TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

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N° RG 25/54239 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74XE

AS M N°: 7

Assignation du :

16, 17 et 18 Juin 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 septembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. SH21-PENTHIEVRE

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par M^e Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS – #G0129

DEFENDEURS

Madame [A] [V] épouse [B]

[Adresse 4]

[Localité 16]

Madame [T] [U] [K] épouse [V]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Madame [P] [L] [N] [V]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Monsieur [M] [F] [V]

[Adresse 18]

[Adresse 10]

[Localité 13]

représentés par M^e Pierre-henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS – #C1202

DÉBATS

A l’audience du 08 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2010, M. [Z] [V] et Mme [A] [V] ont donné à bail commercial renouvelé à M. et Mme [J] des locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 21] pour l’exercice d’une activité, notamment de café-bar, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2010, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 28 000 euros hors charges et hors taxes.

Le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail a été cédé à la société [Adresse 17], puis à la société Biquem, à la société Renatisbak et, enfin, à la socité SH21-Penthièvre par acte sous seing privé en date du 9 juin 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2022, Mme [A] [V] et Mme [K] ont fait signifier à la société SH21-Penthièvre un congé avec offre de renouvellement pour le 1er juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, Mme [A] [V] et Mme [K] ont fait assigner la société SH21-Penthièvre devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2013, M. [Z] [V] et Mme [A] [V] ont donné à bail commercial renouvelé à la société Hôtellerie [Localité 20] Saint-Honoré des locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 21] à usage d’hôtel, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2013, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 70 000 euros hors charges et hors taxes.

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2021, la société Hôtellerie [Localité 20] Saint Honoré a cédé son fonds de commerce, en ce compris son droit au bail, à la société SH21-Penthièvre.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, la société SH21-Penthièvre a fait signifier à Mmes [A] et [P] [V], Mme [K] et M. [M] [V], une demande de renouvellement du bail commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, Mme [A] [V] et Mme [K] ont fait assigner la société SH21-Penthièvre devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Exposant que l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 6] subit, du fait de son état, plusieurs désordres affectant son exploitation, la société SH21-Pentièvre a, par actes de commissaire de justice en date des 16 et 17 juin 2025, fait assigner Mmes [A] et [P] [V], M. [M] [X] et Mme [K] (ci-après, les “ consorts [V] ”) devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, ordonner une expertise aux frais avancés des consorts [X].

Cette affaire a été appelée à l’audience du 8 juillet 2025.

Lors de cette audience, la société SH21 Penthièvre a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés, précisant, toutefois, demander à ce que les frais d’expertise soient à sa charge et à ce que la demande des défendeurs formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée.

Dans leurs conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil, les consorts [V] ont demandé au juge des référés de leur donner acte de ce qu’ils s’en remettent au tribunal sur la demande d’expertise, de débouter la société SH21-Penthièvre à leur faire supporter la provision à verser à l’expert et condamner la société SH-21 Penthièvre à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Suivant l’article 1729 du code civil, “ Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

L’article 606 dudit code précise que " Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. ”

En l’espèce, il ressort du rapport établi par la société A-Bime le 22 février 2023 à la demande de la société SH21-Penthièvre que plusieurs désordres affectent l’état et la structure de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 5] (fissurations et humidité sur la façade, dégradations de la structure plancher haut du rez-de-chaussée, nécessité de renforcer l’appui de poutre de la chambre 102, dégradations de la structure bois du plafond de la chambre 203, désordres d’humidité dans la chambre 206, moisissures dans les chambres 308 et 312, désordres d’humidité sur les pannes porteuses de la chambre 414, désordres d’humidité dans les vestiaires, dégradations ponctuelles de la couverture zinc, etc…).

Le rapport établi par M. [E] de la société Pashaa, architecte, confirme en partie ces désordres, ayant relevé que le ravalement réalisé en 2015 ne permet plus au bâtiment de respirer, qu’il y a lieu de s’aligner sur le rapport de la société AB- Structures sur les planchers d’étage et les sablières basses, que la partie de la structure côté courette est à reprendre et que la toiture demande une révision sur son ensemble.

Dans ces conditions, la société SH-21 Penthièvre établit l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile en présence d’un procès en germe entre les parties qui n’est pas, à ce stade, manifestement voué à l’échec.

La mesure d’instruction sollicitée sera donc ordonnée suivant, toutefois, les termes du présent dispositif et ce, aux frais avancés de la demanderesse.

Sur les demandes accessoires

Aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, la société SH21-Penthièvre conservera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens de l’instance engagée dans son intérêt.

Par suite, pour les mêmes raisons, la demande formée par les consorts [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [R] [I]

[Adresse 9]

[Localité 15]

☎ :[XXXXXXXX02]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

— Se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 21], après y avoir convoqué les parties ;

— Décrire les désordres allégués dans l’assignation et dans le rapport établi par la société A-Bime ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;

— Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; en rechercher la ou les causes ;

— Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; En cas de besoin, autoriser la demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux urgents estimés indispensables par l’expert après avoir déposé un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 3 novembre 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 3 juillet 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Rejetons la demande de Mmes [A] et [P] [V], de M. [M] [V] et de Mme [K] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 20] le 02 septembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 24]

[Localité 14]

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 23]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX019]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [R] [I]

Consignation : 5000 € par S.A.S. SH21-PENTHIEVRE

le 03 Novembre 2025

Rapport à déposer le : 03 Juillet 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 22]

[Localité 14].