N° RG 25/00364 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C53JA 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2026/

N° ARCHIVES 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

DEMANDEUR :

Madame [H] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR:

Monsieur [C] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Perrine SARREO, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 05 Février 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 12 Mars 2026 contradictoirement et en dernier ressort.

Le 12/03/2026 :

Exécutoire à Maître Louis LAURENT

Copie à Maître [N] [E]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2022, Monsieur [C] [L] a donné à bail à Madame [H] [P] et Monsieur [X] [B] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] le versement d’un loyer mensuel initial de 650 euros, charges comprises.

Un dépôt de garantie de 650 euros a été versé le 3 septembre 2022 lors de l’entrée dans les lieux et de l’établissement de l’état des lieux d’entrée contradictoire.

Par requête reçue au greffe le 27 mai 2025, Madame [H] [P] a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir la condamnation de Monsieur [C] [L] à lui payer les sommes de 650 euros à titre principal outre la somme de 1739,90 euros de dommages et intérêts.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 5 février 2026, Madame [H] [P], représentée par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

— juger que le bail a été résilié de plein droit le 27 février 2024,

— juger que la restitution des clés a été effectuée le 25 juin 2024,

En conséquence,

— condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 650 euros correspondant au dépôt de garantie,

— condamner Monsieur [L] au paiement d’une pénalité de 10% du montant du loyer soit la somme de 65 euros par mois à compter du 25 septembre 2024 jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie,

— condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [L] à supporter les entiers dépens de l’instance.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [C] [L], représenté par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

— juger que le dépôt de garantie versé par Madame [P] et Monsieur [B] s’élevant à 650 euros n’est pas sujet à restitution en raison des dégradations commises par les locataires,

— condamner Madame [P] au paiement de la somme de 1420,56 euros en réparations des dégradations commises et du changement de serrure,

— juger qu’il n’est pas responsable du dégât des eaux ayant détérioré les biens des locataires,

— débouter Madame [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame [P] à lui verser la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [P] aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Il sera indiqué à titre liminaire qu’il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « dire » ou « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.

Sur les demandes de condamnation en paiement:

Il convient de relever à titre liminaire qu’il n’est pas contesté par les parties qu’un dégât des eaux majeur s’est produit le 27 février 2024 en raison de la fuite d’un chauffe eau.

Les parties s’accordent également pour indiquer que compte tenu des dégâts importants causés par le dégât des eaux, le contrat de bail a été résilié à cette date du fait de l’inhabitabilité des lieux.

Sur la restitution du dépôt de garantie:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Madame [H] [P] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [C] [L] à lui restituer le montant du dépôt de garantie d’un montant de 650 euros. Elle indique que le logement a subi un dégât des eaux important le 27 février 2024 ayant rendu le logement inhabitable. Elle ajoute que les clés ont été restituées le 25 juin 2024.

Monsieur [C] [L] indique que contrairement aux affirmations de la locataire, cette dernière ne lui a jamais restitué ses clés. Il explique que c’est la raison pour laquelle qu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé et que le dépôt de garantie n’a pas été restitué.

En l’espèce, il appartient à Madame [H] [P], en demande, de justifier du bien fondé de ses affirmations et plus précisément de ce qu’elle a bien restitué les clés du logement après la résiliation du contrat de bail.

Or, si Madame [H] [P] affirme que les clés ont été restituées au bailleur en main propre, elle ne produit à l’appui de ses déclarations aucun récépissé ou attestation du bailleur. Des copies de message non datées et non authentifiées dont le contenu est contesté par le bailleur, ne sauraient démontrer que Madame [H] [P] a restitué les clés à son bailleur.

Sur l’existence de dégradations locatives:

Il n’est pas contesté par les parties que l’état des lieux d’entrée faisait état du bon état du logement. Aucun état des lieux de sortie n’a été effectué par le bailleur. Il appartient donc au bailleur de démontrer l’existence de dégradations locatives.

Monsieur [C] [L] indique que des dégradations ont été constatées dans la cuisine et dans la chambre aux murs rouges, qui n’ont pas fait l’objet d’une réfection au titre du dégât des eaux. Il ajoute que les dégradations commises par les locataires n’ont toujours pas été reprises et que les photographies versées sont toujours d’actualité.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de condamnation de Madame [H] [P] en paiement des réparations locatives, Monsieur [C] [L] produit photographies et devis. Ces pièces, non authentifiées par commissaire de justice sont insuffisantes pour démontrer l’état du logement au moment du départ des locataires. Elles ne peuvent se substituer à l’établissement d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice.

Les pièces sont d’autant plus insuffisantes qu’il n’est pas contesté par les parties l’existence d’un dégât des eaux qui a rendu le logement inhabitable justifiant le départ des locataires.

Ainsi, les éléments produits aux débats ne permettent d’établir l’existence de dégradations locatives, qui ne seraient pas en lien avec le dégât des eaux et qui devraient venir en déduction du montant du dépôt de garantie. Seule la facture d’un montant de 74,94 euros correspondant au remplacement de la serrure du logement, en lien avec l’absence de restitution des clés du logement.

Il convient donc d’évaluer à la somme de 74,94 euros le montant des dégradations locatives imputables à Madame [H] [P].

Sur la restitution du dépôt de garantie:

La somme de 74,94 euros correspondant au montant des dégradations locatives retenues à l’encontre de Madame [H] [P] sera déduite du montant du dépôt de garantie qui doit être restitué après la résiliation du contrat de bail.

Monsieur [C] [L] sera donc condamné à payer à Madame [H] [P] la somme de 650-74,94 = 575,06 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la pénalité au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie:

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, Madame [H] [P], qui ne justifie pas avoir restitué les clés à son bailleur, ne saurait obtenir le paiement de la pénalité prévue à l’article susvisé, le délai de restitution n’ayant pas commencé à courir. Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le bien immobilier loué a fait l’objet d’un dégât des eaux qui a rendu le lieu inhabitable. Ainsi, il ne peut qu’être constaté que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance causant nécessairement pour Madame [H] [P] un préjudice en lien avec la nécessité de quitter les lieux et de se reloger qu’il convient d’indemniser à hauteur de 500 euros.

Monsieur [C] [L] sera donc condamné à verser à Madame [H] [P] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [L] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens sera condamné à payer à Madame [H] [P] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en dernier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [C] [L] à payer à Madame [H] [P] les sommes de:

-575,06 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute Madame [H] [P] de sa demande au titre de la pénalité pour la restitution tardive du dépôt de garantie.

Condamne Monsieur [C] [L] à payer à Madame [H] [P] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [C] [L] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT