TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 08 Juillet 2025

Numéro de rôle : N° RG 20/00053 – N° Portalis DBYF-W-B7E-HWPD

N° MINUTE : 2025/55

DEMANDERESSE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA TOURAINE ET DU POITOU (RCS de [Localité 21] n° D 399 780 097), dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e MAULÉON substituant Maître Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Monsieur [J] [K] [U] [C]

né le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 10], demeurant [Adresse 20] (BELGIQUE)

représenté par Maître Karine DUBOIS de la SCP ABCD (AVOCATS BRUGIERE-DUBOIS-BOURGUEIL-CLOCET), avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [T] [M] [S] [D] divorcée [C]

née le [Date naissance 6] 1980 à [Localité 18], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Guillaume FAUROT de la SELARL SELARL GUILLAUME FAUROT, avocats au barreau de DEUX-SEVRES, avocats plaidant

PARTIES SAISIES

EN PRÉSENCE DE

[Adresse 24], élisant domicile en l’étude de la SELARL ACTHUIS, dont le siège social est sis ”[Adresse 22]

non comparante

TRESOR PUBLIC – Pôle de recouvrement spécialisée d'[Localité 13] et [Localité 15], dont les bureaux sont situés [Adresse 9]

non comparante

CRÉANCIERS INSCRITS

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 10 juin 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de C.LEBRUN, Greffier lors des débats et de F.SONNET, Greffier lors du délibéré avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 08 Juillet 2025.

Par acte authentique reçu le 21 juillet 2006 reçu par Me [L], notaire associé à [Localité 12] (37) et publié le 06 septembre suivant (volume 2006 P 2084), la S.C. F.A.C.V. (Société coopérative à forme anonyme à capital variable) Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou (désignée ci-après la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou ou le Crédit Agricole) a consenti à M. [J], [K], [U] [C] et son épouse, Mme [T], [M], [S] [D] nés respectivement le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 11] (36) et [Date naissance 6] 1980 à [Localité 17] (79) un prêt n° 00004631287 “prêt tout habitat” d’un montant global de cent vingt deux mille neuf (122 009) euros, remboursable au taux fixe de 4,0500 % soit un teg annuel de 4,4641 % et hors phase de préfinancement ou d’anticipation en 360 échéances mensuelles constantes à compter du 05 août 2006 dont 359 de 586,01 euros et une de 587,50 euros.

Cet emprunt contracté solidairement était garanti par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle complémentaire.

Le couple a ultérieurement divorcé. Le remboursement de l’emprunt a suscité des incidents de paiement.

Par ordonnance rendue le 14 mai 2018 et signifiée le 30 mai suivant, le Juge d’Instance de [Localité 17] a ordonné la suspension des obligations de Mme [T] [C], née [D] envers le Crédit Agricole de Touraine découlant de ce prêt pendant une durée de deux années à compter de cette date, dit qu’au terme de cette période, la durée du contrat serait prolongée de deux ans et que les échéances seraient exigibles tous les mois avec un décalage de deux années, par rapport à l’échéancier initial, dit que les échéances ainsi reportées ne produiraient pas d’intérêts, rappelé que cette décision entraînait la suspension de toutes les procédures d’exécution engagées pour le recouvrement de la dette conformément à l’article 1244-2 du Code civil.

En exécution de son titre, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou a fait diligenter une saisie immobilière.

Afin de recouvrer la somme globale de 120 894,345 euros, elle a fait donner à M. [J] [C] et Mme [T] [V] commandement valant saisie d’un bien immobilier sis [Adresse 5] [Localité 16] [Adresse 1]) cadastré section A, lieudit “[Adresse 4]” n° [Cadastre 8] pour une contenance de 0 ha, 0 a, 66 ca.

M. [J] [C] étant domicilié en Belgique, une demande de signification du commandement a été régularisée le 20 avril 2020 par Maître [E] [A], huissier associé de la SAS Office Alliance, huissiers de Justice associés à [Localité 23] ([Localité 13] et [Localité 15]). L’acte a été remis à son destinataire le 14 juin 2020.

Un commandement annulant et remplaçant celui du 27 mai 2020 a été délivré le 22 juin 2020 à Mme [T] [V] par Maître [I] [B], huissier associé de la SAS Huis-Alliance, huissiers de Justice associés à [Localité 17] (79).

Ces commandements ont été publiés le 15 juillet 2020 au service de la publicité foncière de [Localité 14] sous les références suivantes : volume 2020 S, numéros 3 et 4.

Placée le 18 septembre 2020, l’assignation en audience d’orientation a été délivrée à Mme [T] [V] le 14 septembre 2020 et à M. [J] [C] les 14 et 25 septembre 2020 aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2 et L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-19 du Code des procédures civiles d’exécution, :

“. constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 3ll-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

. statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. statuer, le cas échéant, sur l’autorisation de vente amiable présentée par le débiteur saisi, et en ce cas, fixer les modalités de réalisation de la vente amiable,

. fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

. dire que la vente devra intervenir dans un délai de quatre mois,

. dire que les débiteurs saisis devront rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l’immeuble,

. rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,

. dire que les fonds de la vente seront consignés par l’acquéreur auprès de la Caisse des dépôts et consignations tel que prévu à l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution,

. taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée conformément aux dispositions de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution,

. Et, à défaut de vente amiable sollicitée, (…) ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis,

. fixer la date de vente judiciaire,

. fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 36 000 euros,

. déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la S.A.S. OFFICE ALLIANCE, titulaire d’un office d’huissier de justice à [Localité 23], avec le concours de la force publique si nécessaire ou l’une des personnes prévues à l’article L 142-l du code des procédures civiles d’exécution,

. par ailleurs fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.”

Par acte judiciaire délivré le 16 septembre 2020, la procédure a été dénoncée aux deux créanciers inscrits qui n’ont pas constitué avocat et n’ont pas déclaré leur créance.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 18 septembre 2020.

Par jugement contradictoire en date du 25 mai 2021, cette juridiction a prononcé un sursis à statuer, ordonné la réouverture des débats à l’audience d’orientation du 21 juin 2021 et invité M. [J] [C], Mme [T] [D], divorcée [C] et la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou à présenter leurs observations sur l’application du règlement CE n° 1393/2007du 13 novembre 2007 ainsi que sur l’incidence des ordonnances n° 2020-304 et 306 sur la régularité voire la validité de la procédure de saisie immobilière, réservé les dépens.

Par jugement contradictoire en date du 13 septembre 2022 auquel il convient de se reporter pour l’exposé des faits et de la procédure antérieure, cette juridiction a entre autres dispositions, :

— rejeté la demande formée par M. [J] [C] tendant à voir prononcer la caducité du commandement délivré le 20 avril 2020 par la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou,

— dit irrecevables les demandes aux fins de vente forcée de l’immeuble formées par la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou contre Mme [T] [D], divorcée [C],

— déclaré prescrites les échéances des mois d’avril 2017 à février 2018 du prêt n° 00004631287 “prêt tout habitat” fondant la saisie,

— invité la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou à produire un décompte détaillé actualisé de sa créance,

— prononcé un sursis à statuer sur le surplus des demandes et ordonné la réouverture des débats à l’audience du mardi 11 octobre 2022 à 11 heures,

— rappelé que la décision valait convocation,

— réservé les dépens.

Par arrêt en date du 21 juillet 2023 la chambre commerciale, économique et financière de la Cour d’appel d'[Localité 19] a, notamment, déclaré irrecevable la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou en son appel et en application de l’article 700 du Code de procédure civile l’a condamnée à verser une somme de 1500 euros à chacun des intimés outre les dépens d’appel.

Par conclusions transmises le 18 avril 2025 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, M. [J] [C] invite le Juge de l’exécution :

“Vu les articles R311-11, R321-6 et R 322-4 du code des procédures civiles, (à) :

. débouter le Crédit Agricole de la Touraine et du Poitou de toutes ses demandes, fin et conclusions,

. ordonner au Crédit Agricole de la Touraine et du Poitou de produire un décompte actualisé et détaillé indiquant clairement les versements de Mme [D] et leur ventilation et sans les intérêts majorés prélevés indûment en 2016,

. dire qu’il n’y a pas lieu à application de la clause pénale,

. (l') autoriser (…) à vendre amiablement le bien immobilier objet de la saisie,

. fixer à 70000 € le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu,

. en cas de vente sur adjudication, fixer la mise à prix à un montant qui soit en adéquation avec l’estimation du bien et les conditions du marché,

. dire que le prix de vente sera affecté prioritairement au remboursement du capital,

. condamner le Crédit Agricole de la Touraine et du Poitou à (lui) verser (…) la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamner le Crédit Agricole de la Touraine et du Poitou aux entiers dépens”.

Aux termes de ses écritures transmises par voie électronique le 04 juin 2025 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou demande au Juge de l’exécution :

“Vu, notamment, les dispositions des articles L 311-2 et L 311-6 et des articles R 322-15 à R 322-29 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

. (lui) donner acte (…) de ses observations à la suite du jugement de réouverture des débats et de la rectification de sa créance en tenant compte de la prescription de certaines échéances du prêt,

. fixer ladite créance à la somme de 94.703,50 € arrêtée au 3 mars 2025 outre intérêts au taux de 4,05% sur la somme de 65.064,04 €,

. déclarer M. [J] [C] mal fondé en ses contestations tendant à l’annulation ou la réduction de la clause pénale ainsi qu’en ses demandes de vente amiable et d’imputation des paiements sur le capital,

. débouter par ailleurs les défendeurs de leur demande au titre de l’article 700 du CPC,

. ordonner la vente forcée de l’immeuble dans les conditions indiquées à l’assignation en orientation et (lui) donner acte (…) qu’elle s’en rapporte à justice sur la révision à la hausse de la mise à prix sauf à rappeler dans ce cas que cette révision est sans préjudice de l’application éventuelle des dispositions de l’article R 322-47 du code des procédures civiles d’exécution,

. condamner M. [C] aux dépens”.

A l’audience du 10 juin 2025 où l’affaire a pu être examinée, les parties ont repris leurs prétentions et moyens.

Sur quoi

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Attendu que la banque poursuit l’exécution forcée des sommes dues au titre d’un prêt immobilier dont elle a prononcé la déchéance du terme ;

Attendu que si les parties discutent essentiellement les forces de cette créance, encore faut-il que la déchéance du terme ait été valablement prononcée ce qui retentit nécessairement sur son exigibilité ;

Sur l’exigibilité de la créance

Attendu qu’en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass.Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen” ;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, pris dans sa rédaction applicable en l’espèce, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat (…)

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public”.

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21- 16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ;

Attendu que les conditions générales de l’offre de prêt comportent une clause intitulé “Déchéance du terme-Exigibilité du présent prêt” stipulant qu’ “en cas de survenance d’un cas de déchéance du terme ci-dessous visé, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate de la totalité de sa créance par lettre recommandée avec avis de réception adressée à l’emprunteur. Le prêt deviendra alors de plein droit exigible, si bon semble à la banque, en capital, intérêts et accessoires :

— en cas de non paiement des sommes exigibles , concernant quelque dette que ce soit de l’emprunteur vis à vis du prêteur (…)

— en cas de non paiement à leurs dates d’échéance des sommes exigibles tant au titre du présent prêt que de tout autre prêt consenti par le prêteur à l’emprunteur (….)”;

Attendu qu’en l’espèce, permettant au créancier de résilier le contrat sans avoir à observer de préavis ni adresser au débiteur de mise en demeure préalable, cette stipulation est susceptible de s’analyser en une clause abusive ce qu’il incombe au juge d’examiner d’office  ;

Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente amiable ou forcée et aux frais irrépétibles, de rouvrir les débats et d’inviter la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou et et M. [J], [K], [U] [C] de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe :

Sursoit à statuer sur l’intégralité des demandes ;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 23 septembre 2025 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

Invite la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou et M. [J], [K], [U] [C] à présenter leurs observations sur la validité de la clause “Déchéance du terme-Exigibilité du présent prêt” des conditions générales de l’acte de prêt au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée ;

Invite la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou M. [J], [K], [U] [C] à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 08 Juillet 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F.SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET