Tribunal Judiciaire de Tours, 1re chambre, 22 mai 2025, n° 23/04795

TJ Tours 22 mai 2025

Arguments

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Accepté
Validité de la promesse unilatérale de vente
La cour a jugé que la substitution intervenue entre la société JLB et la SCCV n'était pas opposable à Monsieur [Y], ce qui rend la demande d'indemnité d'immobilisation recevable.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné la société JLB à verser une somme à Monsieur [Y] au titre de ses frais irrépétibles, en raison de la défaite de la société JLB dans l'instance.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a jugé que la société JLB, ayant succombé dans ses demandes, devait supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, 1re ch., 22 mai 2025, n° 23/04795
Numéro(s) :	23/04795
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ines DUVEAUMiguel PRIETO
Cabinet(s) :	CABINET LEXLIGER
Parties :	S.C.I. [ Adresse 10 ], S.A.R.L. JLB ( RCS de [ Localité 12 ] sous le, )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

MISE EN ÉTAT

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE RENDUE LE 22 MAI 2025

Numéro de rôle : N° RG 23/04795 – N° Portalis DBYF-W-B7H-I6OJ

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [Y]

né le 13 Avril 1966 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] [Adresse 1]

représenté par M^e Ines DUVEAU, avocat au barreau de TOURS,

ET :

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. JLB (RCS de [Localité 12] sous le n° 443 786 926), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Miguel PRIETO de la SCP CABINET LEXLIGER, avocats au barreau de TOURS,

S.C.I. [Adresse 10]

RCS de [Localité 12] n° 919 086 611, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

ORDONNANCE RENDUE PAR :

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT : V. ROUSSEAU

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience du 03 Avril 2025, le Juge de la mise en état a fait savoir aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

Exposé du litige :

Monsieur [C] [Y] est propriétaire d’un bien immobilier situé à [Adresse 13] [Adresse 8]), figurant au cadastre de ladite commune section ZH n°[Cadastre 4] dont il a fait l’acquisition le 29 juin 2010.

Suivant acte authentique dressé en l’étude de maître [H], notaire à [Localité 7], le 26 août 2022, Monsieur [Y] a consenti une promesse unilatérale de vente portant sur ce bien immobilier au bénéfice de la société JLB, dont le gérant est M. [T], pour un prix de 155.000 euros et expirant le 28 février 2023.

La promesse unilatérale de vente comporte une clause de faculté de substitution au profit du bénéficiaire de la promesse.

Suivant acte sous seing privé du 22 octobre 2022, la société civile de construction vente, la [Adresse 10], dont le gérant est M. [T] a signé un acte de SUBSITUTION ( Sic) avec la SARL JLB. (pièce 5.1 de la société défenderesse)

Suivant acte sous seing privé du 21 février 2023, la société JLB a cédé une part sociale d’une valeur de 5 euros à la société Foncière épilogue.

Le 3 avril 2023, Maître [H] a refusé un virement bancaire de la part de la société Foncière Epilogue, d’un montant correspondant au prix de vente et des frais prévus à la promesse, cette société n’étant pas partie à la promesse unilatérale de vente.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 16 mai 2023, Monsieur [Y] a mis en demeure la société JLB d’avoir à lui verser la somme de 15.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse. La mise en demeure est restée sans réponse.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, Monsieur [Y] a assigné la société JLB devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de la voir condamnée à lui verser la somme de 15.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 09 octobre 2024, Monsieur [Y] a assigné en intervention forcée la SCCV [Adresse 10]. Ce dossier a été enregistré sous le RG 24/04576. La jonction a été ordonnée avec le dossier 23/04795 par le juge de la mise en état le 13 décembre 2024.

Par conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, la société JLB demande au juge de la mise en état, au visa des articles 32, 122 et 700 du code de procédure civile, de :

Juger irrecevable l’action portée par Monsieur [C] [Y] à l’encontre de la Société JLB IMMOBILIER au titre de sa demande en paiement d’une indemnité d’immobilisationDébouter Monsieur [C] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. Condamner Monsieur [C] [Y] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civileCondamner Monsieur [C] [Y] aux entiers dépens de l’instanceLa société JLB avance qu’elle s’est substituée la SCCV [Adresse 10] dans le bénéfice de la promesse, de sorte que la société JLB n’est plus partie à la promesse et n’y est donc plus soumise. Elle soulève donc l’irrecevabilité de la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation à son encontre.

Par conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 13 février 2025, Monsieur [Y] demande au juge de la mise en état, au visa des articles 32, 122, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

Juger que l’acte de substitution signé entre les sociétés J.L.B et RESIDENCE FLEURY par acte sous seing privé en du 22 octobre 2022 est nul ;Juger que l’acte de substitution signé entre les sociétés J.L.B et RESIDENCE FLEURY par acte sous seing privé du 22 octobre 2022 en tout état de cause inopposable à Monsieur [C] [Y] ;Débouter la société JLB IMMOBILIER de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action portée par Monsieur [C] [Y] à l’encontre de la société J.L.B ; Juger recevable toutes les demandes, fins et prétentions soulevées par Monsieur [C] [Y] à l’encontre de la société J.L.B ;Condamner la S.A.R.L J.L.B à verser à Monsieur [C] [Y] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la S.A.R.L J.L.B aux entiers dépens.Monsieur [Y] soutient que la substitution intervenue entre la société JLB et la SCCV [Adresse 10] n’a pas eu lieu et ne lui est pas opposable car elle n’a pas été enregistrée par acte authentique ni par acte sous seing privée dans le délai de 10 jours de l’article 1589-2 du code civil, que Monsieur [Y] n’en a pas été averti par lettre recommandée avec accusé de réception, contrairement aux stipulations contractuelles et qu’elle n’indique pas la reconnaissance écrite que l’opération de substitution n’opère pas novation.

La SCCV Résidence Fleury n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à leurs conclusions respectives régulièrement signifiées par RPVA.

L’affaire a été évoquée à l’audience d’incident de mise en état du 14 novembre 2024, renvoyée à l’audience du 16 janvier 2025 puis du 3 avril 2025, et placée en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile : « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir […] »

L’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité.

Selon l’article 125 alinéa 3 du code de procédure civile : « Lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l’autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir. »

En l’espèce, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de la société JLB nécessite d’apprécier la validité de la substitution entre la société JLB et la société [Adresse 11] qui relève d’une question de fond.

I/ Sur la validité de l’acte de substitution entre les sociétés JLB et [Adresse 9] [Adresse 6]

L’article 1103 du code civil dispose : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue entre Monsieur [Y] et la société JLB le 26 août 2022 est un contrat dont les conditions de formation ne posent pas de difficulté. Par conséquent, elle tient lieu de loi au promettant et au bénéficiaire.

La promesse, telle qu’elle est versée aux débats, contient une clause de faculté de substitution au profit du bénéficiaire dans les termes suivants :

« […] Conformément à l’article 1589-2 du code civil, ladite substitution devra être constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans le délai de 10 jours […] »

Il ressort de cet alinéa que les parties ont entendu soumettre la faculté de substitution au même formalisme que la promesse unilatérale de vente d’un immeuble ou la cession d’une telle promesse.

En l’espèce, la substitution a été constatée par un acte sous seing privé du 22 octobre 2022 entre la société JLB et la SCCV [Adresse 10] ; cet acte porte deux signatures identiques, de la main du gérant identique des deux sociétés.

Il est précisé page 2 de l’acte que le « vendeur, l’acquéreur substituant et l’acquéreur substitué consentent aux présentes ». Or, le vendeur, M. [Y] n’a pas signé l’acte litigieux.

De plus, lorsque la substitution est constatée au sein d’un acte sous seing privé, l’acte doit être enregistré dans le délai de 10 jours après la substitution conformément aux dispositions de l’article 1589-2 du code civil qui dispose que si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire, toute promesse de vente est nulle et de nul effet.

Il ressort du courrier adressé à l’étude notariale de Maître [P] du 22 octobre 2022 que la substitution a été notifiée au notaire assistant la société JLB, soit l’étude de Me [P] ( pièce 5de la société défenderesse).

Il n’est nullement produit la preuve de l’enregistrement de l’acte sous seing privé constatant la substitution ni la notification sous aucune forme de cette substitution au vendeur ou à son notaire, Me [H], membre de la SCP [K] et [H], notaires associés – Me [H] étant le notaire instrumentaire de l’acte de promesse unilatérale de vente d’immeuble ( pièce 3 du demandeur).

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que la substitution n’est pas opposable à Monsieur [Y].

II/ Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la société JLB

L’article 31 du code de procédure civile dispose : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’article 32 du code de procédure civile complète : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

En l’espèce, l’action de Monsieur [Y] tend à voir condamner la société JLB au paiement d’une indemnité d’immobilisation conformément à la promesse unilatérale de vente enregistrée par acte authentique du 26 août 2022. Aucune substitution n’a été opérée dans le bénéfice de la promesse unilatérale de vente à l’égard de Monsieur [Y].

Par conséquent, la société JLB a qualité pour agir. Il conviendra donc de déclarer recevable l’action de Monsieur [Y] formée à l’encontre de la société JLB.

III/ Sur les autres demandes

La société JLB qui succombe supportera les dépens de l’incident.

Elle devra verser à M. [Y] la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles tandis que sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Sur le fond, déclare inopposable à Monsieur [C] [Y] la substitution dans le bénéfice de la promesse unilatérale de vente intervenue entre la société JLB et la SCCV [Adresse 10] par acte sous seing privé du 22 octobre 2022.

Déclare recevable l’action de Monsieur [C] [Y] formée à l’encontre de la société JLB.

Condamne la S.A.R.L J.L.B aux entiers dépens.

Condamne la S.A.R.L J.L.B à verser à Monsieur [C] [Y] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rejette le surplus des demandes.

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état virtuelle du 29 septembre 2025 et dit que M^e Prieto devra signifier ses conclusions avant cette date.

Ainsi fait et ordonné au Palais de Justice de Tours les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier

C. FLAMAND

Le Juge de la mise en état

V. ROUSSEAU