Tribunal Judiciaire de Reims, 1re chambre, 30 janvier 2026, n° 25/00273

TJ Reims 30 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Non-raccordement au chauffage collectif
Le tribunal a jugé que la clause de répartition des charges de chauffage collectif était non écrite, car le lot n°1 n'était pas raccordé au système de chauffage collectif.
Accepté
Conformité aux dispositions légales
Le tribunal a ordonné la mise en conformité du règlement de copropriété aux dispositions légales, en raison de l'absence de raccordement du lot n°1 au chauffage collectif.
Accepté
Astreinte pour non-respect des délais
Le tribunal a assorti l'obligation de mise en conformité d'une astreinte de 50 euros par jour de retard, afin d'assurer le respect de la décision.
Accepté
Charges indûment réglées
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser les charges de chauffage indûment réglées, en raison de l'absence de raccordement au chauffage collectif.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à verser des frais irrépétibles à la S.C.I. BARALETE, en raison de l'issue favorable de la procédure.
Accepté
Dispense de participation aux dépens
Le tribunal a rappelé que la S.C.I. BARALETE est dispensée de toute participation aux dépens, conformément à la loi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, 1re ch., 30 janv. 2026, n° 25/00273
Numéro(s) :	25/00273
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel BROCARD
Parties :	S.C.I. BARALETE c/ Syndicat des copropriétaires du 14 , rue de l' Arbal ète réprésenté par son syndic LA SOCIETE ” NATIVE IMMOBILIER

Texte intégral

JUGEMENT N°

ROLE N° RG 25/00273 – N° Portalis DBZA-W-B7J-E7TV

AFFAIRE : S.C.I. BARALETE, agissant poursuites et diligences de Monsieur [L] [K], gérant en exercice domicilié de droit audit siège / Syndicat des copropriétaires du 14, rue de l’Arbal ète réprésenté par son syndic LA SOCIETE ”NATIVE IMMOBILIER”,

Nature affaire : 71A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 30 Janvier 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. BARALETE, agissant poursuites et diligences de Monsieur [L] [K]

14, rue de l’Arbalète

51100 REIMS

représentée par M^e Emmanuel BROCARD, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires du 14, rue de l’Arbalète réprésenté par son syndic LA SOCIETE “NATIVE IMMOBILIER”

29 Cours Jean-Baptiste Langlet

51100 REIMS

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de M^me LATINI, Greffière lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 18 Novembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 30 Janvier 2026.

— titre exécutoire à M^e Emmanuel BROCARD

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique de vente du 27 décembre 2001, la SCI BARALETE est propriétaire, au sein de l’immeuble en copropriété situé 12-14-16 rue de l’Arbalète à Reims (Marne), du lot n°1 constitué d’un magasin sur rue au rez-de-chaussée, à droite, en regardant la façade, avec WC et toilette d’une superficie de 250 m²et des 148/1.000èmes des parties communes générales.

Par courrier daté du 29 janvier 2024 adressé à CITYA IMMOBILIER en sa qualité de syndic de copropriété de l’immeuble précité, la SCI BARALETE a contesté le montant réclamé au titre des charges de chauffage collectif de l’immeuble, au motif que le local commercial n’en bénéficiait pas et avait sa propre autonomie sur ce point.

Selon procès-verbal d’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 14 rue de l’Arbalète à Reims du 24 mai 2024, il a été demandé, aux termes de la résolution n°3, à la SCI BARALETE, qui ne souhaite pas participer aux frais de chauffage collectif, de fournir la justification nécessaire afin d’établir un modificatif de règlement de copropriété à présenter en assemblée générale.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 juillet 2024, la SCI BARALETE a, par l’intermédiaire de son avocat, contesté le nouvel appel de charges dont elle était destinataire au titre du chauffage, et demandé au syndic de copropriété NATIVE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER d’inviter les copropriétaires à statuer à l’unanimité sur la modification de la répartition des charges communes en application de l’article 11 de la loi de 1965. Elle s’est prévalue d’un procès-verbal de constat de Me [Z], commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, établissant que le lot n’était pas relié au chauffage collectif et qu’aucune trace de raccordement n’existait depuis son acquisition. Elle soulignait que jusqu’alors, le précédent syndic n’appelait aucune charge de chauffage pour ce lot.

Le 9 septembre 2024, CITYA IMMOBILIER a envoyé à la SCI BARALETE l’appel de fonds du quatrième trimestre 2024, dont les charges au titre du chauffage.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 janvier 2025, la SCI BARALETE a fait assigner le syndicat des copropriétaires du 14 rue de l’Arbalète à Reims, représenté par son syndic la SAS Native Immobilier exerçant sous l’enseigne Citya Immobilier, et dénommé ci-après le syndicat des copropriétaires, de comparaître devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins de :

— Déclarer non écrit l’article 5 du règlement de copropriété de l’immeuble du 14 rue de l’Arbalète 51100 Reims en ce qu’il prévoit une répartition aux tantièmes pour les charges de chauffage ;

— Enjoindre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 14 rue de l’Arbalète 51100 Reims à mettre en conformité le règlement de copropriété du 26 septembre 1961 modifié selon avenant du 11 mars 1963 aux dispositions légales d’ordre public dans un délai de six mois à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— Assortir cette obligation de mise en conformité d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 1er jour ouvrable à compter de l’expiration du délai de six mois précités ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 14 rue de l’Arbalète 51100 Reims à régler à la SCI BARALETE la somme de 1.825,63 euros au titre des charges de chauffage qu’elle a indûment réglées au titre des exercices 2023 et 2024 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 14 rue de l’Arbalète 51100 Reims à régler à la SCI BARALETE la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens ;

—  2 -

— Dispenser la SCI BARALETE de toute participation à la dépense commune quant au règlement des condamnations prononcées à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 14 rue de l’Arbalète 51100 Reims ;

— Rappeler l’exécution provisoire de droit ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 14 rue de l’Arbalète 51100 Reims de ses demandes et prétentions.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 14 rue de l’Arbalète 51100 Reims n’a nullement constitué avocat.

Par jugement mixte réputé contradictoire du 24 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de Reims a :

— Déclaré la SCI BARALETE recevable en son action ;

— Réputé non écrite la clause relative à la répartition des charges du chauffage collectif contenue dans le règlement de copropriété du 25 octobre 1962, modifié le 11 mars 1963 ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 14 rue de l’Arbalète 51100 Reims à régler à la SCI BARALETE la somme de 1.825,63 euros au titre des charges de chauffage indûment réglées au titre des exercices 2023 et 2024 ;

— Ordonné la réouverture des débats aux fins que les parties fassent part de leurs observations sur l’application de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et présentent au juge un projet de répartition des charges de chauffage conformément aux règles du statut de la copropriété ;

— Renvoyé l’affaire et les parties à l’audience du mardi 18 novembre 2025 ;

Ce jour, aucune des parties n’ayant conclu postérieurement au jugement du 24 juillet 2025 pour faire ses observations sur l’application de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et présenter un projet de répartition des charges de chauffage conformément aux règles du statut de la copropriété, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la nouvelle répartition des charges de chauffage collectif

Au terme du jugement mixte du 24 juillet 2025, il a été jugé par application de l’article 10 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du critère de l’utilité que la clause du règlement de copropriété prévoyant la répartition par tantième des charges de chauffage collectif, y compris pour le lot n°1 situé au rez-de-chaussée non raccordé au système du chauffage collectif de l’immeuble en copropriété, devait être réputée non écrite.

Il est par ailleurs relevé qu’aucune des parties n’a produit ses observations sur la nouvelle répartition à mettre en œuvre conformément à l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 suite au jugement mixte du 24 juillet 2025.

Pour mémoire, ledit jugement a rappelé les stipulations du règlement de copropriété, telles que contenues dans le règlement de copropriété et état descriptif de division reçu par Me [B], notaire à Reims, le 25 octobre 1962, et le règlement modificatif du 11 mars 1963, contenant en page 26 la stipulation libellée comme suit :

«  Les charges d’entretien et de chauffage collectif comprennent:

I. En ce qui concerne les lots 1 à 11 :

Les dépenses d’entretien, de réparation et éventuellement de remplacement de la cuve réservoir de combustible, le prix du mazout et autres combustibles, de l’eau, de l’électricité consommée, le salaire du chauffeur, s’il en existe un et les charges sociales liées à sa rémunération.

II. En ce qui concerne les lots 2 à 11 (appartements) […]

III. En ce qui concerne le lot n°1:

Les dépenses d’entretien, de réparation et éventuellement de remplacement de la chaudière et des installations de chauffage collectif propres à ce lot.

Ces charges seront réparties entre les copropriétaires selon les prévisions ci-après arrêtées.

(…)

En ce qui concerne les lots 1 à 11

LOT N°1 – deux cent vingt/millièmes 220/1000 "

En contemplation des motifs du jugement mixte du 24 juillet 2025, il y a lieu de fixer la nouvelle répartition des charges de copropriété au titre du chauffage collectif comme suit :

Les charges d’entretien et de chauffage collectif constituent des charges spéciales aux lots 2 à 11, à raison du défaut de raccordement du lot n°1 au chauffage collectif.

Elles sont constituées par les dépenses d’entretien, de réparation et éventuellement de remplacement de la cuve réservoir de combustible, le prix du mazout et autres combustibles, de l’eau, de l’électricité consommée, le salaire du chauffeur, s’il en existe un et les charges sociales liées à sa rémunération.

Ces charges seront réparties uniquement entre les copropriétaires ayant un intérêt objectif au chauffage collectif, à savoir les lots 2 à 11.

Le calcul des charges s’effectuera selon une clé de répartition spécifique selon la formule suivante :

Part du lot = tantième du lot / total des lots 2 à 11

Le lot n°1 correspondant à deux cent vingt/millièmes 220/1000, étant exclu de la répartition.

2. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires du 14, rue de l’Arbalète, à verser à la SCI BARALETE la somme de 1.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé que la SCI BARALETE est dispensée de toute participation à la dépense commune quant au règlement des condamnations prononcées à l’égard du syndicat des copropriétaires par application de l’article 10-1 de la loi °65-557 du 10 juillet 1965.

Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Vu le jugement mixte du 24 juillet 2025, et l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

FIXE la nouvelle clé de répartition des charges de chauffage collectif de la copropriété du 14, rue de l’Arbalète à Reims comme suit :

Les charges d’entretien et de chauffage collectif constituent des charges spéciales aux lots 2 à 11, à raison du défaut de raccordement du lot n°1 au chauffage collectif ;

Ces charges seront réparties uniquement entre les copropriétaires qui ont un intérêt objectif au chauffage collectif, à savoir les lots 2 à 11 ;

Le calcul des charges s’effectuera selon une clé de répartition spécifique selon la formule suivante :

Part du lot = tantième du lot / total des lots 2 à 11

Le lot n°1 correspondant à deux cent vingt/millièmes 220/1000, étant exclu de la répartition.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du 14, rue de l’Arbalète à verser à la SCI BARALETE la somme de 1.000€ au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du 14, rue de l’Arbalète aux dépens ;

RAPPELLE que la SCI BARALETE est dispensée de toute participation à la dépense commune quant au règlement des condamnations prononcées à l’égard du syndicat des copropriétaires par application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 30 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par M^me LATINI, Greffière, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,