TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25/00627

N° RG 25/04762 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NO3D

AFFAIRE :

[B]

C/

[T]

JUGEMENT réputé contradictoire du 17 OCTOBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e Yoave FENNECH, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie

Copie : M. [M] [T]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 17 OCTOBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [Y] [B]

née le 19 Septembre 1961 à STRASBOURG (67958)

10 Chemin de la Font de l’Ange

83400 HYERES

représentée par M^e Yoave FENNECH, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [T]

né le 19 Septembre 1976 à MARSEILLE (13000)

9 Rue Gilly

83200 TOULON

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 01 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 24 avril 2022 et à effet au 30 avril 2022, Monsieur [J] [H] a consenti à Monsieur [M] [T] un bail à usage d’habitation d’un logement meublé avec option étudiant pour une durée de 946 jours, soit jusqu’au 30 novembre 2024, sur un logement situé 9 Rue Gilly – 83200 TOULON, moyennant un loyer mensuel de 400,00 euros, outre une provision sur charges mensuelle d’un montant de 50,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 400,00 euros.

Selon acte notarié en date du 29 juillet 2022, Madame [Y] [B] a acquis le bien objet du contrat de bail auprès de Monsieur [J] [H].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, Madame [Y] [B] a fait délivrer à Monsieur [M] [T] un congé aux fins de vente du logement loué par ce dernier, à effet au 30 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 12 août 2025, Madame [Y] [B] a fait assigner Monsieur [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de :

Constater la validité du congé pour vente délivré à Monsieur [M] [T] le 23 septembre 2024 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [T] et de tout occupant de son chef à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;Au besoin, adjoindre le concours de la force publique, d’un commissaire de justice et d’un serrurier ; Condamner Monsieur [M] [T] à payer à Madame [Y] [B] l’intégralité de sa dette arrêtée au 1er juillet 2025 à la somme de 4 950 euros, somme à parfaire, et produisant intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; Condamner Monsieur [M] [T] à payer à Madame [Y] [B] une indemnité d’occupation d’un montant de 1 295 euros à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux ; Condamner Monsieur [M] [T] à payer à Madame [Y] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance, distraits au profit de Maître Yoave FENNECH, Avocat, sur son offre de droits.

Au soutien de ses demandes et au visa de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, elle expose que le congé pour vendre a été régulièrement signifié à Monsieur [M] [T] le 23 septembre 2024 pour une fin de bail fixée au 30 novembre 2024, mais que celui-ci n’a pas quitté les lieux, de sorte qu’il s’y maintient sans droit ni titre. Elle ajoute que les loyers et charges afférentes ne sont plus payés par celui-ci depuis le mois d’octobre 2024. Enfin, elle soutient que l’indemnité d’occupation doit être égale au montant du loyer et des charges provisionnelles telle qu’il appert de l’acte de vente.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2025, au cours de laquelle Madame [Y] [B] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Monsieur [M] [T], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail pour congé pour vendre et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989 relatif aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés à titre de résidence principale, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, la bailleresse a délivré un congé pour vente à Monsieur [M] [T], qui lui a été signifié par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, et à effet au 30 novembre 2024. Il est constant que la signification a été réalisée à étude du commissaire de justice le jour-même, en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, en respectant les formalités de délivrance prescrites.

Néanmoins, il convient de relever que les délais prescrits n’ont pas été respectés dans le cas d’espèce par la bailleresse, étant donné qu’elle a délivré le congé à la date du 23 septembre 2024 pour le 30 novembre 2024, soit dans un délai inférieur au préavis de trois mois qui doit être respecté par le bailleur. Si elle a en ce sens respecté la durée du contrat de location initialement conclu entre Monsieur [J] [H] et Monsieur [M] [T], force est toutefois de constater qu’elle l’a délivré à une date prématurée en application des textes susvisés. Ainsi, en application d’une jurisprudence constante (Civ. 3e, 13 juin 2006, n°05-13.525.), le congé voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré, soit en l’espèce au 23 décembre 2024.

Par ailleurs et dans le cas d’un congé pour vendre, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, en l’espèce le 29 juillet 2022, ledit congé ne pourra être délivré qu’à compter du terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail en cours. Cependant, au regard de la particularité du bail conclu entre Monsieur [J] [H] et Monsieur [M] [T], d’une durée ferme de 946 jours, soit du 30 avril 2022 au 30 novembre 2024, celui-ci ne pouvait être reconduit à l’issue, de sorte que même si le congé pour vente a été délivré moins de trois ans après l’acquisition faite par Madame [Y] [B], il a pu être valablement délivré par celle-ci à la date du 23 septembre 2024.

Enfin, en ce qui concerne le corps du congé, il sera relevé que celui-ci ne mentionne pas expressément les conditions et le prix de la vente. Toutefois, les motifs du congé y sont précisés. Or, en matière de location d’un logement meublé, les dispositions susvisées ne prescrivent pas la mention du prix de vente, mais le bailleur doit toutefois motiver son refus de renouvellement et justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette formalité a été respectée par la demanderesse en l’espèce, étant donné qu’elle justifie, par la production d’un mandat exclusif en vue de la vente du bien objet du congé en date du 20 février 2024, de sa volonté de procéder à la vente dudit logement.

En conséquence, il apparaît que le congé délivré par Madame [Y] [B] à Monsieur [M] [T] en date du 23 septembre 2024 est valide.

Or, malgré ce congé, il est constant que le défendeur s’est maintenu dans les lieux après le 23 décembre 2024, date de résiliation du contrat par l’effet du congé, qu’il occupe désormais sans droit ni titre, ce qui résulte notamment des modalités de signification de l’assignation réalisée par le commissaire de justice en date du 12 août 2025.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [M] [T], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis 9 Rue Gilly – 83200 TOULON selon les modalités du présent dispositif.

En revanche, il convient de rejeter la demande sous astreinte car la formulation dans l’assignation est impropre. Il s’agit d’une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment du décompte des loyers arrêté au 30 juillet 2025, que le défendeur a cessé de payer son loyer et les charges afférentes à compter du mois d’octobre 2024, ce jusqu’au mois de juillet 2025 inclus, pour un montant total de 4 950,00 euros.

En conséquence, Monsieur [M] [T] sera condamné à verser cette somme de 4 950,00 euros à la bailleresse, échéance de juillet 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l’attente du départ effectif de la locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 495,00 euros correspondant au montant du dernier loyer mensuel charges comprises tel que figurant au bail liant les parties et non à l’acte notarié souscrit par la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [T], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, la demande de distraction au profit du Conseil de la demanderesse sera rejetée, étant rappelé que la représentation par avocat n’est pas obligatoire en matière de procédure orale.

Monsieur [M] [T] sera également condamné à payer à Madame [Y] [B] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré à Monsieur [M] [T] le 23 septembre 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [M] [T] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [M] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés 9 Rue Gilly – 83200 TOULON, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] à payer à Madame [Y] [B] la somme de 4 950,00euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de juillet 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] à payer à Madame [Y] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 495,00 euros, à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] à payer à Madame [Y] [B] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT