N° RG 25/00192 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5ZIA 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [D], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [Y] [R] épouse [D], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

à :

DEFENDEUR :

Madame [I] [U], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 56121-2025-000682 du 01/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentée par M^e Chloé BORDAS, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 12 Juin 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le 29/08/2025 :

Exécutoire à [M] [D]- [Y] [R] épouse [D]

Copie à M^e Chloé BORDAS et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2015, Monsieur et Madame [D] ont donné en location à Madame [I] [U] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 765 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D] ont fait assigner Madame [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 3 avril 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

— constater la validité et le bien fondé du congé signifié à Madame [I] [U] par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024,

— constater s’il en était besoin, la persistance et l’aggravation considérable des infractions au bail motivant le congé et l’urgence à mettre fin à cette relation,

— constater la qualité d’occupante sans droit ni titre de Madame [I] [U] des lieux qu’elle occupe depuis le 21 décembre 2024,

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [I] [U] , celle de toute personne de son chef des lieux indûment occupés, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ramener à un mois le délai imparti pour quitter les lieux par décision spéciale et motivée du fait de l’aggravation considérable de la situation des parties et du réel péril encouru du fait de l’absence d’assurance,

— condamner Madame [I] [U] à leur payer la somme de 15558 euros correspondant aux loyers et/ou indemnités d’occupation impayés depuis 2023 jusqu’à mars 2025 inclus,

— condamner Madame [I] [U] à leur payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré des charges et ce jusqu’à parfaite et formelle libération des lieux,

— condamner Madame [I] [U] à leur payer une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Madame [I] [U] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation et de ses suites.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 12 juin 2025, Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D], comparants en personne, ont renouvelé l’ensemble de leurs demandes. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 13299 euros suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de juin 2025 inclus. Ils ont expliqué faire face eux mêmes à des difficultés financières du fait de la souscription d’un prêt immobilier pour l’acquisition de ce bien immobilier.

Pour les motifs développés lors de l’audience, Madame [I] [U], représentée par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses écritures, sollicite de la juridiction de:

— déclarer prescrite la demande en paiement des loyers jusqu’au mois de mai 2021 inclus,

— dire et juger que la somme due par elle au titre des loyers impayés ne pourra excéder 13299 euros, somme arrêtée au 10 juin 2025,

— débouter Monsieur et Madame [D] de toutes demandes plus amples et contraires,

— lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D] font valoir qu’ils ont délivré un congé pour motif légitime et sérieux à savoir le non paiement des loyers et de l’assurance locative

Madame [I] [U], représentée par son conseil, a indiqué ne pas contester la validité du congé délivré par les bailleurs.

En l’espèce, il est produit par les demandeurs à l’appui de leur demande le congé délivré par acte de commissaire de justice pour motifs légitimes et sérieux le 4 juin 2024 qui indique le motif suivant:

“Malgré tout, depuis début 2018, les retards et défauts de paiements se sont accumulés malgré les aides significatives de la CAF dont vous avez bénéficié, devenues majoritaires depuis 2019".

L’existence d’une dette locative importante née de l’absence de paiement régulier des loyers par la locataire n’est pas contestée. Or, le paiement des loyers aux termes convenus par le contrat de bail constitue une des obligations essentielles du locataire en application du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de relever que le congé délivré respecte les règles de fond et de forme. Il sera donc validé pour la date du 21 décembre 2024.

Sur les conséquences liées à la validité du congé:

Sur l’expulsion de la locataire:

Le bail étant résilié au 21 décembre 2024, Madame [I] [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date des lieux loués.

Sur l’octroi de délais pour quitter les lieux:

L’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, Madame [I] [U] qui sollicite l’octroi de délais les plus larges pour quitter les lieux ne justifie pas de ce que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales. Par ailleurs, il convient de relever que le bail a pris fin le 21 décembre 2024 et que Madame [I] [U] a dès lors de fait déjà bénéficié de délais larges pour quitter les lieux.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande sur ce fondement.

Sur la demande de réduction du délai pour quitter les lieux:

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7 du même code, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Le texte précise toutefois que le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitat n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D] forment une demande pour voir réduit le délai pour quitter les lieux.

En application des textes sus visés, la réduction du délai pour quitter les lieux doit être spécialement motivée. Or, les éléments produits aux débats ne justifient pas une telle réduction du délai pour quitter les lieux. Madame [I] [U] a en effet produit aux débats en pièce numéro 4 une attestation de souscription d’une assurance locative.

Aussi, il convient de débouter Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D] de cette demande de réduction et de fixer à 2 mois le délai pour quitter les lieux suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D] seront en conséquence autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [U] et à celle de tous occupants de son chef, après un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré sans effet, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Sur l’indemnité d’occupation:

Le contrat de bail étant résilié à compter du 21 décembre 2024, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 765 euros.

Madame [I] [U] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur la transmission de la décision au représentant de l’Etat dans le département:

Compte tenu de la situation de Madame [I] [U] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [I] [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs stipule que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D] sollicitent de la juridiction la condamnation de Madame [I] [U] à leur verser une somme de 13299 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, mois de juin 2025 inclus.

Madame [I] [U] fait valoir qu’aucun loyer ne peut lui être réclamé antérieurement au 4 juin 2021 du fait de l’acquisition de la prescription et sollicite dès lors que la somme de 5091 euros, correspondant aux loyers prescrits, soit déduite du montant réclamé. Elle fait par ailleurs état de versements qui n’ont pas été pris en compte par les bailleurs.

En l’espèce, il convient de relever que c’est à bon droit que Madame [I] [U] fait état de l’existence d’une prescription de trois ans qui s’impose aux bailleurs. Par ailleurs, il est justifié par la locataire de versements qui n’ont pas été pris en compte par les bailleurs dans leur décompte et qui seront déduits du montant réclamé par ces derniers.

Madame [I] [U] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D] la somme de 13299 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté à la date du 12 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [U] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamnée aux entiers dépens et sera condamnée à verser à Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Déclare valable le congé délivré par Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D] pour la date du 21 décembre 2024.

Dit que l’expulsion de Madame [I] [U] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Déboute Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D] de leur demande de réduction du délai pour quitter les lieux.

Déboute Madame [I] [U] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [I] [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 765 euros charges comprises à compter du 21 décembre 2024.

Condamne Madame [I] [U] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle de 765 euros à compter de juillet 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux.

Condamne Madame [I] [U] à verser à Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D] la somme de 13299 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté à la date du 12 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne Madame [I] [U] à verser à Monsieur [M] [D] et Madame [Y] [D] une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Madame [I] [U] aux dépens conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT