MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 15 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01180 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2WOK

AFFAIRE : S.A.S HUDSON RENDEMENT 2 C/ S.A.S OOSHOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Lorelei PINI, lors du délibéré

Madame Nathalie VERNAY, lors des débats

PARTIES :

DEMANDERESSE

SAS HUDSON RENDEMENT 2

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume ROSSI de la SELAS AGIS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S OOSHOT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON,

représentée par Maître Pierre-yves MICHEL de la SELARL PYMLEX, avocats au barreau de PARIS

Débats tenus à l’audience du 04 Août 2025 – Délibéré au 15 Septembre 2025

Notification le

à :

Maître [D] [P] de la SELAS AGIS – 538 (grosse + expédition)

Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS – 359 (expédition)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2021, la société HUDSON RENDEMENT 2 a consenti à la société RUSHMIX un bail portant sur un local sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel annuel révisable de 39 190 euros HT, soit 47 028 euros TTC, payable trimestriellement et d’avance, outre provision sur charges.

Suivant jugement du tribunal de commerce de Lyon du 7 juillet 2023, la société RUSHMIX, placée en redressement judiciaire le 2 mai 2023, a fait l’objet d’une cession au profit de la société OOSHOT, avec une date d’entrée en jouissance fixée au 7 juillet 2023.

En raison d’impayés locatifs, la société HUDSON RENDEMENT 2 a fait signifier à la société OOSHOT, par actes de commissaire de justice datés du 18 juin 2024 et du 26 novembre 2024, un premier puis un deuxième commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, pour une somme en principal de 33 166,13 euros puis de 55 967,68 euros, dette qui a fait l’objet d’un apurement partiel.

A nouveau, la société HUDSON RENDEMENT 2 a fait signifier à la société OOSHOT, par acte de commissaire de justice daté du 26 février 2025, un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, pour une somme en principal de 48 497,37 euros, selon décompte arrêté au 6 février 2025.

L’arriéré locatif n’a pas été apuré dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer.

La vérification des inscriptions sur le fonds de commerce n’a révélé l’existence d’aucun créancier inscrit.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, la société HUDSON RENDEMENT 2 a fait assigner en référé la société OOSHOT aux fins de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement de diverses provisions et sommes.

A l’audience du 4 août 2025, la société HUDSON RENDEMENT 2, représentée par son avocat, a modifié ses prétentions initiales aux fins de :

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire et en tant que de besoin

prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du 27 mars 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la société OOSHOT et celle de tout occupant de son chef

avec, si besoin, le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs,

dans le délai de quinze jours sous astreinte passé ce délai de 200 euros par jour de

retard ;

— condamner la société OOSHOT à lui payer la somme provisionnelle de 40 878,21

euros au titre des loyers et charges échus et impayés, selon décompte arrêté au

19 mai 2025, outre intérêts au taux contractuel ;

— condamner la société OOSHOT au paiement d’une indemnité d’occupation calculée conformément aux dispositions contractuelles et révisable, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ définitif des lieux avec restitution des clefs ;

— condamner la société OOSHOT à lui payer la somme provisionnelle de 4 087,82

euros, à titre de dommages et intérêts contractuels en réparation du préjudice

financier subi en raison des retards récurrents de paiement des loyers et charges;

— condamner la société OOSHOT à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des

frais irrépétibles ;

— condamner la société OOSHOT aux entiers dépens, comprenant le coût des

commandements de payer des 18 juin 2024, 26 novembre 2024, 26 février 2025.

Elle sollicite désormais, tout en maintenant sa demande de constater les effets de la clause résolutoire, que ceux-ci soient suspendus compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties et prévoyant le paiement par la société OOSHOT de la somme de 32 491,93 euros constituant l’arriéré des loyers et charges échus et dus jusqu’au 31 juillet 2025 selon les modalités suivantes :

— paiement de la somme de 5 000 euros au plus tard le 8 août 2025 ;

— paiement mensuel de la somme de 3 436,50 euros tous les 1er du mois pendant 8 mois à compter du 9 septembre 2025

— dépens à la charge de la société OOSHOT,

— le tout en sus du paiement des loyers et charges courants.

Elle demande que les effets de la clause résolutoire soient appliqués en cas de non respect de l’accord et dès le premier impayé de loyer ou de charge.

La demanderesse maintient ses prétentions au titre des pénalités contractuelles et de l’article 700, sur lesquelles les parties ne se sont pas accordées.

La société OOSHOT a déposé des conclusions sollicitant des délais de paiement et relevant que plusieurs paiements sont intervenus en juillet 2025.

A l’audience, la défenderesse, représentée par son avocat, sollicite que soit entériné l’accord des parties portant sur le montant de la dette locative et sur le calendrier de paiement. Sur les pénalités contractuelles, elle s’y oppose en raison de difficultés de trésorerie.

A l’issue de l’audience, les parties présentes à l’audience ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile énonce : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

En application de l’article L. 145-41, alinéa 1, du code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le juge, qui statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater en référé la résiliation du bail, n’a pas à relever l’urgence (Civ. 3, 9 décembre 1986, 83-12.503 ; Civ. 3, 20 janvier 1988, 86-18.276).

L’absence de règlement des loyers constitue une faute suffisamment grave de la part du locataire pour justifier que soient constatés les effets de l’acquisition de la clause résolutoire entraînant résiliation du bail (Civ. 3, 23 juin 1998, 96-18354 ; Civ. 3, 1er juin 1999, 95-13471).

En outre, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation du contrat de bail (Civ. 3, 26 février 1985, 83-16.775 ; Civ. 3, 27 novembre 1990, 89-17.249 ; Civ. 3, 20 décembre 2018, 17-16.783), résiliation qu’il ne peut que constater du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’article 16.1 des conditions générales du contrat de bail contient une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges à leur date d’exigibilité, après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés infructueux pendant un mois, compétence étant conférée au juge des référés de constater l’acquisition des effets de la clause précitée.

Un commandement de payer, comportant la mention du délai d’un mois prévu à peine de nullité par l’article 145-41 du code de commerce et visant cette clause résolutoire, a été signifié à la société OOSHOT le 26 février 2025, pour la somme en principal de 48 497,37 euros, outre le montant de la clause pénale et les frais de l’acte.

La réalité de la dette est établie par le décompte joint au commandement et n’est pas contestée, tout comme le fait que le commandement soit demeuré infructueux pendant plus d’un mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au bénéfice de la société HUDSON RENDEMENT 2, à la date du 26 mars 2025 à vingt-quatre heures.

II. Sur les demandes provisionnelles en paiement au titre de l’arriéré locatif et de la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1240 du code civil énonce : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] ».

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le juge fixant alors discrétionnairement la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, assortir d’intérêts moratoires la condamnation qu’il prononce et en ordonner la capitalisation (Civ. 3, 17 juin 1998, 96-19.230).

En l’espèce, les parties s’accordent, compte tenu des paiements intervenus en juillet 2025, pour dire que la dette locative de la société OOSHOT, arrêtée au 31 juillet 2025, s’élève à la somme de 32 491,93 euros TTC, au titre des loyers et charges impayés.

En outre, la société HUDSON RENDEMENT 2 demande le paiement d’une somme provisionnelle de 4 087,82 euros à titre de dommages et intérêts contractuels.

Or, l’article 15 du contrat de bail disposant qu’à défaut de paiement dans les huit jours de la mise en demeure ou d’un commandement de payer, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire, et ce taux, habituel en la matière, n’étant pas sérieusement contestable, il convient de fixer le montant de la provision à valoir sur l’indemnité forfaitaire due par le preneur à la somme de 4 087,87 euros (40 878,21 X 10%).

Par conséquent, il conviendra de condamner la société OOSHOT à payer à la société HUDSON RENDEMENT 2 les sommes provisionnelles de :

—  32 491,93 euros, à valoir sur la dette locative arrêtée au 31 juillet 2025, outre intérêts au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de 4 % (article 4.4 du contrat de bail) à compter de la date du présent jugement qui en fixe le montant  ;

—  4 087,87 euros à valoir sur l’indemnité forfaitaire stipulée dans la clause pénale du bail.

III. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Compte tenu de l’accord intervenu entre les parties et prévoyant le paiement par la société OOSHOT de la somme de 32 491,93 euros constituant l’arriéré des loyers et charges échus et dus jusqu’au 31 juillet 2025 selon les modalités suivantes :

— paiement de la somme de 5 000 euros au plus tard le 8 août 2025 ;

— paiement mensuel de la somme de 3 436,50 euros tous les 1er du mois pendant 8 mois à compter du 9 septembre 2025

— dépens à la charge de la société OOSHOT,

— le tout en sus du paiement des loyers et charges courants,

il convient de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement au preneur selon les modalités ci-dessus exposées.

A défaut de respect d’une seule de ces échéances à son terme, la déchéance du terme est encourue avec les conséquences indiquées ainsi que précisé au dispositif de la présente décision.

IV. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, la société OOSHOT, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer délivrés les 18 juin 2024, 26 novembre 2024 et 26 février 2025, d’un montant de 258,05 euros, 352,38 euros et 324,77 euros, soit un total de 935,20 euros.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la société OOSHOT, condamnée aux dépens, devra verser à la société HUDSON RENDEMENT 2 une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, Axelle LE BOULICAUT, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition des effets de la clause résolutoire au profit de la société HUDSON RENDEMENT 2 et la résiliation du contrat de bail conclu le 19 octobre 2021 avec la société OOSHOT, portant sur le local commercial sis [Adresse 2] à la date du 26 mars 2025 à vingt-quatre heures ;

CONDAMNONS la société OOSHOT à payer à la société HUDSON RENDEMENT 2 les sommes provisionnelles suivantes :

—  32 491,93 euros, à valoir sur l’arriéré locatif comprenant le loyer et la provision sur charges arrêtés au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de 4 %, à compter à compter de la date du présent jugement qui en fixe le montant ;

—  4 087,87 euros à valoir sur l’indemnité forfaitaire stipulée dans la clause pénale du bail ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail et autorisons la société OOSHOT à payer sa dette selon les modalités suivantes :

— paiement de la somme de 5 000 euros au plus tard le 8 août 2025 ;

— paiement mensuel de la somme de 3 436,50 euros tous les 1er du mois pendant 8 mois à compter du 9 septembre 2025

— dépens à la charge de la société OOSHOT,

— le tout en sus du paiement des loyers et charges courants ;

DISONS que le parfait respect de ces échéances permettra la poursuite normale du bail ;

DISONS qu’en revanche, le défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, que ce soit au titre des retards comme des loyers et charges courantes, entraînera, dix jours après une simple lettre de rappel restée infructueuse, l’obligation pour la société OOSHOT et tout occupant de son chef de quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier, et de payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers hors taxes et des charges jusqu’au départ effectif des lieux ;

CONDAMNONS la société OOSHOT aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer délivrés les 18 juin 2024, 26 novembre 2024 et 26 février 2025, d’un montant total de 935,20 euros ;

CONDAMNONS la société OOSHOT à payer à la société HUDSON RENDEMENT 2 la somme de 800 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, le juge des référés et le greffier ont signé la présente ordonnance.

Fait à [Localité 4], le 15 septembre 2025.

Le Greffier Le Président