PREMIERE CHAMBRE

03 Décembre 2024

N° RG 24/02185 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NRGJ

Code NAC : 72A

S.D.C. RESIDENCE LES BUSSYS

C/

[R] curateur à la succession de [O] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 03 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 15 octobre 2024 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société VERTFONCIE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 503 024 572, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Emilie VAN HEULE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Eric SIMONNET, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

DIRECTION NATIONALES D’INTERVENTIONS DOMANIALES ([R]) sise [Adresse 3], curateur à la succession vacante de [O] [B], décédé le 25 janvier 2023

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Monsieur [O], [S], [H] [B] était copropriétaire des lots 717 et 760 dans l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 5]. Il est décédé le 25 janvier 2023 à [Localité 5].

La direction nationale d’interventions domaniales ([R]) a été nommée curateur de la succession par ordonnance du 14 décembre 2023.

Par acte exploit en date du 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], [Adresse 1] représenté par son syndic la société VERTFONCIE a fait citer la Direction Nationale d’Interventions Domaniales devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  13 795,88 € au titre des charges de copropriété impayées, au 21 décembre 2023, avec intérêts à compter du 26 décembre 2023,

—  2 000 € à titre de dommages-intérêts,

—  1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires a maintenu les demandes formulées au sein de son assignation, expliquant que le solde de la dette n’était pas réglé malgré les multiples mises en demeure.

Régulièrement assignée à personne morale et suivant courrier du 5 septembre 2024, le service du domaine, représenté par le directeur de la direction nationale d’interventions domaniales, en sa qualité de curateur à la succession déclarée vacante de Monsieur [O], [S], [H] [B], a indiqué s’en rapporter à justice quant aux demandes formulées.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions des parties.

L’ordonnance de clôture du 12 septembre a fixé les plaidoiries au 15 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 03 décembre 2024 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

La direction nationale d’interventions domaniales, représentée par son directeur, peut intervenir dans le cadre de la présente instance conformément aux articles R2331-1, R2331-3, R2331-6 du code général de la propriété des personnes publiques. Elle a été nommée curateur à la succession déclarée vacante de Monsieur [O], [S], [H] [B] par une ordonnance rendue le 14 décembre 2023. En l’espèce, la [R] ne souhaite pas intervenir à l’instance.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du Décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [P] [B] était propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n° 717 et 760, une attestation notariée mentionnant le décès de Madame [P] [G] veuve [B] le 14 décembre 2013, l’ensemble de ses biens, en ce compris les lots de copropriétés de re-ligieux, ayant été recueillis par son seul héritier, Monsieur [O], [S], [H] [B],

— la copie intégrale de l’acte de décès de Monsieur [O], [S], [H] [B], étant précisé que le décès est intervenu le 25 janvier 2023,

— la requête aux fins de désignation de la direction nationale d’interventions domaniales,

— l’ordonnance du 14 décembre 2023 visant à la désignation de cette dernière en qualité de curatrice de la succession vacante de Monsieur [O], [S], [H] [B],

— un courrier recommandé de mise en demeure du 26 décembre 2023,

— un compte individuel copropriétaire,

— des appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 décembre 2018, 19 décembre 2019, 19 novembre 2020, 23 décembre 2020, 27 décembre 2021, 18 février 2022, 20 décembre 2022, 6 novembre 2023, les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic.

Il résulte des pièces versées aux débats que la somme due au titre des charges de copropriété impayées du 1er avril 2018 au 21 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, s’élève la somme de 13 039,79 euros, que la direction nationale d’interventions domaniales sera condamnée à payer, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un co-propriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de re-couvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il sera fait droit aux frais de mise en demeure à hauteur de 176,15 euros, correspondant à deux mises en demeure, lesquelles sont versées aux débats ainsi que le contrat de syndic.

En revanche, la demande en paiement s’agissant des frais supplémentaires sera rejetée. En effet, les frais intitulés « actualisation suivi dossier avocat » et « constitution dossier avocat » n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité. Les frais et honoraires d’avocats sont compris dans la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les frais d’assignation entrent dans le cadre des dépens.

Il convient en conséquence de condamner la direction nationale d’interventions domaniales à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 215,94 €, au titre des charges de copropriété impayées du 1er avril 2018 au 21 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’une conduite fautive de la part du défunt ou de la direction nationale d’interventions domaniales qui lui aurait causé un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée au titre des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il convient de relever que la demande visant à obtenir paiement des frais nécessaires à compter de la mise en demeure a déjà été traitée dans les paragraphes précédents.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice, ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La direction nationale d’interventions domaniales, qui succombe, supportera les dépens.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne la direction nationale d’interventions domaniales à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], [Adresse 1] les sommes suivantes:

—  13 215,94 €, au titre des charges de copropriété impayées du 1er avril 2018 au 21 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023 ;

—  1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes et notamment la demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que la Direction Nationale des Interventions Domaniales ne peut, en sa qualité de curateur d’une succession déclarée vacante, être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli ;

Condamne la direction nationale d’interventions domaniales aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 3 décembre 2024.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS