N° RG 25/00025 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5XH3 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 15 [N] 2025

DEMANDEUR:

S.C.I. MOMAITOF, demeurant [Adresse 2]

représentée par Monsieur [P] [R] et Madame [M] [L] en qualité de gérants

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [O], demeurant [Adresse 4] [S] [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 13 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 15 [N] 2025 par mise à disposition au greffe

Le 15/05/2025 :

Exécutoire à la S.C.I. MOMAITOF

Copie à [B] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2023, la SCI MOMAITOF a conclu un bail mobilité avec Monsieur [B] [O] portant sur un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] à PLOEMEL (56400) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 800 euros charges comprises.

Monsieur [B] [O] a restitué les clés du logement le 3 juillet 2024.

Par requête reçue au greffe le 10 janvier 2025, la SCI MOMAITOF a sollicité la convocation de Monsieur [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir sa condamnation en paiement.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 13 mars 2025, la SCI MOMAITOF, représentée à l’audience par Monsieur [P] [R] et Madame [C] [N] [M], a renouvelé ses demandes. Elle a sollicité la condamnation de Monsieur [B] [O] à lui verser la somme de 4213,85 euros à titre principal outre la somme de 349,80 euros de dommages et intérêts. Elle a expliqué que ces sommes correspondent à des loyers impayés pour la somme de 3277,42 euros et des dégradations locatives pour la somme de 1716,43 euros précisant qu’il convenait de déduire de ces sommes celle de 780 correspondant à la caution.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [B] [O] n’a pas comparu à l’audience et n’a transmis aucune pièce relative à sa situation. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

La SCI MOMAITOF sollicite de la juridiction la condamnation Monsieur [B] [O] à lui verser la somme de 3277,42 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 3 juillet 2024, date de la remise des clés.

Absent à l’audience, Monsieur [B] [O] n’a formulé aucune observation sur le montant réclamé et n’a pas justifié de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse.

Il convient de déduire de cette somme celle de 780 euros correspondant au dépôt de garantie non restitué.

Monsieur [B] [O] sera donc condamné à payer à la SCI MOMAITOF la somme de 2497,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d”occupation impayés, suivant décompte arrêté au 3 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

En l’espèce, la bailleresse ne produit aux débats aucun état des lieux de sortie contradictoire ou de constat de commissaire de justice permettant à la juridiction d’apprécier l’état du logement lors du départ des lieux du locataire.

Des photographies, des copies d’écran qui ne peuvent être authentifiées ni datées avec certitude sont insuffisantes à établir l’existence de dégradations locatives. De même, la production de devis relatifs à des travaux ne permettent pas plus de démontrer que Monsieur [B] [O] a commis des dégradations locatives dans le logement loué.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la SCI MOMAITOF sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts:

La demande de dommages et intérêts qui portent sur des sommes relatives aux frais de procédure doit s’analyser comme une demande au titre des dépens car correspond aux frais de procédure et sera donc traitée au titre des demandes accessoires.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [O] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens. En l’absence de frais de procédure dûment justifiés rendus nécessaires par la présente procédure, il ne saurait être fait droit à la demande en paiement de la somme de 349,80 euros au titre des dépens. Monsieur [B] [O] sera condamné à payer à la SCI MOMAITOF la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en dernier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [B] [O] à payer à la SCI MOMAITOF la somme de 2497,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d”occupation impayés, suivant décompte arrêté au 3 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute la SCI MOMAITOF de sa demande au titre des dégradations locatives.

Déboute la SCI MOMAITOF de sa demande en paiement de la somme de 349,80 euros.

Condamne Monsieur [B] [O] à payer à la SCI MOMAITOF la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [B] [O] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT