TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [L] [O]

Monsieur [I] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02818 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LOU

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 décembre 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [L] [O],

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [G],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 décembre 2025 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 11 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02818 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LOU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 février 2016, l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [G] [I] et Mme [O] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 661,34 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3844,74 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [I] et Mme [O] [L] le 24 octobre 2024.

Par assignations du 20 février 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [I] et Mme [O] [L] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−6730,46 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 février 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Après un premier renvoi à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée et retenue du 23 octobre 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 octobre 2025, l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes et actualise le montant de sa créance à la somme de 12169,62 euros selon décompte au 15 octobre 2025, échéance septembre 2025 incluse. L’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [G] [I] et Mme [O] [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (article 15.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 23 octobre 2024, pour la somme en principal de 3844,74 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3844,74 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 octobre 2025, M. [G] [I] et Mme [O] [L] restaient lui devoir la somme de 11744,92 euros, après soustraction des frais de contentieux recouvrables au titre des dépens de l’instance.

M. [G] [I] et Mme [O] [L] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifient d’aucun paiement libératoire.

Le contrat de bail vise une clause de solidarité (article 9).

Ils seront dès lors solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 3844,74 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2885,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les demandes accessoires

M. [G] [I] et Mme [O] [L], qui succombent à la cause, seront condamné solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner solidairement M. [G] [I] et Mme [O] [L] au paiement de la somme de 500 euros en application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 24 février 2016 entre l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et M. [G] [I] et Mme [O] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 23 décembre 2024,

ORDONNONS à M. [G] [I] et Mme [O] [L] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS solidairement M. [G] [I] et Mme [O] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS solidairement M. [G] [I] et Mme [O] [L] à payer à l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 11744,92 euros, à titre de provision, sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 15 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 3844,74 euros, à compter du 20 février 2025 sur la somme de 2885,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETONS toute autre demande,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS solidairement M. [G] [I] et Mme [O] [L] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M. [G] [I] et Mme [O] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge