N° RG 24/00713 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5VSU 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DEMANDEUR :

Madame [G] [K] épouse [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Virginie LE QUINQUIS, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Madame [T] [D] épouse [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 13 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 15 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le 15/05/2025:

Exécutoire à M^e Virginie LE QUINQUIS

Copie à [T] [D] épouse [S]

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement avant dire droit du 16 janvier 2025 auquel il convient de se référer pour l’exposé des moyens et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 6 février 2025.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 13 mars 2025, Madame [G] [J], représentée par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses écritures portées à la connaissance de la défenderesse, a demandé à la juridiction de:

— recevoir son action et la déclarer bien fondée,

— condamner Madame [T] [S] à lui payer la somme totale de 19599,68 euros correspondant aux loyers impayés, aux travaux de réparation, aux dommages et intérêts, à la facture d’eau et aux factures de commissaire de justice,

— condamner Madame [T] [S] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [T] [S] aux entiers dépens.

Madame [T] [S], bien que régulièrement convoquée, n’a pas comparu à l’audience et n’a transmis aucun document relatif à sa situation. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Madame [G] [J] sollicite de la juridiction la condamnation de Madame [T] [S] à lui verser la somme de 2517,80 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 29 mars 2024.

Madame [T] [S], absente à l’audience, n’a formulé aucune observation et n’a pas justifié de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par la demanderesse.

Il convient de déduire de cette somme celle de 640 euros correspondant au dépôt de garantie versé par la locataire et non restitué.

Madame [T] [S] sera donc condamnée à payer à Madame [G] [J] la somme de 1877,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d”occupation impayés, suivant décompte arrêté au 29 mars 2024, déduction faite du dépôt de garantie de 640 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Madame [G] [J] sollicite la condamnation de Madame [T] [S] à lui verser la somme de 15235,65 euros au titre des réparations locatives.

Elle produit aux débats au soutien de sa demande l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 20 décembre 1989 et le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 18 avril 2024 réalisé après le départ de la locataire.

L’état des lieux contradictoire d’entrée fait état du bon état général du logement relevant néanmoins la présence de fissures à plusieurs endroits (plafonds, murs) des taches sur le sol de la salle de bain, de la chambre 1, de la chambre 2,…

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 18 avril 2024 relève la saleté du logement. Il est ainsi indiqué que : “la moquette de la chambre rose, les murs et la porte ainsi que le plafond de la chambre rose sont très sales, il en est de même de la salle de bain, de la chambre verte, du pallier, de la cuisine, du salon. Il est également fait état de la présence d’excréments d’animaux avec une odeur nauséabonde se dégageant. Le mobilier garnissant le logement est également décrit comme très abîmé.”

Il est produit aux débats à l’appui de la demande d’indemnisation des devis de nettoyage du logement ainsi que de travaux pour la remise en état du logement.

Certains des travaux sollicités par la demanderesse selon les devis produits ne semblent en revanche pas pouvoir être imputables en totalité à la locataire, compte tenu des mentions figurant dans les pièces produites aux débats. Par ailleurs, le logement n”était pas dans un état neuf au moment du départ de la location.

Au regard des éléments du débats et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Madame [T] [Z] peut être évalué à la somme globale de 8500 euros.

Il convient donc de condamner Madame [T] [S] à payer à Madame [G] [J] la somme de 8500 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur le montant réclamé au titre de la facture d’eau:

Madame [G] [Z] sollicite l’octroi d’une somme de 120,37 euros au titre du remboursement de la facture d’eau correspondant au relevé du 14 juin 2023.

Madame [T] [S] , absente à l’audience, n’a pas contesté le montant réclamé et n’a pas fait état de moyens opposants. Il est constant que cette facture doit être mise à la charge de la locataire

La lecture des pièces de la demanderesse laisse cependant apparaître que la facture d’eau n’a pas été produite aux débats.

Dès lors, Madame [G] [J] ne pourra qu’être déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [G] [J] sollicite l’octroi d’une somme de 2083,08 euros à titre de dommages et intérêts. Elle explique que cette somme correspond à la perte de trois mois de loyers en raison de la remise en état du bien.

En l’espèce, Madame [G] [J] ne démontre pas qu’elle avait trouvé des locataires auxquels elle n’a pas pu louer le bien immobilier du fait de nécessité de réaliser des travaux après le départ de Madame [T] [S].

Tout au plus aurait elle pu solliciter l’indemnisation d’une perte de chance, ce qu’elle n’a pas fait en l’espèce.

Au vu de ces éléments, elle sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande au titre du commandement de payer et de l’état des lieux de sortie:

La demande au titre du commandement de payer s’analyse comme une demande au titre des dépens et sera donc traitée à ce titre dans la suite de la décision.

S’agissant de l’état des lieux de sortie, il convient de condamner Madame [T] [Z] au paiement de la moitié des frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie réalisé le 18 avril 2024 soit la somme de 76,69 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [Z] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à Madame [G] [J] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Madame [T] [Z] à payer à Madame [G] [J] les sommes de:

-1877,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d”occupation impayés, suivant décompte arrêté au 29 mars 2024, déduction faite du dépôt de garantie de 640 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-8500 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

-76,69 euros, au titre de l’état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Madame [G] [J] de sa demande au titre de la facture d’eau.

Déboute Madame [G] [J] de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne Madame [T] [Z] à payer à Madame [G] [J] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [T] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT