TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/02110 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4KR

N° de MINUTE : 25/1184

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic la SOCIETE DYONISIENNE DE COPROPRIETE

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par Maître [R], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [D] [V]

né le 25 juillet 1976 au PAKISTAN

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Azia Mumtaz TAJ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 181

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément à l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] (93) a assigné M. [Z] [D] [V] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY en paiement des charges de copropriétés impayées au 19 février 2024 1er trimestre 2024 inclus, des frais de recouvrement et de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 05 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à SAINT-DENIS (93) demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— débouter M. [Z] [D] [V] de toutes ses demandes ;

— condamner M. [Z] [D] [V] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] (93), les sommes de :

* 33 692,57 euros au titre des charges de copropriété impayées au 19 février 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 08 février 2024 ;

* 2 252,42 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêt au taux légal à compter du 08 février 2024 ;

* 1 500 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

— condamner M. [Z] [D] [V] tous les dépens ainsi qu’à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 19 septembre 2024, M. [Z] [D] [V] demande au Tribunal de :

— à titre principal : débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire : accorder un échéancier à hauteur de 250 euros sur une durée de 24 mois à M. [Z] [D] [V] ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires du de la résidence du [Adresse 4] à verser à M. [Z] [D] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 20 décembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 22 mai 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (93) verse aux débats :

— une matrice cadastrale éditée le 22 février 2024 et mentionnant une mise à jour en 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 arrêtés au 31 décembre 2022, le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et de l’exercice 2024 ainsi que des travaux ;

— la sommation de payer signifiée par acte de commissaire de justice du 08 février 2024 à M. [Z] [D] [V] pour la somme principale de 33 545,17 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 janvier 2024 ;

— les appels de fonds, appels de fonds travaux et relevés individuels de copropriété datés du 07 juin 2023 au 1er janvier 2024 ;

— un contrat de syndic du 12 janvier 2022 au 30 juin 2023 ;

— un extrait du compte copropriétaire de M. [Z] [D] [V] portant sur la période du 1er janvier 2023 au 17 janvier 2024.

Il résulte de l’appel de fonds travaux du 22 juin 2023 portant sur « RENOVATION DU BATIMENT DOSSIER N°13 APPEL N°1 » que cet appel comporte une erreur matérielle dans le montant de la quote-part de M. [Z] [D] [V] (pièce demandeur n°4).

En effet, il est indiqué dans le détail de l’appel de fonds que la quote-part de M. [Z] [D] [V] de la manière suivante :

— honoraires architecte : 2 693,28 euros

— VERPIEREN ASSURANCES dommage ouvrage : 485 euros

— prov. Coordinateur SPS : 485 euros

— honoraires maitrise d’ouvrage : 1 001,33 euros

Soit un total de 4 664,61 euros.

Cet appel de fonds indique de manière erronée au titre de la quote-part totale la somme de 31 597,44 euros et non de 4 664,61 euros, soit une différence de 26 932,83 euros et la même erreur apparaît sur le compte copropriétaire de M. [Z] [D] [V] (pièce demandeur n°3)

En outre, il résulte de pièces versées aux débats que les sommes figurant sur l’extrait du compte copropriétaire de M. [Z] [D] [V] au titre de l’année 2023 ont été votés par l’assemblée générale du 22 juin 2023.

Dès lors, après correction de l’appel de fonds travaux du 22 juin 2023 portant sur « RENOVATION DU BATIMENT DOSSIER N°13 APPEL N°1 », M. [Z] [D] [V] est débiteur de la somme de 6 839,12 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 16 février 2022 au 17 janvier 2024, 1er appel du 1er trimestre 2024 et appel de fonds ALUR n°1 inclus.

En conséquence, M. [Z] [D] [V] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13] (93) de 6 839,12 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 16 février 2022 au 17 janvier 2024, 1er appel du 1er trimestre 2024 et appel de fonds ALUR n°1 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Adresse 14] (93) réclame la somme de 252,42 euros correspondant au coût de la sommation de payer signifiée par acte de commissaire de justice du 08 février 2024 à M. [Z] [D] [V] pour la somme principale de 33 545,17 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 janvier 2024.

Ces frais ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 compte tenu de l’erreur de calcul d’un montant de 26 932,83 euros affectant l’appel de fonds travaux du 22 juin 2023 visé par cette sommation de payer.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Adresse 14] (93) sera débouté de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (93) ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, dont le montant est très inférieur au montant réclamé, en lien avec la mauvaise foi de M. [Z] [D] [V].

Au surplus, l’extrait du compte copropriétaire de M. [Z] [D] [V] met en évidence le fait qu’il règle chaque mois la somme de 150 euros au titre des charges de copropriété.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (93) sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délai de M. [Z] [D] [V]

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [Z] [D] [V] verse aux débats :

— son avis d’impôts 2024 sur les revenus 2023 qui fait apparaître un revenu de référence de 0 ;

— un contrat à durée indéterminé signé le 1er juillet 2024 pour un emploi à temps partiel de chauffeur ;

— ses bulletins de salaire des mois de juillet et août 2024 qui mettent en évidence une entrée dans l’entreprise le 1er juillet 2024 et un salaire net imposable mensuel moyen de 523,45 euros ;

— une notification de saisie administrative à tiers détenteur du 07 juin 2024 pour une dette de 69 167,57 euros.

M. [Z] [D] [V] ne justifie pas des revenus locatifs qu’il allègue.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [Z] [D] [V] ne dispose pas de ressources suffisantes pour régler les charges de copropriété auxquelles il est condamné par le présent jugement dans un délai de 24 mois.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [Z] [D] [V] de sa demande de délai.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [D] [V] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13] (93) et M. [Z] [D] [V] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne [Z] [D] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13] (93) de 6 839,12 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 16 février 2022 au 17 janvier 2024, 1er appel du 1er trimestre 2024 et appel de fonds ALUR n°1 inclus ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (93) de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 a de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Adresse 14] (93) de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute [Z] [D] [V] de sa demande de délai de paiement ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne [Z] [D] [V] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13] (93) et [Z] [D] [V] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 25 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART