TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LONS LE SAUNIER

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ORDONNANCE DE REFERE

DU 19 NOVEMBRE 2025

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N° Minute :

N° RG 25/00089 – N° Portalis DBYK-W-B7J-C2ZQ

NAC : 54G

Par mise à disposition au Greffe, le dix neuf Novembre deux mil vingt cinq,

Nous, Jean-Luc FREY, Président, Juge des référés, assisté de Corinne GEORGEON, Cadre Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit, publiquement, réputée contradictoirement et en premier ressort,

ENTRE :

Madame [Y] [M] épouse [Z]

née le 26 Avril 1968 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [K] [Z]

né le 21 Mars 1967 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Demandeurs

Représentés par M^e Sylvie HELOU, avocat postulant au barreau du JURA et M^e François Xavier MIGNOT de la SARL CANNET MIGNOT (LEGASPHERE), avocat plaidant au barreau de DIJON

ET :

LA S.A.S. GROUPE QUINTESENS

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 513 860 932

[Adresse 5]

[Localité 8]

Défenderesse

Non représentée

LA S.A.R.L. CREATIVE BAT

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 529 139 834

[Adresse 7]

[Localité 6]

Défenderesse

Représentée par Maître Sandra PREVALET substituée par M^e COUSIN de la SCP DEGRE 7, avocats au barreau de BESANCON

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 15 Octobre 2025, avons mis l’affaire en délibéré pour la décision être rendue ce jour ainsi qu’il suit ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse synallagmatique en date du 12 décembre 2022, la sarl Mérimée s’est engagée à vendre, au prix de 28 000 euros, à M. [K] [Z] et son épouse Mme [Y] [M], le lot 202/203 faisant partie d’un bien immobilier de quatre bâtiments soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 2]. Cet acte sous seing privé précisait que l’ensemble immobilier ferait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété, aux termes d’un acte à recevoir par Me [E] [I] [C], notaire à [Localité 14]. En outre il indiquait qu’un permis de construire avait été obtenu en date du 10 octobre 2022 ayant pour objet : « Rénovation d’un immeuble ancien et changement de destination ». La superficie des lots vendus à M. et Mme [Z] était mentionnée à hauteur de « 35 m² pour le lot 202/203 », ainsi que cela " résultait d’une attestation de surface établi par le cabinet ABCD, géomètres experts à [Localité 11] ".

L’état descriptif de division et règlement de copropriété précité a été reçu dans les conditions susmentionnées, au vu de la détermination des tantièmes définis par le cabinet ABCD, le 14 décembre 2022 à la requête de la sarl Mérimée. Il mentionnait dans le bâtiment concerné (désigné bâtiment C, bâtiment de deux étages dont les niveaux étaient accessibles par un escalier à hélice auquel on accède par la cour intérieure), un lot 202, au premier étage et un lot 203, au deuxième étage, locaux désignés comme à usage d’habitation et indissociables l’un de l’autre, représentant respectivement 27/1000e et 17/1000e des parties communes. Le lot 203 y était encore désigné comme « local – 1er Mezzanine ».

La vente des lots 202 et 203 aux époux [Z] a été régularisée par acte dressé par Me [E] [I] [C] le 3 avril 2023, en l’espèce une surface privative de 30,23 m² pour le lot 202 et de 13,04 m² pour le lot 203, lots désignant deux locaux à usage d’habitation.

L’association syndicale libre [Adresse 1] (l’Asl), créée en vue de la restauration de l’ensemble immobilier et dont M. et Mme [Z] deviendront membres en suite de leur acquisition a, par délibération de son assemblée générale en date du 21 février 2023, approuvé la mission confiée à l’architecte, la sarl Créative Bat en l’espèce un contrat de maitrise d’œuvre et à la sas Groupe Quintesens, un contrat d’assistance à la maitrise d’ouvrage (assistance administrative, accompagnement des acquéreurs en cours d’évolution des travaux et après la livraison des lots…). Un appel de fonds à hauteur de 111 000 euros a été adressé aux époux [Z] par l’ASL conformément à l’approbation de leur participation aux travaux de rénovation pour le lot 202/203.

Le 3 mars 2025 M. et Mme [Z] ont signé un procès-verbal de réception des travaux avec réserves puis fait constater par commissaire de justice le 21 mars 2025, qu’aucun aménagement du lot 203 n’avait été réalisé et qu’en outre un tableau électrique commun à la copropriété y avait été installé.

Par actes de commissaire de justice des 10 et 11 juin 2025, M. et Mme [Z] ont, au visa de l’article 873 du code de procédure civile saisi, le président du tribunal judiciaire de Lons-Le-Saunier, statuant en référés, d’une demande dirigée contre respectivement la sarl Créative Bat et la sas Groupe Quintesens, tendant à obtenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir dans le mois de la signification des présentes, à réaliser les travaux de rénovation dans leur lot N° 203 et à retirer le compteur électrique dudit lot. Ils réclamaient également la condamnation solidaire des défenderesses, outre aux entiers frais et dépens, à leur verser une provision de 2580 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et une indemnité de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 15 octobre 2025, M. et Mme [Z], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leurs écritures auxquelles il sera expressément référé pour l’exposé de l’intégralité de leurs moyens et prétentions. Soutenant la recevabilité de leur action, au visa des dispositions des articles 1205 et suivant du code civil, ils maintiennent, précisant s’appuyer sur les dispositions des articles 834 et suivant du code de procédure civile, leurs demandes initiales, majorant celles formulées au titre d’une provision à valoir sur l’indemnisation d’un trouble de jouissance à la somme de 3870 euros, arrêtée au mois de janvier à venir.

Ils rappellent que les défenderesses se sont vues confier pour la sarl Créative Bat une mission de maitrise d’œuvre, d’ordonnancement, pilotage et coordination des travaux de restauration de l’immeuble, la sas Groupe Quintesens devant notamment relayer aux acquéreurs toutes informations relatives à toute modification significative de la consistance du bien ou des équipements de l’immeuble et tout changement affectant les délais de livraison. Ils entendent faire valoir que la sarl Creative Bat se devait de rénover l’immeuble conformément aux titres et plans de l’existant et n’a effectué aucun travail de rénovation dans leur lot 203, mentionné comme local d’habitation-mezzanine dans les actes notariés précités et repris comme tel par la copropriété qui en perçoit les avances sur charges.

Ils soulignent que le dirigeant de la sarl Creative Bat a reconnu en s’excusant, que les coffrets de dérivation posés par Enedis avaient, à tort, été posés dans leurs parties privatives. Ils affirment dès lors qu’en charge du suivi du chantier et de l’élaboration des plans de la rénovation de l’immeuble, elle est responsable de cette voie de fait.

Enfin, ils exposent que l’appartement rénové qu’ils ont acquis ne peut être loué dans la mesure où des travaux complémentaires doivent être réalisés dans le lot 203, indissociable du lot 202 rénové.

La sarl Creative Bat, représentée par son conseil s’est référée à ses écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions. Elle entend, in limine litis, soulever l’incompétence du juge des référés pour connaitre des demandes présentées. Elle conclut en tout état de cause à leur rejet et sollicite la condamnation de M. et Mme [Z], outre aux entiers frais et dépens, à lui verser une indemnité de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que dans leur assignation, les demandeurs ne visaient nullement les articles 834 et suivant du code de procédure civile et qu’en tout état de cause, ils ne justifient d’aucun dommage imminent ni d’un trouble manifestement illicite qui leur serait causé. Elle soutient qu’il n’existe aucun lien contractuel la liant aux demandeurs qui ont signé le 3 mars 2025 un procès-verbal de réception mentionnant pour seule réserve concernant le lot 203 : « l’encombrement du grenier ».

Elle précise qu’aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que le lot 203 devait être rénové ni a fortiori de définir quels travaux auraient dû y être effectués, affirmant que ce lot, situé sous pente n’est pas aménageable (pas d’accès depuis le lot 202, aucune ouverture, fenêtre ou lucarne, absence de hauteur supérieure à 1,80 mètre sur la quasi-totalité de la surface par ailleurs dépourvue de plancher porteur…) et que partant il n’a aucune valeur locative à la différence du lot 202 parfaitement rénové. En outre elle se prévaut d’un courrier du gérant de la sarl Merimée qui affirme que le lot 203 a été cédé sans contrepartie et que le lot 202 a la même consistance que le lot 201 (au rez de chaussée) vendu au même prix. Elle ajoute que ces deux derniers lots sont rénovés et peuvent être habités et loués en l’état, de sorte qu’il n’existe aucun trouble de jouissance.

S’agissant de l’installation électrique et sans reconnaissance de responsabilité, elle s’affirme prête à se rapprocher de la société Enedis pour la faire déplacer dans les parties communes de l’immeuble.

MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’est pas discuté que les époux demandeurs n’ont pas contracté directement avec les sociétés défenderesses, les contrats ayant été signés par l’Asl [Adresse 1]. Ces contrats prévoyaient une rénovation intégrale de l’immeuble, parties communes et lots privatifs. Il est aussi constant que l’Asl précitée a agi pour le compte de la copropriété et de chacun des copropriétaires dont elle a réparti la quote-part et perçu le prix des travaux envisagés. Cette stipulation pour autrui ouvre une voie d’action directe à l’encontre des deux sociétés cocontractantes à chacun des copropriétaires engagés, de sorte que la présente action de M. et Mme [Z] est recevable.

Les époux [Z] font valoir l’inexécution d’une obligation de parfait achèvement des travaux qui auraient dus être réalisés dans les deux lots qu’ils possèdent, se prévalant d’une rénovation intégrale prévue et financée au regard de plans qui auraient été réalisés pour rénover l’immeuble « conformément aux titres et plans de l’existant ». Cependant leur demande ne s’appuie sur aucun document probant ni devis à même de circonscrire les travaux qu’ils affirment être en droit d’attendre. La sarl Creative Bat a toujours soutenu que la rénovation qui lui était confiée ne concernait que le lot 202 et qu’elle a parachevée mais nullement le lot 203 qui ne serait qu’à usage de grenier, tel que mentionné par les demandeurs dans le procès-verbal de réception qu’ils ont signé (relevant un encombrement du grenier à parachever sous un mois). Cet élément qui s’ajoute à l’écrit de la sarl Mérimée, venderesse initiale des lots à rénover, affirmant que le lot 203, sous pente et non habitable, était cédé gracieusement et à titre accessoire du lot 202 pour éviter qu’il ne cause par une autre utilisation des nuisances au lot 202, viennent fragiliser la thèse des époux [Z] et nécessiterait un débat au fond.

En tout état de cause, ces derniers ne décrivent ni dans leur quantum ni dans leur consistance les travaux qui resteraient à exécuter, de sorte que leur demande d’exécution d’une obligation qui n’est ni certaine ni définie, ne peut aboutir en référé, a fortiori sous astreinte.

En revanche il n’est pas discuté que la sarl Creative Bat était engagée dans un contrat de maitrise d’œuvre, d’ordonnancement et de suivi des travaux de rénovation. Or, ainsi qu’il ressort du constat de commissaire du justice du 21 mars 2025, la société tierce Enedis a installé dans le local privatif des époux [Z] (lot 203) des éléments d’installation électrique communs. Cette prise de possession illicite de la propriété des demandeurs constitue un trouble que le juge des référés doit faire cesser.

La sarl Creative Bat, qui avait la charge de suivre les interventions de rénovation dans l’immeuble, sera condamnée à faire procéder par Enedis ou toute société habilitée pour ce faire, à déplacer, hors du lot privatif 203, l’installation électrique commune mise en place et ce, sans frais pour M. et Mme [Z].

Cette obligation de faire sera assortie, pour garantir son effectivité, d’une astreinte de 2000 euros par mois, à compter et pour une durée de six mois, du dernier jour du mois suivant le mois de la signification des présentes. Le présent juge se réservera le contentieux éventuel de la liquidation de l’astreinte.

S’agissant d’une provision à valoir sur un trouble de jouissance, il apparait au vu des éléments versés aux débats, que la rénovation du lot 202 est effective et que le logement ainsi constitué est habitable et partant louable. Compte tenu des contestations sérieuses élevées quant à la rénovation contractuellement convenue du lot 203, la demande d’indemnité provisionnelle ne peut être accueillie en référé, l’ensemble de ces questions relevant d’un débat au fond.

Chacune des parties succombant en une part de leurs prétentions, il y a lieu de dire qu’elles conserveront la charge de leurs propres dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent vu l’absence de contestations sérieuses,

ENJOIGNONS à la sarl Creative Bat de faire déplacer par la société Enedis ou tout prestataire dument habilité, hors du lot 203 et dans une partie commune de l’immeuble sis [Adresse 2], l’installation électrique commune mise en place dans le lot privatif 203 appartenant à M. et Mme [Z], sans frais pour ces derniers et sous astreinte de 2 000 (deux mille) euros par mois, commençant à courir pour une durée de six mois, à compter du dernier jour du mois suivant le mois de la signification des présentes.

NOUS RESERVONS le contentieux éventuel de la liquidation de l’astreinte.

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus,

DISONS que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire, nonobstant appel,

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le Juge des référés et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des référés,

Corinne Georgeon Jean-Luc Frey