MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Février 2025

N° RC 24/05562

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

TOURAINE LOGEMENT

ET :

[U] [X]

[J] [E]

Débats à l’audience du 19 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e CROISÉ

D’une Part ;

ET :

Madame [U] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [J] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/5562

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 19 mars 2021, la SA TOURAINE LOGEMENT a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 564.03 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 6 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La SA TOURAINE LOGEMENT a ainsi fait assigner Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] à effet du présent jugement ;

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E], devenus occupants sans droit ni titre et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— les condamner solidairement au paiement :

— de la somme en principal de 1 883.01 € au titre des impayés de loyers et de charges, somme arrêtée à la date du commandement de payer ;

— de la somme de 405.46 € au titre des loyers et charges du 6 mars 2024 à la date de résiliation du bail ;

— condamner solidairement Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges actualisés en fonction des dépenses à prévoir soit 405.46 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux;

— condamner solidairement Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 décembre 2024, la SA TOURAINE LOGEMENT – représentée par son Conseil – actualise la dette locative à la somme de 227,15 € au 6 décembre 2024, échéance de novembre incluse. Il souligne un effort de paiement récent important avec un réglement le 27 novembre 2024 de 2 550 €. Il indique être d’accord sur un plan d’apurement en 2 mensualités.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice déposés à étude, Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] ne sont ni présents ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 28 février 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 19 mars 2021 ainsi que le commandement de payer délivré le 6 mars 2024 pour un montant en principal de 1 883.01 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 227,15 €.

En s’abstenant de comparaître, les locataires s’interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Le décompte produit n’appelle pas d’observations.

Ainsi, Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] seront condamnés à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 227,15 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 6 mars 2024 portant sur la somme en principal de 1 883.01 € au titre des impayés de loyers et de charges dus au 28 février 2024..

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 18 avril 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] ont consenti un effort financier important le 27 novembre 2024 permettant de ramener la dette locative à un solde de 327.15 €. Ils ont par ailleurs repris le paiement de leur loyer courant avant la date de l’audience avec un paiement de loyer le 6 décembre 2024 pour un montant de 335.91 €. Le bailleur propose un plan d’apurement de cette dette locative ramenée à 227,15€ en 2 mensualités. Aucune information sur la capacité financière n’est communiquée au Tribunal.

Compte tenu de la reprise de paiement du loyer courant et de la proposition de plan d’apurement proposée par le bailleur, il sera accordé à Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] des délais de paiement tels que précisés ci-après.

Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] pourront régler leur dette plus rapidement si leur situation financière le leur permet.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mars 2021 entre Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] et la SA TOURAINE LOGEMENT concernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 18 avril 2024 ;

Condamne solidairement Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 227,15 € (DEUX CENT VINGT SEPT EUROS ET QUINZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 décembre 2024 ;

Autorise Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités, l’une d’un montant de 115 €, la deuxième mensualité venant solder la dette en principal et frais ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TOURAINE LOGEMENT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] soient solidairement condamnés à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [U] [X] et Monsieur [J] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois février deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection