N° RG 25/00212 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5ZQ3 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 09 Octobre 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [L] [P], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

Madame [X] [T], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 56121-2025-001297 du 27/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représenté par M^e Antoine HUIBAN, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 04 Septembre 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 09 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe

Le 09/10/2025:

Exécutoire à M^e Corinne BRIL

Copie à M^e Antoine HUIBAN et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 décembre 2020, la SCI DO BREIZHIL a donné à bail à Monsieur [O] [D] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 1] à LORIENT (56100) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 425,58 euros charges comprises.

Par acte authentique en date du 30 juin 2021, Monsieur [L] [P] et Madame [X] [T] ont acquis ledit bien immobilier.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, Monsieur [L] [P] et Madame [X] [T] ont fait assigner Monsieur [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 15 mai 2025 pour voir:

— constater que les effets du commandement de payer en date du 3 janvier 2025 sont demeurés infructueux,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à leur profit,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers du fait des manquements graves du locataire en s’abstenant de s’acquitter du montant de son loyer, en dépit de sa précédente condamnation,

— prononcer en conséquence la résiliation pure et simple, à ses torts, du bail qui lui a été consenti le 28 décembre 2020,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [D] ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin avec le concours de la force publique, et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [O] [D] à leur payer:

— la somme principale de 3255,47 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 6 mars 2025 suivant décompte annexé à l’assignation,

— juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce qui concerne les arriérés de loyers et à compter du jugement à intervenir pour ce qui concerne l’indemnité d’occupation et que les intérêts courus pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges de 425,58 euros à compter du 4 mars 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux,

— ordonner l’indexation de l’indemnité d’occupation chaque année à la date d’anniversaire du contrat jusqu’à complète libération des lieux,,

— la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [O] [D] aux entiers frais et dépens de justice dans lesquels seront notamment inclus le coût du commandement de payer, et la présente assignation sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile,

Pour les raisons développées lors de l’audience du 4 septembre 2025, Monsieur [L] [P] et Madame [X] [T], représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, ont renouvelé l’ensemble de leurs demandes. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 3637,81 euros précisant s’opposer à toute demande de délais de paiement.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [O] [D], représenté par son conseil, a sollicité de la juridiction de:

— lui accorder des délais de paiement d’une durée de 36 mois,

— l’autoriser à se maintenir dans le logement et à se libérer de sa dette locative à l’égard de Monsieur [L] [P] et Madame [X] [T] en réglant chaque mois pendant 36 mois en plus du loyer courant la somme minimale de 100 euros,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement accordés,

— débouter Monsieur [L] [P] et Madame [X] [T] de leurs demandes, fins et conclusions,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [L] [P] et Madame [X] [T] versent aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte de leur créance faisant apparaître une dette locative de 3637,81 euros au 2 septembre 2025, mois de septembre 2025 inclus.

Monsieur [O] [D] a indiqué au cours de l’audience ne pas contester le montant de la dette locative. Il ressort cependant du décompte produit aux débats qu’il est réclamé des frais de commissaire de justice pour un montant total de 489,46 euros qui ne sauraient être réclamés à ce titre. Elle sera donc déduite du montant réclamé.

Monsieur [O] [D] sera en conséquence condamné à payer à Monsieur [L] [P] et Madame [X] [T] la somme de 3637,81-489,46 = 3148,35 euros suivant décompte arrêté à la date du 4 septembre 2025 (mois de septembre 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [O] [D] se trouve dans l’incapacité de s’acquitter immédiatement de l’intégralité de la somme due.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer sa dette locative par des versements mensuels de 100 euros.

La lecture du décompte produit aux débats laisse apparaître que Monsieur [O] [D] a repris le versement intégral du loyer avant l’audience.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais de paiement de mois, assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 31 acomptes mensuels de 100 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Monsieur [L] [P] et Madame [X] [T] justifient avoir fait délivrer à leur locataire, à la date du 3 janvier 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [O] [D] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [L] [P] et Madame [X] [T] à la date du 3 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Monsieur [O] [D] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [D].

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, Monsieur [O] [D] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 425,58 euros due jusqu’à la libération définitive des lieux par Monsieur [O] [D] .

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation formulée par les bailleurs.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [O] [D] et en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [O] [D] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [D] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamné aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à Monsieur [L] [P] et Madame [X] [T] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [O] [D] à régler à Monsieur [L] [P] et Madame [X] [T] la somme de 3148,35 euros suivant décompte arrêté à la date du 4 septembre 2025 (mois de septembre 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Accorde à Monsieur [O] [D] des délais de paiement de 31 mois pour s’acquitter de sa dette moyennant le versement de 31 mensualités de 100 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [L] [P] et Madame [X] [T] à la date du 3 mars 2025.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance.

Dit qu’en cas de règlement par Monsieur [O] [D] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Monsieur [O] [D] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû par Monsieur [O] [D] une indemnité mensuelle d’occupation de 425,58 euros charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Déboute Monsieur [L] [P] et Madame [X] [T] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement Monsieur [O] [D] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne Monsieur [O] [D] à payer à Monsieur [L] [P] et Madame [X] [T] la somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 900 du Code de Procédure Civile .

Condamne Monsieur [O] [D] aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer lesques seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN Greffière

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT