N° RG 25/00830 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C6AL6

MINUTE N° 26/

ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Mai 2026

DEMANDEUR :

Madame [X] [C], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DEFENDEUR :

Madame [R] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Carole PORLIER lors de l’audience du 02 Avril 2026

Camille TROADEC lors de la mise à disposition du 13 Mai 2026

DÉBATS : 02 Avril 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Mai 2026 par décision contradictoire et en dernier ressort.

Le : 13/05/2026

Exécutoire à : Mme [C] [X], M^e YHUEL-LE GARREC [P]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 août 2023, Madame [R] [E] a donné à bail à Madame [X] [C] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 595 euros, charges comprises.

Un dépôt de garantie de 570 euros a été versé par Madame [X] [C] lors de son entrée dans les lieux.

Par acte requête reçue au greffe le 23 décembre 2025, Madame [X] [C] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT aux fins d’obtenir la condamnation de Madame [R] [E] à lui verser les sommes de :

-1107 euros au titre du dépôt de garantie,

-852,98 euros à titre de dommages et intérêts.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 2 avril 2026, Madame [X] [C], comparante en personne, a sollicité de la juridiction de:

— condamner Madame [R] [E] à lui restituer l’intégralité du dépôt de garantie soit la somme de 570 euros ainsi que le trop perçu de loyer du 31 mai et 1er juin soit la somme de 39,24 euros,

— appliquer les pénalités de retard de 10% par mois entamé sur les sommes indûment retenues depuis le 30 juillet 2025 soit la somme de 588,50 euros,

— débouter la partie adverse de sa demande de 1200 euros au titre de l’article 700,

— condamner Madame [R] [E] à lui verser 1000 euros au titre de ses frais et du préjudice moral subi par cette resistance abusive (article 1231-1 du code civil et article 700).

Elle a ainsi sollicité l’octroi d’une somme totale de 2197,74 euros.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [R] [E], représentée par son conseil, qui a repris oralement le contenu de ses écritures, a sollicité de la juridiction de:

— condamner Madame [C] à lui régler :

une somme de 458,70 euros au titre des réparations locatives,

une somme de 7,26 euros au titre du reliquat de charges,

— débouter Madame [C] de ses prétentions au titre des pénalités de retard, dommages et intérêts et frais irrépétibles,

— condamner Madame [C] à lui régler une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre dépens,

— dire que les sommes dues de part et d’autre se compenseront légalement à leur due proportion.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre du trop perçu de loyers:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Madame [X] [C] fait valoir que les clés du logement ont été remises le 30 mai 2025 lors de l’état des lieux de sortie. Elle estime dès lors qu’il ne pouvait lui être réclamé le paiement du loyer jusqu’au 1er juin 2025.

Madame [R] [E] s’oppose à la demande.

En l’espèce, il est constant que Madame [X] [C] a donné son préavis le 17 avril 2025 avec une durée de préavis de trois mois courant donc jusqu’au 17 juillet 2025.

S’il est également constant que Madame [X] [C] a restitué les clés le 30 mai 2025 lors de l’état des lieux de sortie, cette remise des clés ne dispense pas le locataire du paiement du loyer jusqu’à l’expiration du délai de préavis, sauf à ce que le bailleur ait trouvé un nouveau locataire.

Dès lors, il ne peut qu’être relevé que la demande de restitution du trop perçu de loyer est infondée. Madame [X] [C] sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes de condamnations en paiement formulée par Madame [X] [C]:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’existence de réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Madame [X] [C] sollicite de la juridiction la condamnation de Madame [R] [E] à lui restituer l’intégralité du dépôt de garantie, soit la somme de 570 euros. Elle rappelle que la bailleresse a indiqué lors de sa sortie que l’état d’entretien du bien était satisfaisant. Elle ajoute que l’état des lieux de sortie mentionne pour l’intégralité des murs et plafonds la mention “bon état” ou “état d’usage”. Elle ajoute que Madame [R] [E] était parfaitement informée de la non conformité électrique dès son entrée et ajoute que cette dernière ne peux exiger le financement de travaux de rafraîchissement alors que le bien est déjà reloué en l’état.

Madame [R] [E] s’oppose à l’argumentaire. Elle rappelle que l’état des lieux de sortie a relevé un état satisfaisant avec trois exceptions relatives notamment aux murs du séjour et de la chambre. Elle ajoute qu’un devis des travaux de reprise a été réalisé pour un montant de 458,70 euros et qu’elle a adressé en conséquence à Madame [X] [C] un chèque de 111,30 euros le 4 juillet 2025, chèque que la locataire a refusé d’encaisser.

En l’espèce, il est produit aux débats l’état des lieux contradictoire d’entrée en date du 16 août 2023 ainsi que l’état des lieux de sortie également contradictoire du 30 mai 2025.

La comparaison entre ces deux pièces laisse apparaître l’existence de dégradations locatives:

“-trous de chevilles bouché sur le mur de l’entrée,

— trace de peinture en extérieur sur la porte des WC,

— traces de moisissures sur joints faience sur les murs de la salle de bain,

— petites traces d’humidité au dessus de la douche,

— tarte sur paroi de douche et robinetterie,

-3 coupures sur le sol de la chambre,

— écailles autour des poignées de la porte de la chambre,

— étagère abîmées sur les arêtes du placard de la chambre,

— quelques rayures sur le meuble de l’évier,

-1 impact sur le four,

— sortie filtres gras de la hotte,

— traces noires sur les placards de la cuisine,

— traces de peinture sur mur du séjour,

— plafonnier de la cuisine ne fonctionne pas,

— traces d’huile sur le parking.”

Ainsi, des manquements à l’obligation d’entretien peuvent être imputés à Madame [X] [C]. Madame [R] [E] a produit aux débats les justificatifs permettant d’évaluer les dégradations locatives à la somme de 458,70 euros.

Au vu de l’ensemble des ces éléments, il convient d’évaluer le montant des réparations locatives à imputer à Madame [X] [C] à la somme de 458,70 euros.

Sur le reliquat de charges:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [R] [E] produit en pièce 14 un décompte de charges en date du 13 octobre 2025 au titre de la régularisation de charges 2023 à 2025 pour un montant total de 7,26 euros.

Madame [X] [C] n’a produit aux débats aucun élément permettant de remettre en question le décompte produit aux débats.

Il convient en conséquent de relever que Madame [X] [C] reste redevable d’une somme de 7,26 euros auprès de Madame [R] [E] au titre du reliquat de charges.

Sur la restitution du dépôt de garantie:

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, au regard des développements précédents, il convient de relever que l’état des lieux de sortie n’étant pas conforme à l’état des lieux d’entrée, Madame [R] [E] devait restituer à Madame [X] [C] le dépôt de garantie avant le 30 juillet 2025, déduction faite des sommes lui restant dues.

Au regard des développements précédents, il devait être restitué dans le délai imparti la somme de 111,30 euros.

Madame [R] [E] justifie avoir transmis à Madame [X] [C] un chèque de 111,30 euros dans le délai imparti que cette dernière a refusé d’encaisser en raison de son désaccord.

Dès lors, aucune pénalité de retard ne peut être réclamée à Madame [R] [E] qui a respecté ses obligations.

Sur la condamnation en paiement:

Au vu des créances respectives des parties, il convient d’opérer une compensation entre ces créances, Madame [R] [E] étant débitrice de la somme de 570 euros au titre du dépôt de garantie non restitué et Madame [X] [C] étant débitrice de la somme totale de 465,96 euros au titre des dégradations locatives et reliquat de charges.

Madame [R] [E] sera en conséquent condamnée à payer à Madame [X] [C] la somme de 104,04 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêt:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est pas rapportée ; il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée Madame [X] [C] à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [C] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser à Madame [R] [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en dernier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Madame [R] [E] à verser à Madame [X] [C] la somme de 104,04 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Madame [X] [C] de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne Madame [X] [C] à verser à Madame [R] [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [X] [C] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE