TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/54152 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XBM

N° : 15-CH

Assignation du :

12 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 décembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

GROUPE PEOPLE AND BABY, société par actions simplifiée représentée par Ridge Consulting

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-Pierre FARGES, avocat au barreau de PARIS – #J0015

DEFENDERESSE

La S.C.I. LES OPTIMISTS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Anne-Hortense JOULIE, avocat au barreau de PARIS – #C0518

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Vu l’assignation délivrée le 12 juin 2025 par la société Groupe People and Baby aux fins de voir ordonner des travaux et condamner la SCI Les Optimists au paiement de sommes provisionnels à titre de dommages et intérêts ;

Vu l’audience du 7 octobre 2025, à laquelle les parties ont comparu, représentées par leurs Conseils ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Aux termes de ses conclusions, le conseil du Groupe People and Baby a soutenu oralement le bénéfice de ses conclusions aux termes desquelles :

In limine litis

REJETER l’exception d’incompétence territoriale du juge des référés ; À titre principal :

DECLARER recevable People and Baby en ses demandes; CONDAMNER la SCI Les Optimists à réaliser les travaux de remise en état nécessaires à la mise en conformité des locaux tels que préconisés par l’expert judiciaire, M. [M] [Y] dans son rapport du 28 mars 2024 chiffrés à la somme totale de 108.624,36 euros ; ORDONNER la réalisation des travaux sous astreinte de 1.000 euros par jour courant à compter du mois suivant la notification de la décision ; à défaut d’exécution avant le mois de septembre 2025, le montant de l’astreinte sera porté à 2.000 euros par jour. CONDAMNER la SCI Les Optimists au paiement d’une provision d’un montant de 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par Groupe People and Baby ;CONDAMNER la SCI Les Optimists au paiement d’une provision d’un montant de 156.575 euros au titre du préjudice d’exploitation subi par Groupe People and Baby;CONDAMNER la SCI Les Optimists au paiement d’une provision d’un montant de 10.000 euros au titre de l’atteinte à l’image du Groupe People and Baby ; À titre subsidiaire :

RENVOYER l’affaire devant le Tribunal judiciaire de Paris, statuant au fond, dans sa formation compétente pour connaître du présent litige,

En toute hypothèse :

— CONDAMNER la SCI Les Optimists à verser à Groupe People and Baby la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI Les Optimists aux entiers dépens de l’instance.

En réponse, aux termes de ses conclusions, la SCI Les Optimists demande de :

In limine litis,

CONSTATER l’incompétence territoriale du tribunal saisi et renvoyer la société PEOPLE & BABY à mieux se pourvoir devant le Tribunal judiciaire d’Orléans, A titre subsidiaire,

DEBOUTER la société PEOPLE & BABY de l’ensemble de ses demandes, A titre plus subsidiaire,

SURSEOIR à statuer dans l’attente de la décision du tribunal de commerce de Nanterre saisi de la demande de condamnation de la société AXA France iard au paiement des travaux sollicités, En tout état de cause,

CONDAMNER en conséquence la société PEOPLE & BABY aux dépens de l’instance, CONDAMNER en conséquence la société PEOPLE & BABY à payer à la société la somme de 5.000 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la compétence

La SCI soutient que le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris est territorialement incompétent, les demandes de la société People&Baby étant relative à l’exécution de son bail commercial, or le principe d’ordre public aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce est celui de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble loué ; qu’en l’espèce le local donné à bail est situé à Fäy-aux-Loges (45450), et se trouve donc dans le ressort du tribunal judiciaire d’Orléans, territorialement compétent.

En réponse, le Groupe People& Baby fait valoir que cette disposition n’est applicable que lorsque la demande en justice porte sur une disposition spécifique du statut des baux commerciaux et non en cas de litige relevant du droit commun des contrats, de la responsabilité civile ou des troubles de jouissance non spécifiques au bail commercial ; que sa demande ne relève pas d’une contestation spécifique au statut des baux commerciaux mais vise exclusivement à faire cesser un trouble manifestement illicite, prévenir un dommage imminent et ordonner des mesures conservatoires, en raison de la violation de son obligation de délivrance par le bailleur (article 1719 du code civil) et de jouissance paisible (article 1729 du code civil), ce qui relève du droit commun des contrats et des pouvoirs généraux du juge des référés ; que l’article 42 du code de procédure civile a donc vocation à s’appliquer et que le tribunal judiciaire de Paris, dans le ressort duquel se trouve le siège social de la SCI, est compétent.

Il convient de rappeler que le tribunal territorialement compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble (C. com. art. R 145-23, al. 3) en cas d’application du statut des baux commerciaux. En revanche, la juridiction compétente en cas de litige portant sur le droit commun est, au choix du demandeur, celle du lieu où demeure le défendeur (CPC art. 42, al. 1) ou, s’agissant d’un litige en matière contractuelle, celle du lieu de l’exécution de la prestation de services (CPC art. 46).

En l’espèce, les demandes du Groupe People and Baby sont fondées sur le code civil et non sur les dispositions spéciales du code de commerce relatives au régime des baux commerciaux. Par conséquent, l’article R.145-23 du code de commerce n’a pas vocation à s’appliquer et la compétence du tribunal judiciaire de Paris est fondée, en application de l’article 42 du code de procédure civile, la SCI défenderesse ayant son siège social à Paris.

Par conséquent, l’exception d’incompétence soulevée est rejetée.

Sur la recevabilité

La SCI Les Optimists fait valoir que le Groupe People and Baby s’est engagé aux termes du bail à prendre les locaux dans l’état où ils se trouvaient et à ne pas contester leur état, or les désordres qu’elle dénonce sont antérieurs à la prise à bail car résultant de la construction du bâtiment, ce que reconnaît le preneur lui-même dans son assignation ; que le preneur est donc irrecevable à formuler ses demandes à l’encontre de la SCI Les Optimists.

En réponse, le Groupe People and Baby fait valoir que les désordres invoqués ne sont pas ceux préexistants à la prise à bail en 2016 mais qu’il s’agit de désordres actuels, qui se sont aggravés ou sont apparus postérieurement ; que le bailleur ne peut s’exonérer en totalité de son obligation de délivrance conforme ; que ses demandes sont donc recevables.

Aux termes du bail, il est stipulé que « lesdits lieux s’entendent, se poursuivent et comportent, sans aucun exception ni réserve et sans qu’il en soit fait plus ample désignation, le Preneur déclarant parfaitement les connaître et ne pouvoir élever aucune contestation en raison soit de leur état, […], étant entendu que le Preneur déclare renoncer à toute réclamation sur le fondement des dispositions de l’article 1719 du Code Civil.

Les parties conviennent expressément que les locaux loués forment un tout unique et indivisible, et le Preneur déclare les trouver conformes à l’exercice de ses activités. ».

Cependant, il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination tout au long de l’exécution du contrat. Au surplus, la clause selon laquelle le preneur déclare prendre les lieux en l’état n’évince pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Par conséquent, la clause telle que stipulée au contrat de bail liant les parties n’emporte pas irrecevabilité de l’ensemble des demandes du Groupe People and Baby. La demande en ce sens est donc rejetée et les demandes du Groupe People and Baby sont déclarées recevables.

Sur la demande de sursis à statuer

A titre subsidiaire, la SCI Les Optimists sollicite le sursis à statuer de la présente instance, dans l’attente de l’issue de l’instance introduite par ses soins devant le tribunal judiciaire de Nanterre en indemnisation de son préjudice, à l’encontre de la société Axa Iard France, assureur de la société Weirock, en charge des travaux de construction du local commercial, dont la responsabilité des désordres a été retenue par l’expert.

Le Groupe People and Baby ne formule aucune observation sur cette demande.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer, en application des articles 378 et suivants du code de procédure civile, dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Nanterre, qui a un objet différent, ne concerne pas les mêmes parties et dont la décision n’aura pas d’incidence juridique sur la présente instance.

La demande de sursis à statuer est donc rejetée.

Sur les demandes de travaux sous astreinte

Le Groupe People and Baby demande la condamnation de la SCI Les Optimists, sous astreinte, à réaliser les travaux suivants :

— Remplacement des menuiseries extérieures ;

— Aménagement des voieries et réseaux extérieurs (en ce compris les caniveaux aux entrées de la crèche) ;

— S’agissant de la salle de sommeil :

o remplacement des joints d’étanchéité de relevé des bavettes

o remplacement du plancher du module ;

o doublage des zones ayant fait l’objet d’un sondage pendant l’expertise et peinture des murs concernés

o remplacement de l’habillage défectueux de la menuiserie extérieure à l’origine des désordres;

— S’agissant des désordres en cuisine :

o Remplacement du sol de la cuisine dans son intégralité avec application des conseils de l’expert.

Le Groupe People and Baby se fonde sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, faisant valoir que la bailleresse a violé ses obligations telles que stipulées aux articles 3 et 6.2 du bail, ainsi que son obligation de délivrance prévue aux articles 1719 et 1720 du code civil.

Il se fonde également sur les conclusions du rapport d’expertise déposé le 28 mars 2024concluant que les différents désordres rendent l’immeuble impropre à sa destination. Il se fonde également sur l’existence d’un dommage imminent, en ce que l’état des locaux suscite une inquiétude légitime et font craindre qu’un incident survienne. La demanderesse expose également que les grosses réparations de structure, de solidité générale et d’étanchéité, de même que les fondations et le gros œuvre des murs et planchers sont incontestablement à la charge du bailleur.

En réponse, la SCI les Optimists fait valoir que :

Le Groupe People and Baby, locataire, n’a jamais été empêché d’ouvrir et d’exploiter sa crèche, ayant obtenu les autorisations administratives préalables nécessaires, les désordres dénoncés étant donc sans incidence, Aucun urgence ou risque de dommage imminent n’est caractérisé, le Groupe People and Baby n’ayant jamais sollicité la moindre mesure provisoire durant les neuf années de procédure, La demanderesse n’apporte aucun élément concernant une dégradation soudaine des désordres démontrant l’existence d’un dommage imminent, L’ensemble des intervenants et mis en cause aux opérations d’expertise devront pouvoir discuter de leurs responsabilité au cours d’une instance au fond, notamment la société Weisrock qui a réalisé les travaux et son assureur décennal, la société Axa France Iard, Elle n’est pas responsable des travaux extérieurs en sa qualité de bailleresse, pour lesquelles le demandeur doit s’adresser à la société Eco Gest Patrimoine. Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 3 du Bail, relatif à la destination du bien, stipule que « les locaux sont loués à usage exclusif de CRECHE à l’exclusion de toute autre utilisation des lieux loués ».

L’article 6.2, relatif aux charges, impôts et taxes du Bail, stipule que « seules les grosses réparations intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, soit en l’occurrence les travaux de réfection globale de la toiture ou de l’étanchéité de l’immeuble pour cause de vétusté, de même que tous travaux concernant les fondations ou le gros-œuvre des murs ou planchers seront à la charge du Bailleur.

En l’espèce, il résulte de manière incontestable des stipulations du bail et de l’article 606 du code civil que les grosses réparations, intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, sont à la charge du bailleur. La SCI Les Optimists ne discute pas ce point, se contentant de rappeler que le preneur a accepté de prendre les locaux en l’état lors de la prise à bail. Il s’en infère une obligation non sérieusement contestable au sens de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, justifiant de condamner la bailleresse à la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état du local donné à bail et relevant des grosses réparations.

Aux termes du rapport d’expertise, en page 45, les travaux tels que sollicités par le Groupe People and Baby concernant la salle de sommeil, la cuisine et le hall sont nécessaires pour mettre fin aux désordres constatés. Au surplus, ces travaux qui consistent en la reprise des planchers, solives incluses, de la menuiserie extérieure et des joints d’étanchéité relèvent des grosses réparations au sens du bail et de l’article 606 du code civil.

Concernant les travaux d’aménagement des voieries et réseaux extérieurs (en ce compris les caniveaux aux entrées de la crèche), il résulte du rapport d’expertise que ces aménagements étaient à la charge du maître d’ouvrage, la SCI Les Optimists et de son maître d’œuvre, la société Eco Gest Patrimoine. Par conséquent, il apparaît incontestable que ces travaux relèvent également des grosses réparations au sens du bail et doivent être mis à la charge du bailleur.

Par conséquent, dans le cadre des relations bailleur – preneur, l’obligation pour la SCI Les Optimists de prendre à sa charge les travaux sollicités par le Groupe People and Baby n’apparaît pas sérieusement contestable au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile et il y a lieu d’y faire droit.

Concernant la demande de condamnation sous astreinte, le rapport d’expertise concluant expressément, dans le cadre des relations maître d’ouvrage-constructeurs, à la responsabilité principale de la société Weisrock, qui était en charge des travaux, il y a lieu de de laisser un temps raisonnable au bailleur pour obtenir les indemnisations qu’il sollicite à l’encontre de la société Weirock et son assureur, la société Axa France Iard, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, avant de faire courir une quelconque astreinte. Par conséquent, la SCI Les Optimists devra exécuter les travaux tels que listés au dispositif dans un délai de huit mois, à compter de la signification de la présente décision. En l’absence d’exécution volontaire dans ledit délai, une astreinte est prononcée à hauteur de 1.000 euros par jour de retard et pendant une durée de six mois, sans qu’il n’y ait lieu d’augmenter le montant de l’astreinte dans un second temps.

Sur les demandes de provisions

Le Groupe People and Baby sollicite des demandes de provisions sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile :

20.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi, 68.675 euros au titre de son préjudice d’exploitation, outre 88.000 euros au titre du marché non renouvelé par la crèche, 10.000 euros au titre du préjudice d’atteinte à l’image. En réponse, la SCI les Optimists fait valoir que ces demandes ne sont pas sérieuses, ces postes d’indemnisation n’ayant pas été retenus par l’expert et le Groupe People and Baby ne démontrant aucun préjudice, n’y n’apportant aucun élément de chiffrage. Concernant le préjudice de jouissance, elle souligne que la crèche a pu ouvrir et est toujours restée en activité, que les locaux étaient donc conformes avec la destination du bail. Concernant le préjudice d’exploitation, elle souligne qu’il s’agit d’un préjudice futur d’indemnisation de la perte d’exploitation pendant la durée des travaux qui n’est pas encore connue à ce jour, la certitude de devoir fermer la crèche pendant les travaux n’étant pas non plus démontrée. Concernant la perte du marché de la mairie, la SCI Les Optimists fait valoir que le lien entre les désordres dénoncés et le non renouvellement du marché par la collectivité n’est pas démontré. Enfin, la SCI Les Optimists soutient que le préjudice d’atteinte à l’image n’est pas plus démontré, aucun élément n’étant produit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il sera constaté que le préjudice d’atteinte à l’image allégué n’est pas inclus dans les conclusions de l’expertise et que le Groupe People and Baby ne produit aucun élément pour démontrer le caractère incontestable de ce préjudice et de son chiffrage. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Concernant le préjudice d’exploitation allégué, celui-ci n’est en effet pas un préjudice actuel et certain, dès lors qu’il s’agit d’un préjudice hypothétique et futur en lien avec la fermeture éventuelle de la crèche pendant les travaux de reprise, la nécessité de fermer la crèche et la durée des travaux n’étant pas démontrées à ce jour. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Concernant le préjudice d’exploitation en lien avec la perte du marché de la mairie, les deux pièces produites ne permettent pas de caractériser de manière incontestable le lien de causalité entre le non-renouvellement du marché public et les désordres de structure du local dénoncés.

Concernant le préjudice de jouissance allégué par le Groupe People and Baby, l’expert a relevé l’existence de moisissures ou de champignons et évoque un « réel préjudice de jouissance » tout en précisant ne pas disposer des compétences et des éléments techniques pour l’évaluer. Le Groupe People and Baby produit dans la présente instance plusieurs factures indiquant que les désordres affectant le sol de la chaufferie auraient pu avoir pour conséquences la chute de la chaudière, ce qui a nécessité la consolidation des madriers (facture de 3.264,00 euros), ainsi que le remplacement d’une pièce en chaufferie (facture de 1.806,49 euros). Par ailleurs, le Groupe People and Baby indique que les techniciens ont dû réparer la porte d’entrée du personnel et celle des parents à de très nombreuses reprises et produit des fiches d’intervention d’un technicien polyvalent, sans chiffrage du coût des interventions.

Concernant les travaux réalisés dans la chaufferie, le Groupe People and Baby ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité incontestable entre les désordres du sol, l’expert ne retenant pas spécifiquement dans désordres sur le sol de la chaufferie (page 42 du rapport), et les réparations à effectuer dans la chaufferie, notamment sur les points de puisage et le régulateur/limiteur de température. Par conséquent, faute d’un lien de causalité incontestable entre les désordres et les préjudices allégués, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Concernant le préjudice subi du fait des précautions particulières ayant dû être prises par les salariés de la crèche pour pallier à l’humidité et veiller à l’absence de chute, aucun élément de preuve n’est versé aux débats. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Les demandes de provisions du Groupe people and Baby sont donc intégralement rejetées.

Sur les demandes accessoires

La SCI les Optimists, succombant partiellement sera condamnée aux dépens et à payer au Groupe People and Baby la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la SCI Les Optimists ;

Déclarons recevable la société Groupe People and Baby en ses demandes ;

Rejetons la demande de sursis à statuer formée par la SCI Les Optimists ;

Condamnons la SCI Les Optimists à réaliser les travaux de remise en état suivants, dans un délai de huit mois à compter de la signification de la présente décision :

— Remplacement des menuiseries extérieures ;

— Aménagement des voieries et réseaux extérieurs (en ce compris les caniveaux aux entrées de la crèche) ;

— S’agissant de la salle de sommeil :

o remplacement des joints d’étanchéité de relevé des bavettes

o remplacement du plancher du module ;

o doublage des zones ayant fait l’objet d’un sondage pendant l’expertise et peinture des murs concernés

o remplacement de l’habillage défectueux de la menuiserie extérieure à l’origine des désordres;

— S’agissant des désordres en cuisine :

o Remplacement du sol de la cuisine dans son intégralité avec application des conseils de l’expert.

Faute d’exécution volontaire desdits travaux,

Ordonnons la réalisation des travaux sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant une durée de six mois ;

Déboutons la société Groupe People and Baby de l’intégralité de ses demandes de provisions;

Condamnons la SCI Les Optimists à verser à la société Groupe People and Baby la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons la SCI Les Optimists aux entiers dépens de l’instance.

Fait à [Localité 5] le 02 décembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN