N° RG 25/00143 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5YWV13CH JCP CIVIL

MINUTE N° 25/

ARCHIVES N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Août 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT substitué par M^e Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [H] [K] épouse [S], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

PRÉSIDENT : [H] BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 12 Juin 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le 29/8/2025:

Exécutoire à Maître Guillaume CORMIER

Copie à [X] [S] – [H] [K] épouse [S] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2023, Monsieur [R] [D] a donné à bail à Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel actualisé de 800 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025,Monsieur [R] [D] a fait assigner Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT, sous la forme des référés, aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail à compter du 17 décembre 2024,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] à lui payer:

— la somme de 4000 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 800 euros, à compter du 17 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux constatée par commissaire de justice ou par suite de la remise des clés,

— la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] aux dépens d’instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 12 juin 2025, Monsieur [R] [D], représenté par son conseil, qui a indiqué solliciter le bénéfice de ses entières écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Il a actualisé la dette à la somme de 8800 euros, soit 11 mois non payés.

Pour les raisons développés à l’audience, Monsieur [X] [S], comparant en personne, a fait état des versements réalisés et admet ne pas avoir versé de loyers depuis juillet 2024. Il a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 22 mai 2025. Il a ajouté que sa chaudière ne fonctionne pas et que malgré ses demandes, le propriétaire n’a pas réalisé de travaux.

Madame [H] [S] n’a pas comparu à l’audience, ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

La procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, Monsieur [R] [D] verse aux débats le contrat de bail conclu avec Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S].

Le contrat de bail contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans un délai de 2 mois après la signification d’un commandement de payer.

Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] ont laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 leur a été signifié le 16 septembre 2024.

Les locataires ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois.

Par ailleurs, si Monsieur [X] [S] justifie de la recevabilité de son dossier de surendettement par décision en date du 22 mai 2025, force est de relever qu’il ne justifie pas, au jour de l’audience, de la reprise du versement intégral du loyer. Dès lors, nonobstant la procédure de surendettement, il n’est pas possible de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [R] [D] à la date du 16 novembre 2024.

Sur l’expulsion des locataires :

Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 16 novembre 2024, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à titre de provision jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle provisionnelle de 800 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil , celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [R] [D] , après discussion lors de l’audience avec Monsieur [X] [S] et au vu des justificatifs produits par ce dernier à l’audience, sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] à lui verser la somme de 11X800= 8800 euros, suivant décompte produit aux débats, expliquant qu’aucun loyer n’est versé depuis juillet 2024.

Monsieur [X] [S] a indiqué ne pas s’opposer à la demande formulée pour ce montant. Madame [H] [S], absente à l’audience, n’a transmis aucun moyen opposant à la somme réclamée.

Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] seront en conséquence condamnés à payer à Monsieur [R] [D], à titre de provision, la somme de 8800 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 16 juin 2025, mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la condamnation à faire réaliser des travaux sur la chaudière:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, si Monsieur [X] [S] indique qu’il se trouve sans chaudière depuis le mois de décembre et qu’il se trouve sans chauffage et sans eau chaude depuis cette date, force est de relever qu’il ne produit aucun justificatif de nature à corroborer ses allégations. Un simple devis ne saurait avoir une valeur probatoire suffisante pour justifier de ce que son propriétaire ne remplit pas ses obligations locatives.

Dès lors, Monsieur [X] [S] sera débouté de sa demande visant à voir condamner son bailleur à réparer la chaudière du logement loué.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement du commandement de payer et seront condamnés à payer à Monsieur [R] [D] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le Greffe,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [R] [D] à la date du 16 novembre 2024.

Dit que l’expulsion de Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due à titre de provision jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 800 euros charges comprises, à compter de la date du 16 novembre 2024 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Condamne Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] à verser à Monsieur [R] [D] à titre de provision :

— la somme de 8800 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 16 juin 2025, mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— la somme mensuelle de 800 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute Monsieur [X] [S] de sa demande de condamnation de Monsieur [R] [D] à réaliser des travaux sur la chaudière.

Condamne Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] à payer à Monsieur [R] [D] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [X] [S] et Madame [H] [S] aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer.

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT