N° RG 25/00440 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C54DN 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. TSN représentée par M. [K] [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Perrine SARREO, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 06 Novembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 11 Décembre 2025 contradictoirement et en premier ressort.

Le 11/12/2025 :

Exécutoire à Maître Anne LE GOFF

Copie à [H] [D]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2022, la SCI TSN a donné à bail à Monsieur [H] [D] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 1] à LANESTER (56600) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 670 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, la SCI TSN a fait assigner Monsieur [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 4 septembre 2025 aux fins de constat de résiliation du contrat de bail, d’expulsion du locataire et de condamnation en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Monsieur [H] [D] a quitté les lieux le 8 juillet 2025 restituant les clés à cette date et un état des lieux de sortie a été effectué par commissaire de justice le 18 août 2025.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 6 novembre 2025, la SCI TSN, représentée par son conseil, qui a sollicité le bénéffice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail de location du 16 juillet 2022 à la date du 24 avril 2025,

— juger que Monsieur [H] [D] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date,

— juger que Monsieur [H] [D] est redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant de 641 euros par mois outre 65 euros de charges à compter de cette date du 24 avril 2025,

— constater le départ des lieux loués de v Monsieur [H] [D] au 18 août 2025,

— condamner Monsieur [H] [D] à lui payer:

— la somme de 6410,17 euros en règlement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 18 novembre 2025,

— la somme de 339,50 euros en remboursement des frais de serrurier,

— la somme de 2826 euros correspondant au coût du nettoyage et des travaux de réfection du logement,

— la somme de 516,55 euros correspondant au coût d’établissement du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie,

— la somme de 185,18 euros correspondant aux frais de commissaire de justice inhérents au commandement de payer,

— la somme de 512,88 euros correspondant aux frais de commissaire de justice au titre du procès-verbal de reprise des lieux,

— condamner Monsieur [H] [D] à lui payer une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [H] [D] aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [H] [D], comparant en personne à indiquer contester l’arriéré locatif et les revalorisations de loyer. Il a estimé à 4 ou 5 loyers impayés le montant de la dette locative admettant devoir une somme de 2300 euros au titre des loyers impayés. Il a ajouté ne rien devoir au titre des réparations locatives.

Il sera statué par jugement contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI TSN produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 6410,17 euros suivant décompte arrêté au jour du départ du locataire.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans un délai deux mois en référence à l’ancienne rédaction de l’article susvisé.

Monsieur [H] [D] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 lui a été signifié le 24 février 2025.

Monsieur [H] [D] justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI TSN à la date du 24 avril 2025 et l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [H] [D] depuis cette date jusqu’au 8 juillet 2025, date de la remise des clés à la bailleresse.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

La SCI TSN sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [H] [D] à lui verser la somme de 6410,17 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 30 septembre 2025. Elle sollicite à ce titre que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 706 euros.

A l’audience, Monsieur [H] [D] a indiqué contester le montant réclamé par la bailleresse.

Si Monsieur [H] [D] a indiqué contester la revalorisation des loyers, il est produit aux débats le courrier de la SCI TSN, en date du 28 juin 2024, qui porte à la connaissance du locataire sa volonté de procéder à la revalorisation des loyers à compter du 1er juillet 2024. C’est à donc à bon droit que la bailleresse réclame une somme de 706 euros au titre des loyers et charges impayés depuis cette date. C’est également à bon droit que la demanderesse sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 706 euros.

S’agissant de la somme totale réclamée, il est constant que Monsieur [H] TANRIVERDIa quitté le logement et restitué les clés le 8 juillet 2025, restituant les clés à la bailleresse. Aucun loyer, charge ou indemnité d’occupation ne peut lui être réclamé postérieurement à cette date. Enfin, si Monsieur [H] [D] conteste le nombre de loyers impayés, force est de relever qu’il n’a produit aux débats aucun élément permettant de justifier de versements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse.

Au regard de l’ensemble de ces considérations, il convient de relever que Monsieur [H] [D] reste redevable de la somme de 3513,97 euros (2024) +1962,20 (1er janvier au 8 juillet 2025)= 5476,17 euros.

Monsieur [H] [D] sera donc condamné à payer à la SCI TSN la somme de 5476,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 8 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

La SCI TSN sollicite la condamnation de Monsieur [H] [D] à lui verser la somme de 2826 euros correspondant au coût du nettoyage et des travaux de réfection du logement. Elle indique que lors de l’entrée dans les lieux, le logement était fraichement rénové et en parfait état.

Monsieur [H] [D] s’oppose à la demande indiquant avoir réparé le logement et avoir procédé à son nettoyage.

En l’espèce, il convient de relever qu’il n’est produit aux débats aucun état des lieux d’entrée contradictoire. Il sera donc appliquée la présomption de bon état du logement lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Il conviendra néanmoins de relever que l’état neuf du logement lors de l’entrée dans les lieux n’est quant à lui pas démontré.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie réalisé par le commissaire de justice le 18 août 2025 relève la présence de saleté dans différentes pièces du logement, la présence de quelques eraflures et de peinture dégradée. Il est également relevé que certains volets sont cassés et la présence de tarte sur la cabine de douche.

Certains des travaux réalisés par la SCI TSN selon les factures produites ne semblent en revanche pas pouvoir être imputables au locataire, compte tenu des mentions figurant dans les états des lieux.

Au regard des éléments du débat et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Monsieur [H] [D] peut être évalué à la somme de 750 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur [H] [D] à payer à la SCI TSN la somme de 750 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur le remboursement des frais de serrurier:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SCI TSN sollicite la condamnation de Monsieur [H] [D] à lui rembourser les frais de changement des serrures pour un montant de 339,60 euros.

Cette demande est contestée par Monsieur [H] [D].

La SCI TSN ne produit aux débats aucun élément de nature à établir le bien fondé de cette prétention. Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande au titre du coût d’établissement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, la SCI TSN qui ne produit pas aux débats les éléments permettant d’établir qu’il n’a pas été possible d’établir un état des lieux de sortie contradictoire, ne justifie pas du bien fondé de sa prétention.

Au vu de ces éléments, elle sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [D] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer mais ne sauraient comprendre les frais du procès-verbal de reprise des lieux qui restent à la charge du propriétaire et sera condamné à payer à la SCI TSN la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI TSN à la date du 24 avril 2025.

Constate l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [H] [D] du 24 avril 2025 au 8 juillet 2025.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due du 24 avril 2025 au 8 juillet 2025 à la somme mensuelle de 706 euros charges comprises.

Condamne Monsieur [H] [D] à payer à la SCI TSN la somme de 5476,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 8 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne Monsieur [H] [D] à payer à la SCI TSN la somme de 750 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Déboute la SCI TSN de sa demande au titre des frais de serrurier.

Déboute la SCI TSN de sa demande au titre du remboursement des frais du constat d’état des lieux de sortie.

Condamne Monsieur [H] [D] à payer à la SCI TSN la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [H] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer mais ne sauraient comprendre le coût du procès-verbal de reprise des lieux.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT