N° RG 25/00104 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5YJX13CH JCP CIVIL

MINUTE N° 25/

ARCHIVES N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Mai 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERAN- ESPAGNO-SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Martine CAMUS-ROUSSEAU, avocat au barreau de LORIENT substitué par M^e D’ARTIGUES , avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEURS:

Monsieur [Y] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [B] épouse [F], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 13 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 15 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le 15/05/2025:

Exécutoire à M^e Martine CAMUS-ROUSSEAU

Copie à [Y] [F] – [J] [B] épouse [F] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique les 29 novembre 2021 et 30 novembre 2021, Monsieur [Z] [E] a donné à bail à Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 745,91 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024,Monsieur [Z] [E] a fait assigner en référé Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 13 mars 2025 pour voir:

— constater la résiliation du bail consenti du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

— constater que Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] sont occupants sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire,

Par voie de conséquence,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire, l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] à lui payer les sommes suivantes:

—  3893,98 euros à titre de provisions correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 18.11.2024, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation,

— une indemnisation d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charge et de ré indexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux,

—  1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 13 mars 2025, Monsieur [Z] [E], représenté par son conseil à l’audience , a renouvelé l’ensemble des demandes. Il a actualisé la dette locative à la somme de 6072,82 euros, mois de mars 2025 inclus.

Bien que régulièrement convoqués, Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] n’ont pas comparu à l’audience et n’ont transmis aucune pièce relative à leur situation. Il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [Z] [E] sollicite juge des référés la condamnation Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] à lui verser à titre de provision la somme de 6072,82 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 13 mars 2025, mois de mars 2025 inclus.

Absents à l’audience, Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] n’ont formulé aucune observation sur le montant réclamé et n’ont pas justifié de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur.

Ils seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] la somme de 6072,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d”occupation impayés, à titre de provision, suivant décompte arrêté au 13 mars 2025, mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [Z] [E] produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 6072,82 euros, mois de mars 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans un délai de deux mois.

Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] ont laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 leur a été signifié le 8 juillet 2024.

Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [Z] [E] à la date du 8 septembre 2024.

Sur l’expulsion des locataires:

Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 8 septembre 2024, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 745,91 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [Z] [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision et mise à disposition par le greffe :

Condamne solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] à payer à Monsieur [Z] [E] la somme de 6072,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités doccupation impayés, à titre de provision, suivant décompte arrêté au 13 mars 2025, mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [Z] [E] à la date du 8 septembre 2024.

Dit que l’expulsion de Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 745,91 euros charges comprises, à compter de la date du 8 septembre 2024 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Déboute Monsieur [Z] [E] de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Condamne solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] à verser à Monsieur [Z] [E] la somme mensuelle de 745,91 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter d’avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] à payer à Monsieur [Z] [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La présente ordonnance a été signée par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES REFERES