N° RG 25/00276 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C57PG

MINUTE N° 26/

ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 12 Février 2026

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] [Localité 1] sis [Adresse 2] représenté par la SARL CABINET RELAND & JAFFREDO dont le siège est [Adresse 3]

représentée par Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU, substituée par Maître Fanny PENVERNE, avocats au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [C], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 08 Janvier 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 12 Février 2026 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le : 12/02/2026

Exécutoire à : M^e CAMUS-ROUSSEAU Martine

Copie à : M. [S] [Z]

Monsieur [Z] [C] est propriétaire de deux lots, à savoir un appartement et une cave, au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” sis [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic la SARL CABINETRELAND ET JAFFREDO a fait assigner Monsieur [Z] [C] devant le tribunal judiciaire de LORIENT lui demandant de :

— condamner Monsieur [Z] [C] à lui payer la somme de 4731,85 euros au titre des charges de copropriété impayées et 655,78 euros au titre des frais de recouvrement conformément au contrat de syndic incluant le commandement de payer, lesdites sommes avec intérêts au taux légal à dater de la mise en demeure du 10 novembre 2021 ou à défaut du 13 mai 2024,

— condamner Monsieur [Z] [C] à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [Z] [C] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Z] [C] à titre d’indemnité complémentaire à lui rembourser le droit de recouvrement à charge du créancier, en application des dispositions de l’article 10 du tarif des commissaires de justice en cas de recours à l’exécution forcée de la décision, faute de paiement spontané et ce compte tenu des nombreuses procédures engagées à son encontre.

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires fait valoir que malgré de nombreuses démarches amiables, Monsieur [Z] [C] reste débiteur de sommes au titre des charges de copropriété et frais afférents au logement susvisé.

Pour les motifs exposés dans ses écritures dont le bénéfice a été repris à l’audience, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, représenté par son conseil, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Il a actualisé sa demande à la somme de 5365,41 euros.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [Z] [C] n’a pas comparu à l’audience, ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement:

Sur les charges et les frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant

Enfin, s’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions :

— les procès verbaux d’assemblée générale en date des 23 juillet 2020, 5 août 2021, 14 juin 2022, 27 septembre 2023, 5 juin 2024, 19 mai 2025,

— les appels de fonds des 14 décembre 2023, 27 février 2024, 18 mars 2024, 17 juin 2024, 16 juin 2024, 18 septembre 2024, 21 septembre 2024,

— le contrat de syndic,

— un décompte arrêté au 25 octobre 2025 d’un montant de 4731,85 euros.

Il convient de relever que si le Syndicat des copropriétaires a porté sa réclamation à la somme de 5365,41 euros à l’audience du 8 janvier 2026, il ne justifie pas avoir porté à la connaissance du défendeur le montant de sa demande nouvelle. Il sera dès lors retenue une somme de 4731,85 euros au titre des charges.

Absent à l’audience, Monsieur [Z] [C] n’a formulé aucune contestation sur les sommes réclamées et n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le demandeur. Il sera donc fait droit à la demande au titre des charges impayées à hauteur de 4731,85 euros.

En l’espèce, il ressort du décompte de la créance du syndicat des copropriétaires que celui-ci réclame paiement des sommes suivantes au titre des frais de recouvrement:

— mise en demeure du 10 août 2023 non versée aux débats d’un montant de 46,00 euros qui sera donc rejetée,

— intérêts de retard au 15 septembre 2023 de 6,29 euros, non justifiés et qui seront donc rejetés,

— relance du 15 septembre 2023 pour un montant de 36 euros versée aux débats,

— frais de mise en demeure du 13 mai 2024 d’un montant de 32 euros produite aux débats,

— frais du commandement de payer du 20 septembre 2024 pour un montant de159,49 euros, versé aux débats,

— frais contentieux du 13 septembre 2024 pour un montant de 240 euros ;

Les frais de mise en demeure, justifiés par les pièces produites, apparaissent inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance.

Au total il est justifié de frais inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance pour la somme de 467,49 euros.

Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi qu’en dépit de mise en demeure, et de l’assignation, demeurées sans effet, Monsieur [Z] [C] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété.

Par conséquent, Monsieur [Z] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4731,85 + 467,49 = 5199,34 arrêtée au 25 octobre 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2025 date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est rapportée par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande au titre de l’indemnité complémentaire:

Si le Syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi d’une indemnité complémentaire sur le fondement de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 fixant le tarif des huissiers de justice, il convient de rappeler que ces dispositions ont été abrogées.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [C] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable d’octroyer au syndicat des copropriétaires la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort:

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” sis [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL CABINETRELAND ET JAFFREDO la somme de 5199,34 arrêtée au 25octobre 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2025 date de l’assignation.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” sis [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL CABINETRELAND ET JAFFREDO de sa demande de dommages et intérêts.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” sis [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL CABINETRELAND ET JAFFREDO de sa demande au titre de l’indemnité complémentaire.

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]” sis [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL CABINETRELAND ET JAFFREDO la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD Présidente d’audience, et par C.TROADEC, Greffière

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE