TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/01885 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I2Q5

Minute : 2025/22

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 21 Janvier 2025

S.A. ICF ATLANTIQUE

C/

[W] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Frédéric MORIN

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [W] [T]

M^e Frédéric MORIN

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. ICF ATLANTIQUE (RCS Tours 775.690.886), dont le siège social est sis 16 rue Henri Barbusse – 37700 ST PIERRE DES CORPS

représentée par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX, substitué par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [T]

né le 01 Août 1982 à CHENOVE (21300), demeurant 31 Rue Carrières Vaucelles – Porte 922 – 14000 CAEN

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Novembre 2024

Date des débats : 12 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 21 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2021, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [W] [T] un appartement et un emplacement de stationnement situé porte 922, 31 rue carrières Vaucelles, 14000 CAEN, pour un loyer mensuel de 272,22 euros, et 81,71 euros de provisions sur charges.

Par contrat du 4 janvier 2022, une location du garage situé 18 rue porte millet CAEN a été convenue pour un loyer de 49,88 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE a fait signifier à Monsieur [W] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2570,77 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 27 décembre 2023 la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE a fait assigner Monsieur [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurierautoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs ;condamner Monsieur [W] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5324.50 euros au titre de la dette locative arrêtée au terme échu de février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,au supplément de loyer de solidarité appliqué depuis le mois de janvier 2024 et jusqu’à la transmission de ses justificatifs de revenusla somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer, le cout de la notification à la CCAPEX et le cout de l’assignationdire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 3 mai 2024.

À l’audience du 12 novembre 2024, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7803,34 euros arrêtée à l’échéance de novembre 2024. Elle est opposée à l’octroi de délai de paiement ou à la suspension de la clause résolutoire.

La SA d’HLM ICF ATLANTIQUE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 décembre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [W] [T] ne conteste pas le principe de la dette. Il sollicite l’octroi de délai de paiement sans être en mesure de chiffrer une proposition. Il indique avoir une procédure de surendettement en cours.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La commission de surendettement des particuliers du calvados a déclaré recevable la demande de Monsieur [W] [T] le 23 octobre 2024, soit postérieurement au délai de 2 mois suivant le commandement de payer du 26 décembre 2023. Cette décision ne fait donc pas obstacle à la procédure.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 26 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au inconnue que la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 214.53 euros imputée pour des frais. Par ailleurs ce décompte présente des loyers à hauteur de 874,07 euros pour le garage. Le loyer et les charges correspondant au logement s’élèvent à 6929,27 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [T] à payer à la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 6 714,74 euros, au titre des sommes dues avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

S’agissant du garage, au vu des pièces produites, il apparaît que Monsieur [W] [T] est redevable de 874,07 euros au titre des sommes dues pour le loyer, charge et indemnité d’occupation correspondant à ce local.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 15 septembre 2021, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 26 décembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 26 février 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [T] sollicite des délais de paiement. Il fait état de ses ressources et des allocations d’aide au retour à l’emploi dont il bénéficie à hauteur de 1184 euros. La SA d’HLM ICF ATLANTIQUE est opposée à l’octroi de délai de paiement.

Il ressort des débats et des pièces versés que le loyer courant n’est pas payé, ce qui constitue un prérequis légal à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Cette condition n’étant pas satisfaite la demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 février 2024, Monsieur [W] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [W] [T] à son paiement à compter de 26 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la résiliation du contrat de location du garage et l’expulsion

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

La résolution judiciaire des contrats est prévue aux articles 1227 et suivant du Code civil.

Aux termes de ses articles, la résolution peut être demandée en justice en toute hypothèse.

L’article 1228 dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages intérêts »

En l’espèce, le contrat de location du garage contient la clause résolutoire suivante « en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non-versement du dépôt de garantie, le présent contrat est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux. ».

La demanderesse a fait délivrer un commandement de payer le 26 décembre 2023. Il est établi, au vu des éléments fournis et notamment du décompte actualisé, que ce commandement est resté infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit et la résiliation du contrat de location du garage sera constatée à compter du 26 février 2024.

Sur l’indemnité d’occupation du garage

La demanderesse est fondée à réclamer à titre de réparation du préjudice causé par le maintien du locataire dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants du garage à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande de loyer de solidarité

La demande de la SA d’HLM relative au supplément de loyer de solidarité est non chiffrée et indéterminée. Elle ne produit pas de justificatif quant au montant réclamé à ce titre. La créance n’étant pas liquide, certaine ni exigible, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de notification à la préfecture, de saisine de la CCAPEX et d’assignation.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 septembre 2021 entre la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE d’une part, et Monsieur [W] [T] d’autre part, concernant les locaux situés porte 922, 31 rue carrières Vaucelles, 14000 CAEN, sont réunies à la date du 26 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du garage situé 18 rue porte millet CAEN conclu le 4 janvier 2022 entre la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE d’une part, et Monsieur [W] [T] d’autre part sont réunies à la date du 26 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux (garage et logement), l’expulsion de Monsieur [W] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [T] à compter du 26 février 2024, date de la résiliation du bail du logement, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [T] à compter du 26 février 2024, date de la résiliation du bail du garage, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer à la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 6 714,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation du logement échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer à la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 874,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation du garage échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 décembre 2023, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION