N° RG 24/00799 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5WZE 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 21 Mai 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. MORBIHAN HABITAT, demeurant [Adresse 3]

représentée par Madame [O] munie d’un pouvoir

à :

DEFENDEURS:

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [P], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 56121-2024-002795 du 09/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par M^e Christophe COSSONNET, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Elisabeth DORDAIN

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 19 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 21 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le 21/05/2025:

Exécutoire à MORBIHAN HABITAT

Copie à [X] [Y], M^e Christophe COSSONNET et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2019, Bretagne Sud Habitat a consenti à monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] la location d’un appartement à usage d’habitation, sis [Adresse 1] à [Localité 5] avec jardin et ou garage, moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé d’un montant de 569,36 Euros, charges comprises.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 6 décembre 2024, Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat a fait assigner monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT.

Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat demande de :

Prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties.

Ordonner l’expulsion de monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] et de tous occupants de leur chef, au besoin par la force publique, après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer mensuel actualisé, charges comprises.

Condamner solidairement monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] à lui payer la somme de 2368,91 Euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus jusqu’à la date de la résiliation judiciaire et ce avec intérêts au taux légal.

Condamner solidairement monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] à lui verser la somme de 200 Euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Condamner solidairement monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] à lui payer la somme de 100 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner solidairement monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] aux dépens.

A l’appui de ses prétentions Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat expose  :

— que les loyers et charges ont cessé d’être honorés, malgré diverses démarches amiables,

— que monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] n’ayant pas régularisé les causes d’une mise en demeure de payer attirant attention sur le risque de saisine du Tribunal, il convient de prononcer la résiliation du bail.

Madame [R] [P] représentée par son conseil demande:

constater qu’elle élève seule ses deux filles mineures et qu’elle a perdu son emploi suite à une séparation difficile qu’elle a été confrontée à des difficultés financiéres importantes ce qui epliquela dette locative,

Constater néanmoins qu’elle a depuis janvier 2025 repris le paiement des loyers de son bail, objet du présent litige et a commencé à rembourser sa dette locative,

Constate par ailleurs les manquements du bailleur dans son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui lui a causé un préjudice.

En conséquence:

Dire n’y avoir lieu à ordonner son expulsion et celle de ses enfants;

Accorder de plus larges délais de paiement pour le remboursement de la dette locative;

Débouter le bailleur de sa demande de dommages et intérêts en l’absence de tout fondement tant juridique que factuel;

Débouteur le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuer ce que de droit concernant les dépens.

A l’audience Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat actualise sa créance, au titre des loyers et charges impayés à la somme de 2368,91 euros et indique que monsieur [X] [Y] a quitté le logement sans donner son préavis et qu’il est ainsi toujours co-titulaire du bail signé le 11 juin 2019.

Non assigné à personne, monsieur [X] [Y]ne se présente pas ni n’a été représenté, madame [R] [P]est représentée à l’audience pars son conseil.

A l’audience, Madame [R] [P] demande :

Ordonner des délais de paiement les plus longs possibles en indiquant que les paiements de loyer ont été repris partiellement avant l’audience.

Elle propose de verser 100 euros par mois pour apurer sa dette locative.

Sur interrogation du Juge, Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat déclare accepter des délais de 24 mois et des mensualités de100 euros, en sus du loyer courant, sous réserve de clause de déchéance du terme et clause de résiliation du bail en cas de non respect des délais accordés.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la réclamation au titre des loyers et charges impayés :

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat réclame le paiement de l’arriéré des loyers et charges.

Il est versé aux débats l’engagement de location et le décompte des sommes réclamées, duquel il ressort une dette locative de 2368,91 Euros à la date du 17 mars 2025 (mois de février 2025 inclus).

Monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] ne justifient pas du paiement de cette somme.

Il convient en conséquence de condamner solidairement monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] à payer à Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat la somme de 2368,91 Euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 17 mars 2025, outre les loyers échus jusqu’à la date du jugement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 21 mai 2025.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Dans le cadre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut désormais accorder des délais de paiement dans la limite de trois années dans la cadre de la suspension de la clause résolutoire, afin de maintenir le contrat de bail.

Le Tribunal peut donc par analogie retenir cette durée maximale de trois années.

Monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] se trouvent dans l’incapacité de s’acquitter immédiatement des sommes dues.

Il convient dans ces conditions de leur accorder des délais de paiement à compter de ce jour, assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 24 acomptes mensuels de 100 Euros avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la décision et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette.

Il y a lieu de dire qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement :

— Conformément à l’article L 722.5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncée à la présente décision.

— Les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l’article L 714-1 du code de la consommation.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Il y a lieu en outre de prévoir qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible .

Sur la résiliation du contrat de bail :

Selon les dispositions de l’article 1227 du code civil, la résolution d’un contrat peut toujours être demandée en justice.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et interêts.

L’article 1741 dudit code précise que le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] ont laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois. Une mise en demeure de régler l’arriéré a été adressée le 30 juin 2024, sans qu’un apurement de la dette locative ne s’en suive.

Le paiement régulier des loyers constitue l’une des obligations essentielles du contrat de louage d’immeuble. Aussi, sa violation continue et répétée peut justifier que soit prononcée la résiliation du bail.

Toutefois, en l’espèce, les délais accordés à monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Si monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] respectent l’échéancier et règlent le loyer courant à son échéance, le bail continuera de produire ses effets.

A défaut, le bail sera résilié.

Sur l’expulsion des locataires :

En considération des délais accordés, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] tant que ces derniers sont respectés. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, le bail continue de se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, le bail sera résilié. Dans ce cas, monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] pourront être expulsés, ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération des délais accordés, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation dès lors qu’ils sont respectés. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, le bailleur ne pourra se prévaloir de la résiliation du bail et le bail continuera de se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation égale au loyer courant majoré des charges, dues jusqu’à la libération définitive des lieux par monsieur [X] [Y] et madame [R] [P].

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le bailleur :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard. En l’espèce une telle preuve n’est pas rapportée ; il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’état dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur l’exécution provisoire :

Par application des dispositions de l’article 514 du code de Procédure Civile , l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il n’apparaît pas inéquitable au vu des situations économiques des parties de laisser à la charge de Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et exécutoire, en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

Condamne solidairement monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] à payer à Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat la somme de DEUX MILLE TROIS CENT SOIXANTE-HUIT EUROS et QUATRE-VINGT-ONZE CENTIMES (2368,91 €), au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 17 mars 2025, outre les loyers et charges échus depuis cette date jusqu’au jour du jugement, le tout sous réserve des règlements effectués depuis lors et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 21 mai 2025.

Accorde à monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] des délais de paiement à compter de ce jour, assortis de l’obligation de s’acquitter de leur dette par 24 acomptes mensuels de CENT EUROS (100 €) avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la décision et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette.

Dit qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement avant l’apurement de la dette :

— Conformément à l’article L 722.5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncée à la présente décision.

— Les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l’article L 714-1 du code de la consommation.

Il y a lieu en outre de prévoir qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Rappelle que pendant ces délais, le bail se poursuit et le loyer courant doit être payé à son échéance.

Dit qu’en cas de règlement par monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] des échéances courantes et de l’intégralité de dette de loyers envers Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat dans les termes et délais fixés ci-dessus, le bail continuera de se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, le bail sera résilié, et ordonne dans ce cas l’expulsion de monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] et de tous occupants de leur chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique.

Dit qu’en ce cas, il sera dû une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer courant majoré des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux par monsieur [X] [Y] et madame [R] [P].

Déboute Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Dit n’y avoir lieu à l’allocation d’une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Condamne solidairement monsieur [X] [Y] et madame [R] [P] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par E.DORDAIN, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE