N° RG 25/00335 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C523C 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocat

au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 03 Juillet 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 29/08/2025

Exécutoire à : M^e CORMIER Guillaume

Copie à : Monsieur [U] [J], Monsieur le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2022, Monsieur [Z] [F] a donné à bail à Monsieur [J] [U] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 798,69 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, Monsieur [Z] [F] a fait assigner Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 12 juin 2025 pour voir:

— constater que Monsieur [J] [U] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié ni dans le délai légal, ni dans le délai contractuel,

— constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, et prononcer la résiliation de plein droit,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [U] ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin avec le concours de la force publique, et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [J] [U] à lui payer:

— la somme principale de 7793,05 euros au titre de l’arriéré de loyers et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire,

— l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète et formelle libération des lieux, en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil,

— la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [J] [U] aux entiers frais et dépens de justice dans lesquels seront notamment inclus le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX et la présente assignation sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile,

Pour les raisons développées lors de l’audience du 3 juillet 2025, Monsieur [Z] [F], représenté par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Il a actualisé la dette locative à la somme de 4387,81 euros avant les déclarations de Monsieur [J] [U] qui a indiqué avoir fait un versement de 800 euros avant l’audience.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [J] [U] a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative. Il a précisé avoir repris le versement régulier du loyer, expliquant avoir versé une somme de 800 euros avant l’audience proposant de verser une somme mensuelle de 200 euros en plus du loyer pour solder la dette.

Monsieur [Z] [F] a été autorisé à produire durant le délibéré une note si le versement de 800 euros allégué par le locataire ne lui était pas parvenu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] verse aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte de sa créance faisant apparaître une dette locative de 4387,81 euros au 1 juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus.

Monsieur [J] [U] a indiqué au cours de l’audience avoir fait face à des difficultés professionnelles et financières. Il a ajouté avoir effectué un versement de 800 euros antérieurement à l’audience. Monsieur [Z] [F] n’a produit aucune note en délibéré dans les délais impartis contestant ce versement.

Monsieur [J] [U] sera en conséquence condamné à payer à Monsieur [Z] [F] la somme de 3587,81 euros suivant décompte arrêté à la date du 3 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [J] [U] se trouve dans l’incapacité de s’acquitter immédiatement de l’intégralité de la somme due.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer sa dette locative par des versements mensuels de 200 euros.

La lecture du décompte produit aux débats laisse apparaître que Monsieur [J] [U] a repris le versement intégral du loyer avant l’audience.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais de paiement de 17 mois , assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 17 acomptes mensuels de 200 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Monsieur [Z] [F] justifie avoir fait délivrer à son locataire, à la date du 13 novembre 2024, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [J] [U] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [Z] [F] à la date du 13 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Monsieur [J] [U] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [U].

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, Monsieur [J] [U] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 798,69 euros due jusqu’à la libération définitive des lieux par Monsieur [J] [U].

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Madame Monsieur [J] [U] et en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [J] [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [U] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamné aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et sa notification à la CCAPEX et sera condamné à payer à Monsieur [Z] [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [J] [U] à régler à Monsieur [Z] [F] la somme de 3587,81 euros suivant décompte arrêté à la date du 3 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Accorde à Monsieur [J] [U] des délais de paiement de 17 mois pour s’acquitter de sa dette moyennant le versement de 17 mensualités de 200 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [Z] [F] à la date du 13 janvier 2025.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance.

Dit qu’en cas de règlement par Monsieur [J] [U] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Monsieur [J] [U] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû par Monsieur [J] [U] une indemnité mensuelle d’occupation de 798,69 euros charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement Monsieur [J] [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne Monsieur [J] [U] à payer à Monsieur [Z] [F] la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Monsieur [J] [U] aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE