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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]

[Localité 5]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00002 – N° Portalis DB22-W-B7J-SV6O

JUGEMENT

DU : 26 Septembre 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F

DEFENDEUR(S) :

[N] [U] [B]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 26 Septembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT SIX SEPTEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 27 Juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F

RCS [Localité 11] B 552 141 533

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [N] [U] [B]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Aurélie BOUIN

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 5 janvier 2024, la société IMMOBILIÈRE 3F a donné à bail à [N] [U] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 8].

N’obtenant pas paiement du loyer et des charges, la société IMMOBILIÈRE 3F a fait signifier le 25 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 2276,79 € visant la clause résolutoire prévue au bail en cas d’absence de paiement du loyer.

Ce commandement étant demeuré infructueux, la société IMMOBILIÈRE 3F a, par acte signifié le 17 décembre 2025, fait assigner [N] [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

— voir constater la résiliation du contrat pour défaut de paiement du loyer, et subsidiairement en voir prononcer la résiliation,

— voir ordonner l’expulsion de [N] [U] [B] et de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— se voir autoriser à faire transporter et entreposer les meubles garnissant le logement dans tout garde-meuble de son choix aux frais et risques de [N] [U] [B],

— voir condamner [N] [U] [B] au paiement de la somme de 3757,35 € au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer majoré de 50 % et des charges en cours jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— voir condamner [N] [U] [B] à lui payer une somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience, représenté par son avocat, la société IMMOBILIÈRE 3F a maintenu ses demandes et indiqué que sa créance s’élève désormais à 3903,39 €, terme du mois de mai 2025 inclus. Pour un plus ample exposé des moyens développés par elle, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

Bien qu’ayant été citée à étude, [N] [U] [B] n’a pas comparu ni été représentée, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant en intégralité cette disposition ainsi que les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, et précisant l’adresse de ce dernier, a été signifié à [N] [U] [B] le 25 septembre 2024.

Le paiement intégral des causes de ce commandement n’étant pas démontré, les conditions d’application de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges sont remplies au 7 novembre 2024 et il y a donc lieu de constater la résiliation de plein droit du bail et d’ordonner l’expulsion de [N] [U] [B] dans les termes prévus au dispositif.

Le décompte communiqué par la société IMMOBILIÈRE 3F démontrant que les sommes dues en exécution du bail et destinées à réparer le préjudice né de l’occupation sans droit ni titre depuis la date de résiliation de ce bail n’ont pas été intégralement payées, il y a également lieu de condamner [N] [U] [B] à lui payer la somme de 3757,35 €, terme du mois de novembre 2024 inclus.

L’occupation sans droit ni titre par [N] [U] [B] constitue ensuite un comportement fautif engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ce d’autant plus que la dette locative s’est constituée dès l’entrée dans les lieux et que jusqu’au terme de novembre 2024 seuls deux paiements partiels ont été effectués par la défenderesse. Ce comportement ouvre droit au profit de la société IMMOBILIÈRE 3F à une réparation consistant en une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non-seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation rendant indisponible le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité, qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer. Elle ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

Il convient donc de condamner [N] [U] [B] à payer, postérieurement au mois de novembre 2024, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, majoré de 50 %, et des charges qui auraient été payés en cas d’absence de résiliation de ce bail.

La société IMMOBILIÈRE 3F ayant justifié avoir mis [N] [U] [B] en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 18 avril 2025 mais non retirée par la défenderesse, de lui communiquer son dernier avis d’imposition, conformément à l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, il y a lieu de dire que l’indemnité d’occupation inclura le supplément de loyer de solidarité.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [N] [U] [B] doit être condamnée aux dépens, ceux-ci incluant notamment le coût de signification du commandement de payer.

Tenue aux dépens, [N] [U] [B] doit également être condamnée, en application de l’article 700 du même code, à payer à la société IMMOBILIÈRE 3F la somme de 350 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit au 7 novembre 2024 du bail d’habitation conclu entre la société IMMOBILIÈRE 3F et [N] [U] [B] ;

ORDONNE l’expulsion d'[N] [U] [B] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 7] à [Localité 8], au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [N] [U] [B] à payer à la société IMMOBILIÈRE 3F la somme de 3757,35 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de novembre 2024 inclus ;

CONDAMNE [N] [U] [B] à payer à la société IMMOBILIÈRE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, majoré de 50 %, et des charges révisables qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, postérieurement au mois de novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

DIT que l’indemnité d’occupation inclut le supplément de loyer de solidarité ;

CONDAMNE [N] [U] [B] aux dépens, incluant notamment le coût de signification du commandement de payer ;

CONDAMNE [N] [U] [B] à payer à la société IMMOBILIÈRE 3F la somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT