TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 juin 2024

à M^e Paul GUILLET

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EXPEDITION :

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N° RG 23/05793 – N° Portalis DBW3-W-B7H-35GX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [O] [F]

née le 28 Janvier 1994 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [G] [X] [S]

né le 08 Janvier 1987 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon actes sous seing privé du 7 décembre 2022, la société anonyme (SA) d’économie mixte, Caisse des dépôts et consignation (CDC) Habitat, agence d'[Localité 4], a donné à bail à Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], dans le [Localité 7], pour un loyer de 500,42 euros et une provision sur charges de 208,34 euros s’agissant de l’appartement et un loyer de 53,98 euros pour la place de stationnement.

Le 8 juin 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC Habitat a fait signifier à Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 31 août 2023, la SA CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,

— condamnation au paiement de la somme de 1.975,02 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 9 août 2023 avec intérêts conventionnels, et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, révisable aux conditions du bail,

— condamnation de Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 16 novembre 2023, à laquelle Monsieur [S] a comparu en personne, sollicitant des délais de paiement aux fins de maintien dans les lieux. La SA CDC Habitat a donné son accord pour l’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon ordonnance rendue le 22 février 2024 aux fins de production de contrats de bail datés et signés.

A l’audience du 11 avril 2024, la SA CDC Habitat, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Les défendeurs, cités à étude, n’étaient ni comparants ni représentés à cette audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 1er septembre 2023, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 13 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 9 juin 2023 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 31 août 2023.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur les demandes formulées à l’encontre de Madame [O] [F]

L’article 1366 du Code civil précise que l’écrit électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité et l’article 1367 du même code que la signature électronique consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache, la fiabilité de ce procédé étant présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

L’article 1er du décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017, relatif à la signature électronique énonce quant à lui sur ce point que “la fiabilité d’un procédé de signature électronique est présumée, jusqu’à preuve du contraire, lorsque ce procédé met en œuvre une signature électronique qualifiée” et qu’est “une signature électronique qualifiée une signature électronique avancée, conforme à l’article 26 du règlement UE n° 910/2014 du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché et créée à l’aide d’un dispositif de création de signature électronique qualifié répondant aux exigences de l’article 29 dudit règlement, qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique répondant aux exigences de l’article 28 de ce règlement.

Si l’article 217 de la loi [Localité 5] du 23 novembre 2018 avait habilité le Gouvernement à prendre par ordonnance avant le 24 mai 2020 toute mesure relevant du domaine de la loi pour définir un régime d’agrément permettant de sécuriser l’usage du numérique dans l’établissement des baux, il n’en a pas fait usage de sorte que le droit commun s’applique pour apprécier la fiabilité de la signature électronique d’un contrat de bail.

En l’espèce, la requérante verse au débat les exemplaires de deux contrats de bail datés du 7 décembre 2022 portant mention des signatures électroniques horodatées de Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S]. Elle communique un certificat de conformité mais ne justifie pas du fichier de preuve.

A l’audience du 21 décembre 2023, l’imputabilité de la signature électronique à Monsieur [G] [S] a pu être vérifiée.

La SA CDC Habitat verse au débat un état des lieux d’entrée signé manuscritement par les deux locataires.

La preuve des deux contrats de bail est par conséquent rapportée.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juin 2023, pour la somme en principal de 2.332,34 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 août 2023, cette résiliation s’application au local de stationnement accessoires de l’habitation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Pour la somme au principal, Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S], non comparants, ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] restent devoir la somme de 1.466,79 euros à la date du 8 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 1.466,79 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 8 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte indique la reprise du paiement du loyer courant depuis le 31 août 2023. A l’audience du 21 décembre 2023, la SA CDC Habitat donne son accord pour l’octroi d’un délai de paiement, sollicité par Monsieur [G] [S], comparant en personne, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SA CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 796,92 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, conformément aux stipulations de l’engagement de caution,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] seront en outre condamnés à payer à la SA CDC Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2022 entre la SA CDC Habitat d’une part, et Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le [Localité 7] sont réunies à la date du 9 août 2023, cette résiliation s’appliquant à la place de stationnement sise à la même adresse ;

CONDAMNE Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] à verser à la SA CDC Habitat, à titre provisionnel, la somme de mille quatre cent soixante-six euros et soixante-dix-neuf centimes (1.466,79 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 8 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de quarante euros (40 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit sept cent quatre-vingt-seize euros et quatre-vingt-douze centimes (796,92 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [O] [F] et Monsieur [G] [S] à payer à la SA CDC Habitat la somme de trois cents euros (300 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente