N° Portalis DB2E-W-B7I-NGTW

Minute n°25/

Copie exec. à :

— SA DOMIAL

— Mme [D]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A.C.A. DOMIAL

Immatriculée sous le n° 945 651 149

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Madame [H] [C] [U], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE :

Madame [K] [X] [D]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 9 janvier 2020 avec effet au 17 janvier 2020, DOMIAL ESH devenu la S.A.C.A. DOMIAL a donné à bail à Mme [K] [X] [D] pour une durée d’un an tacitement reconduit un logement à usage d’habitation n° 020730 de type 3, 3ème étage sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 330,90 € et un acompte sur charges de 187,18 €.

La S.A.C.A. DOMIAL a signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 15 juillet 2024.

Elle a ensuite fait signifier à Mme [K] [X] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 août 2024 pour un montant en principal de 1 137,26 €.

Puis elle a fait assigner Mme [K] [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 17 janvier 2025 par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a pris acte de la carence de la locataire à l’établissement du diagnostic social et financier. La dette locative serait ramenée à 304,40 €. Le bailleur aurait indiqué le 9 janvier 2025 au service social requis qu’il mettait fin à la procédure.

La S.A.C.A. DOMIAL, représentée, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation du bail de plein droit du contrat de location ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

En tous les cas,

— juger la locataire occupante sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de Mme [K] [X] [D] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamner en deniers et quittances à lui payer les loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2024 à la somme de 1 163,47 € ;

— la condamner en deniers et quittances à lui payer les loyers courants, 613,98 €, à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail ;

— la condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamner à lui payer 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle dépose un décompte actualisé au 15 janvier 2025 et expose que la dette est ramenée à 304,40 €.

Mme [K] [X] [D] n’a pas comparu, bien que régulièrement assignée par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.C.A. DOMIAL est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ayant signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin laquelle lui en accusé réception le 15 juillet 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 4 – DEBUT ET FIN DE LA LOCATION, paragraphe La résiliation, aux conditions générales « La résiliation », un commandement de payer a été signifié le 27 août 2024 impartissant le délai légal de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 1 137,26 €.

Le relevé de compte du 19 décembre 2024, confirme la réalité de la créance à la date du commandement et permet de constater deux paiements respectivement de 628,98 € et 212,10 € dans le temps du commandement.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 octobre 2024 à 24 heures.

Mme [K] [X] [D], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera donc condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis.

L’expulsion de Mme [K] [X] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.C.A. DOMIAL produit un décompte établissant que Mme [K] [X] [D] restait lui devoir la somme de 304,40 € au 15 janvier 2025. Ce montant est fondé.

Mme [K] [X] [D], absente lors de l’audience, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée en deniers et quittances au paiement de cette somme de 304,40 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte du 15 janvier 2025 que la locataire a repris le paiement du loyer courant, les prélèvements du bailleur étant honorés et réduit de façon significative par des virements complémentaires sa créance locative malgré une régularisation des charges.

Des délais de paiement peuvent donc être accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [K] [X] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [K] [X] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 50,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 9 janvier 2020 avec effet au 17 janvier 2020 entre DOMIAL ESH devenu la S.A.C.A. DOMIAL et Mme [K] [X] [D] concernant un logement à usage d’habitation n° 020730 de type 3, 3ème étage sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 octobre 2024 ;

CONDAMNE en conséquence à Mme [K] [X] [D] à libérer les lieux et à restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [X] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.C.A. DOMIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE en deniers et quittance Mme [K] [X] [D] à verser à la S.A.C.A. DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNE Mme [K] [X] [D] à payer à la S.A.C.A. DOMIAL en deniers et quittances la somme de 304,40 € (décompte arrêté au 15 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [K] [X] [D], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 10 mensualités de 30 € chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [K] [X] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [K] [X] [D] à payer à la la S.A.C.A. DOMIAL la somme de 50,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN