TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

NAC: 5AC

N° RG 24/01342

N° Portalis DBX4-W-B7I-SZGE

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 11 Décembre 2024

[U] [T] épouse [D]

C/

[X] [B]

[P] [L], assistée de son curateur l’UDAF 31

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Décembre 2024

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 11 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [U] [T] épouse [D]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN, substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [B]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Gabriel ROBIN, avocat au barreau de TOULOUSE,

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [P] [L], assistée de son curateur l’UDAF de la Haute-Garonne

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Gabriel ROBIN, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2011 et prenant effet à la même date, Monsieur [Y] [T], par l’intermédiaire de son mandataire la société TAGERIM MIDI-PYRENEES, a donné en location à Monsieur [X] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Le 26 mai 2020, Madame [U] [T] épouse [D] est devenue propriétaire du bien immobilier.

Suivant exploit d’huissier en date du 07 avril 2023 remis à étude, Madame [U] [T] épouse [D] a délivré congé à Monsieur [X] [B] pour le 10 octobre 2023, en indiquant vouloir vendre le bien, au prix de 129.000€. Le locataire n’a pas fait d’offre d’achat et s’est maintenu dans les lieux.

Par courriel du 13 octobre 2023, l’agence FONCIA [Localité 4] a adressé à Monsieur [X] [B] une sommation de quitter les lieux.

Le 13 novembre 2023, un procès-verbal de constat attestant la présence de Monsieur [X] [B] dans le logement, lequel est garni de tout le mobilier, a été établi par commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, Madame [U] [T] épouse [D] a fait assigner Monsieur [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse aux fins de :

— constater que Monsieur [B] ne peut plus justifier d’un titre d’occupation du bien situé [Adresse 2] appartenant à la bailleresse requérante,

— en ordonner l’expulsion du preneur et celle de tous occupants de son chef,

— condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 642.71 euros/mois à titre d’indemnité d’occupation et ce depuis la fin du bail jusqu’à la reprise effective des lieux selon toutes voies de droits utiles le cas échéant,

— condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article de 700 du CPC ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Après renvoi contradictoire, à l’audience du 17 octobre 2024, Madame [U] [T] épouse [D], représentée par son conseil, dispensés de comparaitre, a été autorisée à produire son dossier en délibéré, maintenant l’ensemble de ses demandes comme se rapportant à son acte introductif d’instance.

En réponse, Monsieur [X] [B] et Madame [P] [L], représentés par leur conseil, et se rapportant à leurs conclusions N°1 déposées, sollicitent de :

— recevoir Madame [P] [L] en sa demande d’intervention volontaire,

— accorder à Monsieur [B] et à Madame [P] [L] des délais d’occupation de l’appartement sis [Adresse 2] jusqu’au jour où ils occuperont effectivement un nouveau logement, et ce dans la limite maximale d’un délai de 3 ans ;

— débouter Madame [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires aux présentes ;

— juger que les dépens seront mis à la charge de l’Etat ;

— juger que l’équité commande de ne point exposer les consorts [B]-[L] à des frais supplémentaires au titre de l’article 700 CPC,

— juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’appui de leurs demandes ils font valoir que Mme [L] occupe le bien avec son compagnon et qu’en qualité d’occupante elle a intérêt à intervenir à l’instance afin de conserver et de sécuriser ses droits. Ils sollicitent des délais pour quitter les lieux, au visa des articles L412-3 et L412-4 du CPCE, faisant valoir leurs situation personnelle respective, Monsieur [X] [B] percevant le RSA et Madame [P] [L] étant reconnue comme travailleur handicapée. Par jugement du 7 mai 2015, Madame [P] [L] a été placée sous le régime de la curatelle renforcée et un jugement en date du 17 juin 2020 maintient cette curatelle renforcée en fixant la durée de la mesure à 5 ans à compter du 08 mai 2020.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 11 décembre 2024. Le conseil de la demanderesse a déposé son dossier le jour même.

En délibéré autorisé, le conseil de Madame [U] [T] épouse [D] a fait parvenir au tribunal la pièce 8 référencée dans son bordereau de pièces (attestation notariale de propriété) qui n’était pas jointe à son dossier déposé.

Par ailleurs, les parties ont été invitées à produire leurs observations quand à la qualité à agir de Mme [L], compte tenu de la curatelle renforcée. Le conseil du demandeur a fait parvenir ses observations par mail contradictoire du 07 novembre 2024. Le conseil de Mme [L] a fait parvenir ses observations et pièces par mail contradictoire en date du 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES OBSERVATIONS ET PIECES TRANSMISES DANS LE CADRE DU DELIBERE

Aux termes de l’article 446-1 alinéa 1 du même code, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien.

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Il est constant que la note émanant d’une partie reçue après clôture des débats et qui n’a pas pour objet de déférer à une demande du Président, n’est pas recevable.

En l’espèce, le président a sollicité par mail du 06 novembre 2024 adressé à l’ensemble des parties, leurs observations quant à la qualité à agir de Mme [P] [L], dès lors qu’il est apparu en délibéré à l’étude des pièces produites qu’elle a été placée sous curatelle renforcée mais que les conclusions de conseil sont établies en son nom personnel.

En conséquence, les observations et pièces transmises en réponse par chacune des parties sont recevables et seront prises en considération.

SUR L’INTERVENTION VOLONTAIRE DE MADAME [P] [L]

En application des article 328 et 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En application des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention,ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 468 du Code civil dispose que « (…)La personne en curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur conclure un contrat de fiducie ni faire emploi de ses capitaux.

Cette assistance est également requise pour introduire une action en justice ou y défendre ».

En l’espèce, pour justifier son intérêt à intervenir dans la procédure, Madame [P] [L] invoque sa qualité d’occupante du logement objet du bail et son souhait de sécuriser et conserver ses droits d’occupation.

Actuellement placée sous le régime de la curatelle renforcée par jugements des 7 mai 2015 et 17 juin 2020, Madame [P] [L] ne peut toutefois sans l’assistance du curateur introduire une action en justice ou y défendre.

Madame [U] [T] a fait valoir, dans le cadre du délibéré, que “cette intervention pose en effet question tant du point de vue de la qualité à agir (curatelle) que de l’intérêt à agir de l’intervenante qui en effet n’est point titulaire du bail.”

Pour sa part, le conseil de Mme [P] [L] indique, dans ses observations transmises en délibéré autorisé, produire une correspondance, en date du 13 novembre 2024, établie par les services de l’UDAF 31, aux termes de laquelle il est précisé que le curateur de Madame [L] assiste bien cette dernière dans la cadre de la procédure litigieuse. Il est donc considéré que les conclusions déposées par le conseil de cette dernière l’ont été au nom de Mme [P] [L], assistée de son curateur l’UDAF Haute-Garonne, et qu’elle a donc qualité à agir.

Par ailleurs, cette dernière, si elle n’est pas signataire du contrat de bail mais seulement qualité d’occupante du logement objet du bail, à intérêt à agir s’agissant de la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

En conséquence, Madame [P] [L], assistée de son curateur, sera reçue en son intervention volontaire.

SUR LE CONGÉ ET LA DEMANDE D’EXPULSION

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […].

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. […] A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local."

En l’espèce, le contrat de bail fourni par le bailleur, signé 11 octobre 2011, indique une date de prise d’effet du bail à la même date et une durée de 3 ans renouvelable tacitement.

Il résulte des pièces fournies que, par acte d’huissier de justice du 07 avril 2023, Madame [U] [T] épouse [D], venant aux droits du bailleur, a délivré congé au locataire avec effet au 10 octobre 2023 précisant l’intention de vendre, le prix de vente et la possibilité pour le locataire de faire valoir son droit de préférence.

Ce congé est intervenu 6 mois avant la fin du bail intervenant le 10 octobre 2023, mentionne la raison pour lequel la propriétaire donne congé, en l’espèce pour vendre et comporte le prix et les conditions de la vente projetée. Il n’est pas allégué ni démontré par le locataire que ce motif de congé n’était pas sérieux.

Le congé délivré par Madame [U] [T] épouse [D] est donc régulier en la forme et il convient de le valider.

Par ailleurs, Monsieur [X] [B] n’a donné aucune suite à l’offre de vente.

Compte-tenu de la validité du congé, la résiliation est intervenue le 10 octobre 2023 et Monsieur [X] [B] est depuis occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Monsieur [X] [B] s’étant maintenu dans les lieux, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

— SUR L’OCTROI DE DÉLAIS SUPPLÉMENTAIRES POUR QUITTER LES LIEUX

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que "si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […] Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée".

Selon l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. […]

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte".

Aux termes de l’article L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable à l’espèce modifiée par la loi du 27 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [X] [B] ne s’est pas introduit dans le logement à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte puisqu’il a occupé les lieux par contrat de bail signé entre les parties.

Toutefois Monsieur [X] [B] et Mme [P] [L] ne peuvent demander à pouvoir se maintenir dans les lieux jusqu’à ce qu’ils aient trouvé un nouveau logement dans la limite maximale d’un délai de 3 ans, dès lors que ce délai a été ramené à un an.

S’agissant des situations respectives des parties, la demanderesse fait état d’une difficulté particulière justifiant une reprise immédiate du bien, à savoir sa reprise pour vente, alors que le défendeur justifie pour sa part d’une situation financière difficile et sa compagne, Mme [P] [L], d’une situation de handicap.

Par ailleurs, Monsieur [X] [B] paye régulièrement son loyer et n’a à ce jour aucun arriéré locatif. Il convient donc de considérer que Monsieur [X] [B] a démontré une bonne volonté dans l’exécution de ses obligations.

Force est de constater toutefois que la demande de logement social de Monsieur [X] [B] et Mme [P] [L] date du 13 septembre 2023, soit moins d’un mois avant la fin du bail, alors que le congé a été délivré le 07 avril 2023. Ces démarches sont donc manifestement tardives.

De surcroît, l’attestation d’enregistrement de la demande a été délivrée le 28 novembre 2023, sans que les défendeurs ne justifient de relances postérieures et cette demande de logement n’a été formée qu’auprès d’un seul bailleur social (la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE).

Enfin, il est justifié d’un recours en vue d’une offre de relogement reçu le 23 septembre 2024 par la commission de médiation, lequel ne peut être instruit dès lors que le dossier est incomplet.

Il n’est donc pas établi l’existence de démarches réelles et sérieuses pour trouver un autre logement.

Il est également relevé que le congé a été délivré le 07 avril 2023 de sorte que le locataire et sa compagne ont déjà bénéficié d’un délai de 15 mois pour obtenir un logement.

En tout état de cause, les délais prévus aux articles L412-1et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont applicables au présent litige dès lors que la bailleresse ne forme pas de demande de suppression desdits délais.

Monsieur [X] [B] et Mme [P] [L] peuvent donc bénéficier du délai de 2 mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et du délai de la trêve hivernale applicable à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, compte tenu de la date du prononcé de la décision.

En conséquence, la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Monsieur [X] [B] et de Mme [L] sera rejetée.

SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION

Monsieur [X] [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 11 octobre 2023, causant ainsi un préjudice au bailleur aux droits duquel vient Madame [U] [T] épouse [D]. Dès lors, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le vendre. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 642,71 euros, révisable selon stipulations contractuelles.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [X] [B] partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du constat du 13 novembre 2023 mais à l’exclusion du coût du congé pour vendre délivré.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la cause et de la position des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Monsieur [X] [B] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Madame [U] [T] épouse [D] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable les observations et pièces transmises en cours de délibéré par chacune des parties ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [P] [L], assistée de son curateur, l’UDAF31 ;

VALIDE le congé délivré par Madame [U] [T] épouse [D] le 07 avril 2023 avec effet au 10 octobre 2023 ;

RAPPELLE que les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont applicables au présent litige ;

DEBOUTE Monsieur [X] [B] et Madame [P] [L], assistée de son curateur, l’UDAF31, de leur demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux en application des articles L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [U] [T] épouse [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] à verser à Madame [U] [T] épouse [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à savoir la somme de 642,71 euros, à compter du 11 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Madame [U] [T] épouse [D] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du constat du 13 novembre 2023 mais à l’exclusion du coût du congé pour vendre délivré ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier La Vice-Présidente