TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 07 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/00805 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FBEP

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

07 novembre 2025

OPH [Localité 6] AUBE HABITAT

c/

Madame [G] [V]

Monsieur [C] [T] [N]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 6] AUBE HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Madame [B] [L], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [G] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [T] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 octobre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 07 novembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 mai 2018, la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 583,10 euros.

Par actes de commissaire de justice du 7 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3224,11 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N] le 17 mars 2023.

Par assignations du 26 septembre 2024, la société O.P.H TROYES AUBE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5332,74 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2024,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 3 octobre 2025, la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 octobre 2025, s’élève désormais à 12561,58 euros. La société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais indique que les paiements sont irréguliers.

M. [C] [T] [N] sollicite des délais de paiement par mensualité de 100 euros en sus du loyer courant. Il expose être au chômage et avoir deux enfants à charge.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [G] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [C] [T] [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3224,11 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 septembre 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 octobre 2025, Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N] lui devaient la somme de 12561,58 euros comprenant l’échéance du mois de septembre 2025, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Elle sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance publique mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 mai 2018 entre la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT, d’une part, et Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 8 septembre 2023,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N] à payer à la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT la somme de 12561,58 euros (douze mille cinq cent soixante et un euros et cinquante-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2024 et comprenant l’échéance du mois de septembre 2025,

AUTORISE Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 septembre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N] seront solidairement condamnés à verser à la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N] à payer à la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [V] et M. [C] [T] [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 juillet 2023 et celui des assignations du 26 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge