TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

MINUTE N° 25/289

AFFAIRE N° RG 22/00996 – N° Portalis DBYA-W-B7G-E2UFY

Jugement Rendu le 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [G]

né le 20 mai 1972 à [Localité 5] (Turquie)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Maître Tonin ALRANQ de la SELARL ATA, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [H]

né le 15 Juin 1969 à [Localité 6] (Turquie)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Philippe DESRUELLES, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Violaine MOTA, Greffier

En présence de [B] [M], candidate à l’intégration directe ;

Magistrat ayant délibéré :

Sarah DOS SANTOS, Juge, statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile ;

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 Février 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 07 Avril 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2025 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Sarah DOS SANTOS, Juge, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2021, Monsieur [U] [H] a donné à bail commercial à Monsieur [R] [G] un local sis [Adresse 1] à [Localité 7].

Monsieur [R] [G] est entrepreneur individuel et exerce au sein de ce local une activité de restauration rapide.

En date du 23 mars 2022, Monsieur [U] [H] a fait délivrer à Monsieur [R] [G] un commandement de payer la somme de 600 euros au titre des charges mensuelles non réglées d’avril 2021 à mars 2022 et de se conformer à la destination des lieux loués tel que prévue par le bail commercial.

C’est dans ces conditions que par acte du 22 avril 2022, Monsieur [R] [G] a fait assigner Monsieur [U] [H] devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de voir juger nulle et de nul effet le commandement de payer signifié le 23 mars 2022.

Par ordonnance en date du 7 février 2023, le juge des référés du Tribunal judiciaire de BEZIERS a, notamment, rejeté la demande de Monsieur [U] [H] visant à faire constater la résolution du bail par l’effet d’une clause résolutoire et ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [C] [V] aux fins de décrire les désordres affectant le local loué et chiffrer les travaux de mise aux normes.

L’expert a déposé son rapport le 7 décembre 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Monsieur [R] [G] demande au Tribunal de :

JUGER nul et de nul effet le commandement de payer visant de la clause résolutoire signifiée à Monsieur [R] [G] en date du 23 mars 2021,CONDAMNER Monsieur [U] [H] à rembourser à Monsieur [R] [G] les sommes indûment perçues depuis l’entrée dans les lieux du locataire soit la somme de 25 750 euros, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,CONDAMNER Monsieur [U] [H] à rembourser à Monsieur [R] [G] les sommes payées au titre de provision sur charges,CONDAMNER Monsieur [U] [H] a délivré à Monsieur [R] [G] un local conforme à la destination contractuelle du bail en date du 1er avril 2021 en faisant notamment réaliser les travaux de mise aux normes de l’installation électrique du local tel que désigné et chiffré par l’expert judiciaire dans son rapport en date du 7 décembre 2023,ASSORTIR la condamnation au paiement d’une astreinte de 200 euros par jour de retard après écoulement d’un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir,CONDAMNER Monsieur [U] [H] a payer à Monsieur [R] [G] la somme de 20 063,80 euros en indemnisation du préjudice subi,DEBOUTER Monsieur [U] [H] de l’ensemble de ses demandes,CONDAMNER Monsieur [U] [H] a payer à Monsieur [R] [G] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER Monsieur [U] [H] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Monsieur [U] [H] demande au Tribunal de :

A titre principal :

Débouter Monsieur [R] [G] de l’ensemble de ses demandes, Reconventionnellement :

Voir constater, au 24 avril 2022, la résiliation du bail commercial, Constatant l’erreur matérielle manifeste entachant le bail commercial liant les parties, Condamner Monsieur [R] [G] au paiement de la somme de 2 250 Euros TTC correspondant aux charges impayées au 1er décembre 2024 à parfaire, Dire et juger que Monsieur [R] [G] sera redevable d’une indemnité d’occupation de 650,00 Euros/mois correspondant au loyer commercial à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, Dire et juger que Monsieur [R] [G] devra libérer les lieux dans les 15 jours de la signification du jugement à intervenir, Dire et juger qu’à défaut de libération des lieux dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion, des personnes de son chef, dans les formes légales et au besoin avec l’assistance de la force publique, Dire et juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner Monsieur [R] [G] à lui payer la somme de 2 500 correspondant au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre à supporter les entiers dépens d’instance dont la délivrance du commandement.

La clôture de l’instruction est intervenue le 27 février 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 7 avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’interprétation du contrat litigieux

Il résulte de l’article 1188 du Code civil que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Il est, par ailleurs, constant que la commune interprétation des parties peut également se déduire du comportement ultérieur des parties.

En l’espèce, le bail commercial litigieux prévoit en son article 5 des conditions particulières : « LOYER-CHARGES

5.1 LOYER DE BASE

le loyer annuel de base est fixé à la somme de 600 euros hors-taxes (six cents euros hors taxes et charges).

(…)

5.3 CHARGES

La taxe annuelle d’enlèvement des ordures ménagères est de 50 euros, payable en surplus du loyer. ».

Ainsi, le bail commercial conclu entre les parties mentionne un loyer ANNUEL s’élevant à la somme de 600 euros.

Toutefois, il résulte de l’analyse des pièces versées aux débats que cette stipulation n’a jamais été prise en compte par les parties, ni dénoncée par l’une d’elle, puisque Monsieur [R] [G] a toujours versé la somme de 600 euros MENSUELLE et n’en a jamais contesté le montant.

A la lumière de ces éléments, il est manifeste que l’intention commune des parties était de prévoir, dans le cadre du contrat de bail commercial, un loyer mensuel (et non annuel) s’élevant à la somme de 600 euros et par voie de conséquence le paiement, en surplus de ce loyer, de la somme de 50 euros par mois au titre de la taxe annuelle d’enlèvement des ordures ménagères.

Sur la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire

Sur l’exigibilité des charges appelées et la demande de nullité du commandement de payer

Il est constant que Monsieur [U] [H] n’a jamais communiqué à Monsieur [R] [G] d’état récapitulatif annuel de charges telles que visé à l’article L 145-40-2 du code de commerce.

Toutefois, il ne peut se déduire de ce seul élément que le commandement signifié le 23 mars 2022 porte sur des sommes dont Monsieur [H] ne peut justifier la créance.

En effet, contrairement à ce que soutient le demandeur, le bailleur justifie le montant des dépenses engagées au titre du paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (pièce 18 du défendeur).

Ainsi, Monsieur [U] [H] justifie l’exigibilité des charges appelées au titre du commandement de payer et Monsieur [R] [G] sera débouté de sa demande de nullité sur ce fondement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 12.2 « CLAUSE RESOLUTOIRE » du contrat de bail, il est expressément prévu qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’inexécution d’une seule des clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 23 mars 2022 par Monsieur [U] [H] à son preneur, Monsieur [R] [G].

Ce dernier n’a justifié d’aucun paiement dans le délai d’un mois imparti.

Il convient par conséquent de constater l’acquisition de la clause résolutoire avec effet à compter du 23 avril 2022 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Le bail litigieux étant résilié, les demandes formées par Monsieur [R] [G] au titre des travaux de mise en conformité des locaux loués et du préjudice de jouissance subi deviennent sans objet.

De la même manière, l’acquisition de la clause résolutoire étant constatée au titre du non-paiement des charges, il ne sera pas répondu aux moyens relatifs à la destination des locaux loués.

Sur la demande en paiement formée par Monsieur [U] [H]

Au cas présent, et faisant suite aux développements ci-dessus, il est constant que Monsieur [R] [G] reste redevable auprès de son bailleur de la somme de 2 250 euros correspondant aux charges impayées au 1er décembre 2024 qu’il sera condamné à payer à la Monsieur [U] [H].

Sur les autres demandes,

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [G] aux dépens, en ce compris les frais de délivrance du commandement.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, Monsieur [R] [G], condamné aux dépens, devra verser à Monsieur [U] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L’article 514-1 dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’exécution provisoire sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

JUGE que l’intention commune des parties était de prévoir, dans le cadre du contrat de bail commercial conclu le 1er avril 2021, un loyer mensuel (et non annuel) s’élevant à la somme de 600 euros auquel s’ajoute la somme de 50 euros par mois au titre de la taxe annuelle d’enlèvement des ordures ménagères ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à Monsieur [U] [H] la somme 2 250 euros correspondant aux charges impayées au 1er décembre 2024 ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial en date du 1er avril 2021 avec effet à compter du 23 avril 2022 ;

ORDONNE à Monsieur [R] [G] de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la présente décision et à défaut pour elle d’y avoir volontairement procédé dans ce délai, DIT que Monsieur [U] [H] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le cas échéant ;

DIT que Monsieur [R] [G] est redevable d’une indemnité d’occupation, s’élevant à la somme de 650 euros par mois, à compter du 24 avril 2021 jusqu’à la libération intégrale des lieux donnés à bail ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer, en tant que de besoin, cette somme à Monsieur [U] [H] ;

DEBOUTE Monsieur [R] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] aux dépens, en ce compris les frais de délivrance du commandement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à Monsieur [U] [H] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 02 Juin 2025

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Violaine MOTA Sarah DOS [L]

Copie à Maître Tonin ALRANQ de la SELARL ATA, M^e Philippe DESRUELLES