N° RG 25/00063 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5X2F 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. JOFFRE, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR:

Monsieur [T] [R] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 13 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 15 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le 15/05/2025:

Exécutoire à M^e Corinne BRIL

Copie à [T] LE [O] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé les 18 et 21 juin 2024, la SCI JOFFRE a donné à bail à Monsieur [P] [R] [S] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 1] à LORIENT (56100) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 465,69 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025,la SCI JOFFRE a fait assigner Monsieur [P] [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 13 mars 2025 pour voir:

— constater la résiliation du bail consenti du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

A titre subsidiaire,

— juger que le locataire a commis des manquements graves à ses obligations en s’abstenant de s’acquitter du montant de son loyer,

En conséquence,

— prononcer la résiliation pure et simple, à ses torts, du bail qui lui a été consenti le 19 juin 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [R] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [P] [R] [S] à lui payer:

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel outre les charges , soit 465,69 euros à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion et de reprise,

— ordonner l’indexation de l’indemnité d’occupation à la date anniversaire du bail soit le 19 juin 2024 et ce jusqu’à son complet départ,

— la somme de 2627,45 euros au titre de l’arriéré de loyers, arrêté au 24 janvier 2025, suivant décompte annexé à l’assignation,

— juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce qui concerne les arriérés de loyers et à compter du jugement à intervenir pour ce qui concerne l’indemnité d’occupation et que les intérêts courus pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

— la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [P] [R] [S] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais d’assignation et de signification à intervenir en application de l’article 696 du code de procédure civile,

Pour les raisons développées lors de l’audience du 13 mars 2025, la SCI JOFFRE, représentée par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses écritures a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 3886,35 euros, mois de mars 2025 inclus.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [P] [R] [S] n’a pas comparu à l’audience, ne s’est pas fait représenter et n’a transmis aucune pièce relative à sa situation. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

La SCI JOFFRE sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [P] [R] [S] à lui verser la somme de 3886,35 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 10 mars 2025.

Monsieur [P] [R] [S], absent à l’audience, n’a formulé aucune observation et n’a pas justifié de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur.

La lecture du décompte laisse cependant apparaître qu’il est réclamé au titre des loyers impayés des frais de commissaire de justice pour un montant total de 334,37 euros qui ne peuvent être réclamés à ce titre. De même, les frais de prélèvements impayés pour un montant total de 1,92 euros ne sont pas contractuellement justifiés et seront donc déduits de la somme réclamée.

Monsieur [P] [R] [S] sera donc condamné à payer à la SCI JOFFRE la somme de 3886,35 – 334,37 – 1,92 = 3550,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d”occupation impayés, suivant décompte arrêté au 10 mars 2025, mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient de prévoir que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI JOFFRE produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 3886,35 euros, mois de mars 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans un délai de six semaines.

Monsieur [P] [R] [S] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 lui a été signifié le 15 novembre 2024.

Monsieur [P] [R] [S] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de six semaines.

Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant le locataire, l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience interdisant toute suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI JOFFRE à la date du 27 décembre 2024.

Sur l’expulsion du locataire:

Monsieur [P] [R] [S] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 27 décembre 2024, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 465,69 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation de cette indexation de cette indemnité d’occupation.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [P] [R] [S] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [R] [S] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à la SCI JOFFRE la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [P] [R] [S] à payer à la SCI JOFFRE la somme de 3550,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d”occupation impayés, suivant décompte arrêté au 10 mars 2025, mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dit que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI JOFFRE à la date du 27 décembre 2024.

Dit que l’expulsion de Monsieur [P] [R] [S] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 465,69 euros charges comprises, à compter de la date 27 décembre 2024 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Déboute la SCI JOFFRE de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Condamne Monsieur [P] [R] [S] à verser à la SCI JOFFRE la somme mensuelle de 465,69 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter d’avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [P] [R] [S] le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne Monsieur [P] [R] [S] à payer à la SCI JOFFRE la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [P] [R] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT